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Dank Ladestationen für Elektroautos können Immobilien-Asset-Manager ihre Gebäude energieeffizienter gestalten.
Überblick
- Die Immobilienbranche steht vor der Herausforderung, dass Gebäude energieeffizienter werden müssen.
- Durch die Installation von PV-Anlagen und Ladestationen ergeben sich vielfältige Möglichkeiten.
- Doch der Weg dorthin ist mit vielen steuerlichen, juristischen und unternehmensstrategischen Fallstricken gespickt.
Energieeffizienz im Immobiliensektor ist heutzutage nicht nur der „Megatrend“, sondern auch aufgrund von regulatorischen Maßnahmen für Wohngebäude wie auch für Nichtwohngebäude zwingend erforderlich. Im Lichte der aktuellen Wirtschaftskrise und der damit verbundenen Preisexplosionen bei fossilen Brennstoffen, allen voran Gas, rückt das Thema Energieeffizienz für institutionelle Investoren noch stärker in den Mittelpunkt. Dabei besteht der Großteil (mehr als 85 Prozent) des deutschen Immobilienbestands aus Gebäuden, die vor mehr als 20 Jahren errichtet wurden und somit größtenteils nicht energieeffizient sind. Betrachtet man die Mitgliedstaaten der Europäischen Union (EU), so sind circa 75 Prozent aller Immobilien nicht energieeffizient. Zudem verursachte im Jahr 2021 der Immobiliensektor betriebsbedingt allein in Deutschland CO2-Emissionen in Höhe von 125 Millionen Tonnen (das entspricht 16 Prozent der Gesamt-CO2-Emissionen in Deutschland).
Klimaziele der EU und Deutschland im Gebäudesektor
Die EU wiederum hat jedoch in ihrem „Klima- und energiepolitischen Rahmen bis 2030“ ganzheitlich für alle EU-Länder das Emissionsminderungsziel von mindestens 55 Prozent bis zum Jahr 2030 festgesetzt. Um dieses Ziel zu erreichen, müssen die Treibhausgasemissionen von Gebäuden um durchschnittlich 60 Prozent und der Energieverbrauch für Heizung und Kühlung um durchschnittlich 18 Prozent gesenkt werden.
Ambitioniertes Klimaziel
lautet das ganzheitliche Emissionsminderungsziel für alle EU-Länder bis zum Jahr 2030.
Deutschland hat mit dem überarbeiteten Klimaschutzgesetz (KSG) ein Gesamtminderungsziel von mindestens 65 Prozent bis 2030 ausgegeben und geht damit über die Vorgaben der EU hinaus. Das KSG enthält für jeden Sektor klare Vorgaben in Bezug auf die erlaubten CO2-Emissionen bis 2030. Der Gebäudesektor durfte im Jahr 2020 noch 118 Millionen Tonnen CO2 ausstoßen, 2030 sind es maximal nur noch 67 Millionen Tonnen. Dies entspricht einer Minderung gegenüber 1990 von 68 Prozent.
Energetische Sanierung von Bestandsgebäuden
Fast zwei Drittel der Wohngebäude in Deutschland wurden vor 1979 gebaut und stammen damit überwiegend aus einer Zeit, in der es fast noch keine regulatorischen Anforderungen an den Energieverbrauch von Gebäuden gab. Die erste Wärmeschutzverordnung trat im Jahr 1977 in Kraft. Das lässt erahnen, welch immenses Potenzial für Energieeinsparungen und somit Energieeffizienz im Gebäudebestand – sowohl für Wohn- als auch für Nichtwohngebäude – liegt und dass kein Weg an einer umfassenden, intelligenten energetischen Sanierung der Bestandsimmobilien vorbeiführt. Die energetische Sanierung ist auch Teil der Gebäudestrategie der Bundesregierung. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) hat jüngst eine Novelle erfahren, die weitere Anforderungen an energetische Sanierungen stellt. Diese Anforderungen stellen Gebäudeeigentümer vor neue Herausforderungen.
Das lässt erahnen, welch immenses Potenzial für Energieeinsparungen und somit Energieeffizienz im Gebäudebestand – sowohl für Wohn- als auch für Nichtwohngebäude – liegt und dass kein Weg an einer umfassenden, intelligenten energetischen Sanierung der Bestandsimmobilien vorbeiführt.
Regulatorische Vorgaben für Stellplätze bei Neubauten und Bestandsgebäuden
Des Weiteren hat sich der regulatorische Rahmen für Gebäude mit dem Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetz (GEIG) erweitert. Das GEIG regelt seit 18. März 2021 die Errichtung von und die Ausstattung mit der vorbereitenden Leitungs- und Ladeinfrastruktur für die Elektromobilität.
Bei neuen Wohngebäuden mit mehr als fünf Stellplätzen muss demnach jeder Stellplatz mit Schutzrohren für Elektrokabel ausgestattet werden (§ 6 GEIG). Beim Neubau von Nichtwohngebäuden mit mehr als sechs Stellplätzen ist jeder dritte Stellplatz mit Schutzrohren für Elektrokabel auszustatten. Zusätzlich ist in Nichtwohngebäuden mindestens ein Ladepunkt zu errichten (§ 7 GEIG).
Bei einer größeren Renovierung von bestehenden Wohngebäuden mit mehr als zehn Stellplätzen müssen künftig sogar alle Stellplätze mit Schutzrohren für Elektrokabel ausgestattet werden (§ 8 GEIG). Bei einer größeren Renovierung bestehender Nichtwohngebäude mit mehr als zehn Stellplätzen gilt, dass jeder fünfte Stellplatz mit Schutzrohren für Elektrokabel ausgestattet und zusätzlich mindestens ein Ladepunkt errichtet werden muss (§ 9 GEIG). Nach dem 1. Januar 2025 ist jedes Nichtwohngebäude mit mehr als 20 Stellplätzen zudem mit mindestens einem Ladepunkt auszustatten (§ 10 GEIG).
Die Herausforderungen als Chance nutzen
Diese beiden Entwicklungen – energetische Sanierung und Vorgaben für Stellplätze – lassen sich gut miteinander kombinieren und verschaffen den Immobilieneigentümern und -nutzern eine Win-win-Situation. Wie diese aussieht und welche Unterstützung EY dabei leisten kann, wird im Folgenden erläutert.
Um die beiden Themen Energie- und Mobilitätswende perfekt für sich zu nutzen, ist es empfehlenswert, nicht nur eine Photovoltaikanlage (PV-Anlage) zu installieren, beispielsweise auf dem Dach des Objekts, sondern gleichzeitig auf den Mitarbeiter- und/oder Kundenparkplätzen entsprechende Ladestationen für Elektroautos zu errichten, die mit dem erzeugten Strom aus der PV-Anlage gespeist werden. Dies liefert nicht nur hundertprozentigen Ökostrom, sondern setzt den erzeugten Strom effizient ein.
Dieses Modell ist bereits bekannt und kann als sogenanntes Eigenversorgungsmodell konzipiert werden; solche Modelle sind mit dem neu eingeführten Energiefinanzierungsgesetz (EnFG) von der Kraft-Wärme-Kopplungsgesetz-Umlage und der Offshore-Netzumlage befreit. Vor dem 1. Juli 2022 waren Eigenversorgungsmodelle insbesondere wegen der Erleichterungen bezüglich des Wegfalls beziehungsweise der Reduzierung der EEG-Umlage interessant. Diese ist seit 1. Juli 2022 auf null reduziert worden und somit weggefallen. Neben dem Wegfall der Umlagen ist jedoch auch die günstige Produktion von „Ökostrom“ für eine ESG-Strategie (Environmental, Social, Governance) relevant.
Durch die Installation einer PV-Anlage fördern Immobilienunternehmen den Einsatz des erzeugten Stroms unter anderem für das Laden von E-Autos und können durch ein gezieltes Ausrichten ihrer Unternehmensfahrzeugflotte oder das Angebot eines bestimmten Mitarbeiter-Kfz-Leasing-Programms den Trend zur Anschaffung von Elektroautos unterstützen.
Eine Alternative der Nutzung der PV-Anlage kann ein sogenanntes Mieterstrommodell sein. Die PV-Anlage beliefert dann Mieter von Gebäuden mit Strom, wofür der Anlagenbetreiber den sogenannten Mieterstromzuschlag erhält. Wenn der Mieter eine Wallbox hat, kann auch diese mit Ökostrom versorgt werden. Ob ein solches Modell infrage kommt, hängt vor allem von der Anzahl der Mieter (und derer Wallboxen) und der potenziellen Größe der PV-Anlage ab. Durch die Installation einer PV-Anlage fördern Immobilienunternehmen – nicht nur bei sich und ihren Mitarbeitern, Kunden oder Mietern – den Einsatz des erzeugten Stroms unter anderem für das Laden von Elektrofahrzeugen. Außerdem können sie selbst durch ein gezieltes Ausrichten ihrer Unternehmensfahrzeugflotte oder das Angebot eines bestimmten Mitarbeiter-Kfz-Leasing-Programms den Trend zur Anschaffung von Elektroautos unterstützen.
E-Autos als Speicher durch bidirektionales Laden
Neben der Verknüpfung der Ladestationen mit der PV-Anlage kann man sich ein weiteres Phänomen zunutze machen: E-Autos als großer Stromspeicher.
Elektroautos können neben dem Aufladen auch Strom aus der Batterie wieder ins Netz zurückspeisen. Dieses sogenannte bidirektionale Laden kann die rechtlichen Anforderungen eines netzrelevanten Kurzzeitenergiespeichers erfüllen. Zu Tages- und Jahreszeiten mit weniger beziehungsweise gar keinen Sonnenscheinstunden kann dann das E-Auto die fehlende Stromproduktion der PV-Anlage ausgleichen. Je mehr Elektrofahrzeuge des Unternehmens, der Mitarbeiter oder der Mieter also während dieser Zeit mit den Ladepunkten verbunden sind, desto mehr füllt sich der kurzzeitig geschaffene Stromspeicher für das Gebäude, sofern eine Einspeisung der E-Fahrzeuge in das Stromnetz des Gebäudes oder der Kundenanlage möglich ist. Dies führt in der Folge zu weiteren Kostenersparnissen, da die Anschaffung fest installierter Stromspeicher kostenintensiv ist.
Fördermöglichkeiten für die Installation von Ladestationen
Darüber hinaus sind für die Installation von E-Ladestationen die Fördermöglichkeiten interessant. Mit der bundesweiten KfW-Förderung für Ladestationen in Unternehmen („KfW-Förderung 441“) bekommen Nutzer bis zu 70 Prozent der förderfähigen Gesamtkosten für die Installation einer Ladesäule erstattet, wenn sie in nicht öffentlich zugängliche Ladestationen investieren. Die konkrete Zuschusshöhe ist unter anderem von der Anzahl der Ladepunkte abhängig. Pro Ladepunkt werden bis zu 900 Euro von der KfW bezuschusst. Voraussetzung dafür ist, dass der Zuschuss vor der verbindlichen Beauftragung der Maßnahme beantragt wird.
Attraktive Fördermöglichkeit
der förderfähigen Gesamtkosten für die Installation einer Ladesäule bekommen Nutzer über die bundesweite KfW-Förderung für Ladestationen in Unternehmen („KfW-Förderung 441“) erstattet.
Steuerliche Energiewende
Um Anreize für den Ausbau der Stromerzeugung aus erneuerbaren Energiequellen im Sinne des Erneuerbare-Energien-Gesetzes und den Betrieb von Ladestationen für Elektrofahrzeuge (einschließlich Elektrofahrrädern) zu schaffen, hat der Gesetzgeber zuletzt eine Änderung des Gewerbesteuergesetzes vorgenommen, um auch steuerlich mit den ökologischen und technischen Entwicklungen Schritt zu halten.
Vermietungsunternehmen – unabhängig von der Rechtsform – können bei der Ermittlung des Gewerbeertrags den auf die Überlassung des Grundbesitzes entfallenden Ertrag für Zwecke der Gewerbesteuer kürzen (sogenannte erweiterte Kürzung), wodurch dieser im Ergebnis nicht der Gewerbesteuer unterliegt. Jedoch war bisher die Erzeugung und Lieferung von Strom, der aus Anlagen, die Strom aus erneuerbaren Energien erzeugen, stammt, sowie aus dem Betrieb von E-Fahrzeugladestationen nachteilig für die Begünstigung. Das hat dazu geführt, dass die Möglichkeit, die erweiterte Kürzung in Anspruch zu nehmen, verloren ging und es steuerlich unattraktiv gemacht wurde, solche Modernisierungen durchzuführen.
Mit Inkrafttreten der Gesetzesänderung können Vermietungsunternehmen nun auch von der erweiterten Kürzung Gebrauch machen, wenn sie beispielweise das Mietstrommodell nutzen und den Mieter mit Strom beliefern. Auch der Betrieb von Ladestationen für Elektrofahrzeuge und Elektrofahrräder ist jetzt nicht mehr nachteilig und daher möglich. Jedoch gelten bestimmte Voraussetzungen und Bagatellgrenzen, um einem Missbrauch der Regelung vorzubeugen. Damit behindert das Steuerrecht derartige Lösungen nicht mehr, auch wenn die jeweilige Konzeption im Einzelfall natürlich steuerlich geprüft werden sollte.
Fazit
Das Ziel für die Immobilienwirtschaft ist klar: Die Gebäude sollen energieeffizienter werden, nicht nur wegen regulatorischer Anforderungen, sondern wegen der Anforderungen der Immobiliennutzer. Neben der Installation von Photovoltaikanlagen, die in der Branche intensiv vorangetrieben wird, zeigen die Entwicklungen, dass auch das Thema Ladeinfrastruktur weiter voranschreitet.
Die Immobilienwirtschaft als einer der größten CO2-Emittenten ist besonders gefordert, sich im Hinblick auf die ESG-Strategie gut zu positionieren und nicht gegenüber anderen Branchen ins Hintertreffen zu geraten. Gerade bei der Installation von PV-Anlagen und beim Einsatz von Ladestationen in Gebäuden ergeben sich häufig steuerliche, juristische und unternehmensstrategische Fragen.
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