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Neuregelung zur erweiterten Grundstückskürzung: Bestimmte Nebentätigkeiten sind nicht mehr schädlich.
Immobilienunternehmen, die ihren Grundbesitz lediglich verwalten, verlieren bei der Gewerbesteuer künftig nicht mehr den Anspruch auf die erweiterte Kürzung, wenn sie daneben auch Einnahmen aus bestimmten Nebentätigkeiten erzielen. Erstmals für den Erhebungszeitraum 2021 sind bei diesen Unternehmen auch Einnahmen aus Erneuerbare-Energien-Anlagen und aus dem Betrieb von Ladestationen für Elektrofahrzeuge gewerbesteuerlich ausdrücklich begünstigt. Voraussetzung ist, dass diese Einnahmen 10 Prozent der Miet- und Pachteinkünfte nicht übersteigen. Zudem darf der erzeugte Strom nicht an Letztverbraucher geliefert werden, es sei denn, diese sind Mieter des Anlagenbetreibers („Mieterstrom“). Der Selbstverbrauch und die Netzeinspeisung sind ebenfalls unschädlich. Darüber hinaus sind ab 2021 gewerbliche Einkünfte aus anderen mieternahen Tätigkeiten begünstigt, sofern sie aus unmittelbaren Vertragsbeziehungen mit den Mietern stammen (etwa aus dem Betrieb einer Packstation, für Concierge-Services oder – wichtigster Fall – bei Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen). Hier dürfen die Einkünfte 5 Prozent der Miet- und Pachteinnahmen nicht übersteigen.
Pro Gesellschaft, nicht pro Objekt
Das Risiko einer gewerbesteuerlichen Zusatzbelastung durch die Nutzung klimaneutraler Technologien im Gebäudesektor soll damit reduziert werden. Gewerbliche Einnahmen aus dem Betrieb eines Blockheizkraftwerks sind allerdings nicht begünstigt. Die Anwendung der beiden neuen Grenzen macht eine Verhältnisrechnung erforderlich. Dabei ist zu beachten, dass die Einnahmen aus den Stromlieferungen nicht zu den gesamten Umsatzerlösen ins Verhältnis gesetzt werden, sondern nur zu den Miet- und Pachteinnahmen des Grundbesitzes. Die Grenze bezieht sich überdies auf den Gewerbebetrieb einer Gesellschaft insgesamt, d. h. mit allen Immobilien. Im Umkehrschluss bedeutet dies, dass die Grenze nicht auf die einzelne Immobilie (bei Mehrobjektgesellschaften) oder auf einzelne Mietverträge (bei Multi-Tenant-Objekten) angewandt wird. Bei Bestehen einer ertragsteuerlichen Organschaft sollte die 10-Prozent-Grenze pro Gesellschaft im Organkreis gelten.
Identifikation und Bepreisung der Nebentätigkeiten
Die Einnahmen aus den definierten Nebentätigkeiten sind zwar künftig unschädlich für Zwecke der erweiterten Kürzung, allerdings gewerbesteuerpflichtig. Der Gewinn aus den Nebentätigkeiten ist deshalb gesondert zu ermitteln. Dies wird schwierig sein, wenn es um die Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen geht. Hier wird eine Vergütung häufig nicht verfügbar sein und es muss eine gesonderte Bepreisung ermittelt werden (Anschaffungs- und Herstellungskosten oder sonstige Vergleichsdaten). Noch wichtiger ist es schließlich, die Einhaltung der 10- und 5-Prozent-Grenzen laufend zu überwachen. Auch dürfen im Erhebungszeitraum insbesondere keine Gewinne aus der (Mit-)Veräußerung von Betriebsvorrichtungen erzielt werden, da sie in der Regel nicht aus einer unmittelbaren Vertragsbeziehung mit einem Mieter stammen.
Co-Autoren: Dirk-Oliver Herbrig
Fazit
Die Neuregelung stellt für die Unternehmen eine erhebliche Erleichterung dar und ebnet den Weg für weitere unschädliche Praxisfälle, etwa bei Mitüberlassung von Mobiliar oder Datenüberlassung bei Smart Buildings. Dagegen sind sonstige gewerbliche Tätigkeiten wie die kurzfristige Vermietung von Parkraum oder der gewerbliche Grundstückshandel weiterhin schädlich und führen zum Verlust der erweiterten Kürzung. Gerade im Bereich der Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen sollten die Unternehmen den gewonnenen Spielraum in geeigneten Fällen nutzen und prüfen, ob bisherige Trennungsstrukturen aufgelöst werden können.
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