Immobilienunternehmen, die ihren Grundbesitz lediglich verwalten, verlieren bei der Gewerbesteuer künftig nicht mehr den Anspruch auf die erweiterte Kürzung, wenn sie daneben auch Einnahmen aus bestimmten Nebentätigkeiten erzielen. Erstmals für den Erhebungszeitraum 2021 sind bei diesen Unternehmen auch Einnahmen aus Erneuerbare-Energien-Anlagen und aus dem Betrieb von Ladestationen für Elektrofahrzeuge gewerbesteuerlich ausdrücklich begünstigt. Voraussetzung ist, dass diese Einnahmen 10 Prozent der Miet- und Pachteinkünfte nicht übersteigen. Zudem darf der erzeugte Strom nicht an Letztverbraucher geliefert werden, es sei denn, diese sind Mieter des Anlagenbetreibers („Mieterstrom“). Der Selbstverbrauch und die Netzeinspeisung sind ebenfalls unschädlich. Darüber hinaus sind ab 2021 gewerbliche Einkünfte aus anderen mieternahen Tätigkeiten begünstigt, sofern sie aus unmittelbaren Vertragsbeziehungen mit den Mietern stammen (etwa aus dem Betrieb einer Packstation, für Concierge-Services oder – wichtigster Fall – bei Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen). Hier dürfen die Einkünfte 5 Prozent der Miet- und Pachteinnahmen nicht übersteigen.
Pro Gesellschaft, nicht pro Objekt
Das Risiko einer gewerbesteuerlichen Zusatzbelastung durch die Nutzung klimaneutraler Technologien im Gebäudesektor soll damit reduziert werden. Gewerbliche Einnahmen aus dem Betrieb eines Blockheizkraftwerks sind allerdings nicht begünstigt. Die Anwendung der beiden neuen Grenzen macht eine Verhältnisrechnung erforderlich. Dabei ist zu beachten, dass die Einnahmen aus den Stromlieferungen nicht zu den gesamten Umsatzerlösen ins Verhältnis gesetzt werden, sondern nur zu den Miet- und Pachteinnahmen des Grundbesitzes. Die Grenze bezieht sich überdies auf den Gewerbebetrieb einer Gesellschaft insgesamt, d. h. mit allen Immobilien. Im Umkehrschluss bedeutet dies, dass die Grenze nicht auf die einzelne Immobilie (bei Mehrobjektgesellschaften) oder auf einzelne Mietverträge (bei Multi-Tenant-Objekten) angewandt wird. Bei Bestehen einer ertragsteuerlichen Organschaft sollte die 10-Prozent-Grenze pro Gesellschaft im Organkreis gelten.