Finanzverwaltung bereitet Grundsteuer-Hauptfeststellung vor

Die erste Hauptfeststellung für die ab 2025 anwendbaren neuen Grundsteuerwerte erfolgt auf den 01.01.2022. Um dafür gewappnet zu sein, präsentiert die Finanzverwaltung die Entwürfe der neuen Erlasse zur Bewertung des Grundvermögens. Die Erlasse gelten für sämtlichen inländischen Grundbesitz von Unternehmen und Privatpersonen, es sei denn, dieser liegt in Bundesländern, die eigene Grundsteuerwerte etablieren wollen.

Am 06.08.2021 hat das BMF den Verbänden die Entwürfe von zwei Länder-Erlassen zur Anwendung der neuen Bewertungsregeln für die Grundsteuer (AE Bew GrSt) zur Stellungnahme mit Frist 03.09.2021 geschickt. Die Erlasse sind für diejenigen Bundesländer relevant, welche eine Bewertung nach dem Bundesmodell vorsehen. In elf Bundesländern ist die Anwendung des Bundesmodells geplant, wobei Sachsen und das Saarland dieses lediglich durch eigene Steuermesszahlen modifizieren. Länder mit eigenständigen Bewertungsregeln sind Baden-Württemberg, Bayern, Hessen, Hamburg und Niedersachsen.

Der erste der koordinierten Erlasse behandelt den allgemeinen Teil des neuen Rechts (§§ 218-231 BewG), die Bewertung von Grundvermögen (§§ 243-263 BewG) sowie die Anwendungsvorschriften (§§ 265, 266 BewG). Der zweite Erlass betrifft die Bewertung von land- und forstwirtschaftlichem Grundvermögen (§§ 232-242 BewG). Ergänzend hat das BMF auch Entwürfe der neuen Erklärungsvordrucke zur Feststellung der Grundsteuerwerte zur Verfügung gestellt.

Die Erlassentwürfe enthalten neben Erläuterungen zum Gesetzestext diverse Anwendungsbeispiele, z.B. zur Abgrenzung der verschiedenen Grundstücksarten sowie den einzelnen Bewertungsschritten im Ertrags- und Sachwertverfahren.

Interessant sind hierbei bspw. die Erläuterungen zu einer möglichen wesentlichen Verlängerung der Restnutzungsdauer eines Gebäudes für Zwecke der Ermittlung des kapitalisierten Reinertrags im Ertragswertverfahren (AE B 253.1). Von einer solchen ist zukünftig nur noch im Falle einer nach Bezugsfertigkeit des Gebäudes erfolgenden Kernsanierung auszugehen. Der Begriff der Kernsanierung wird in den Erlassen legal definiert. Im Jahr der Kernsanierung beträgt die Restnutzungsdauer demnach pauschal 90 Prozent der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes. Mangels Beobachtungszeitraums sind künftig stets entsprechende Informationen über eine erfolgte „Kernsanierung“ einzuholen.

Ebenfalls hinzuweisen ist auf die Erläuterungen zu den Übergangsregelungen des § 266 Abs. 3 BewG (AE B 266.2). Hiernach sind den Finanzbehörden mit der Erklärung auf den Hauptfeststellungszeitpunkt 01.01.2022 erstmals bekannt werdende eingetretene Änderungen der tatsächlichen Verhältnisse im Rahmen eines Grundstücks bei Fortschreibungen nach § 22 BewG und Nachfeststellungen nach § 23 BewG auf Feststellungszeitpunkte vor dem 01.01.2022 nicht zu berücksichtigen. Dies gilt ohne Ermessen sowohl bei Änderungen zugunsten als auch bei Änderungen zuungunsten des Steuerpflichtigen.

Nach der frühzeitigen Veröffentlichung der Entwürfe ist davon auszugehen, dass die finalen Fassungen rechtzeitig zur anlaufenden ersten Hauptfeststellung auf den 01.01.2022 zur Verfügung stehen. Darüber hinaus kündigt das BMF an, „zu gegebener Zeit“ auch Entwürfe von koordinierten Erlassen zur Anwendung des neuen Grundsteuergesetzes bereitzustellen. Diese sollen den Grundsteuer-Richtlinien 1978 nachfolgen.

Grundsteuerreform: Digitale Hilfe leistet PropEY

Wegen der Grundsteuerreform müssen circa 35 Millionen Immobilien in Deutschland auf den 01.01.2022 neu bewertet werden. Aus diesem Grund empfehlen wir mit der Beschaffung der bewertungsrelevanten Informationen zu beginnen. Wir unterstützen Grundstückseigentümer dabei, die Herausforderungen, die durch die Grundsteuerreform auf sie zukommen, erfolgreich zu bewältigen.

Weitere Informationen zu PropEY erhalten Sie hier.

Weitere Publikationen von EY
Nutzen Sie unser neues Email Preference Center, um sich für den Erhalt des eNewsletter Tax und anderen Medien zu registrieren oder diese anderen Kolleg:innen zu empfehlen.

Sind Sie schon registriert? Dann können Sie hier Ihre Präferenzen anpassen.