Ländererlasse zur neuen Grundsteuer: Nachweis niedrigerer gemeiner Wert im sog. Bundesmodell

Nachdem der BFH bei der neuen Grundsteuer kürzlich im Einzelfall Aussetzung der Vollziehung (AdV) gewährt hatte, reagiert die Finanzverwaltung mit koordinierten Ländererlassen. Danach wird der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts im sog. Bundesmodell in bestimmten Fällen ermöglicht und einem Antrag auf AdV bei Vorliegen der Voraussetzungen stattgegeben.

In den Beschlüssen vom 27.05.2024 (II B 78/23, AdV; II B 79/23, AdV) hatte der BFH in Bezug auf die neue Grundsteuer im Einzelfall Aussetzung der Vollziehung (AdV) gewährt, sofern schlüssig dargelegt werden kann, dass der vom Finanzamt festgesetzte Grundsteuerwert nach §§ 218 ff. BewG den tatsächlichen gemeinen Wert erheblich übersteigt (vgl. EY-Steuernachricht vom 13.06.2024). Die Finanzverwaltung reagiert darauf mit koordinierten Ländererlassen vom 24.06.2024. Da die BFH-Beschlüsse zum Bundesmodell der neuen Grundsteuer ergingen, gelten die Grundsätze der Erlasse ebenfalls nur für das in elf Bundesländern (teils mit abweichenden Messzahlen) verwendete Bundesmodell. Darüber hinaus hat das BMF dem Vernehmen nach angekündigt, dass voraussichtlich im Rahmen des laufenden Gesetzgebungsverfahrens zum Jahressteuergesetz 2024 die Möglichkeit des Nachweises eines niedrigeren gemeinen Werts für Zwecke der Grundsteuer in § 220 BewG aufgenommen werden soll. Ausweislich des BMF hätte die Gesetzesänderung dann klarstellenden Charakter.

Mit den Ländererlassen wird also nun die Möglichkeit des Nachweises eines um mindestens 28,58 Prozent niedrigeren gemeinen Werts zum Hauptfeststellungszeitpunkt in allen offenen Fällen eingeräumt. Die Nachweispflicht liegt beim Steuerpflichtigen und kann entweder mittels Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses nach §§ 192 ff. Baugesetzbuch bzw. durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken oder einen nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Sachverständigen erbracht werden. Zudem gilt als Nachweis auch ein im Rahmen des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs ermittelter Kaufpreis, wenn sich die maßgeblichen Verhältnisse zwischen Zustandekommen des Kaufpreises und Hauptfeststellungszeitpunkt nicht verändert haben. Der Kaufpreis muss innerhalb eines Jahres vor oder nach Hauptfeststellungszeitpunkt gebildet worden sein. Die Grundsätze gelten analog für erbbaurechtsbelastete Grundstücke und sind so anzuwenden, als ob das Grundstück nicht mit einem Erbbaurecht belastet wäre.

In Fällen, in denen kein Einspruch gegen den Grundsteuerwertbescheid eingelegt und dieser bestandskräftig wurde, der Grundsteuerwert aber dennoch den nachgewiesenen gemeinen Wert um mindestens 40 Prozent übersteigt, ist ggf. eine Korrektur im Rahmen der fehlerbeseitigenden Wertfortschreibung (§ 222 Abs. 3 BewG) zu prüfen. Voraussetzung ist zumindest, dass die Wertfortschreibungsgrenze von 15.000 Euro (§ 222 Abs. 1 BewG) überschritten wird. 

Im Hinblick auf die o.g. AdV-Beschlüsse des BFH ist gemäß den Ländererlassen ab sofort auch AdV-Anträgen zu angefochtenen Grundsteuerwertbescheiden zu entsprechen, wenn und soweit schlüssig dargelegt werden kann, dass die 40-Prozent-Grenze erreicht wird. Ein Verkehrswertgutachten ist zum Zeitpunkt des AdV-Antrags noch nicht vorzulegen, aber zeitnah einzureichen. Nach den Ausführungen der Länder sollen dabei „vorbehaltlich anderweitiger Erkenntnisse“ 50 Prozent des Grundsteuerwerts von der Vollziehung ausgesetzt werden.