Kehrtwende am Immobilien-Investmentmarkt lässt auf sich warten

• Abwertungen und Insolvenzen werden auch das Jahr 2024 prägen
• Restrukturierungen rücken in den Fokus
• Wohnungsneubau und Büroimmobilien bleiben Sorgenkinder

Bereits das zweite Jahr in Folge erlebte der Immobilien-Investmentmarkt 2023 einen signifikanten Einbruch und erreichte ein Transaktionsvolumen, das zuletzt 2011 unterschritten worden war: 2023 betrug es 29,3 Milliarden Euro und damit noch einmal 56 Prozent weniger als im Vorjahr (67 Milliarden Euro), in dem gegenüber dem Rekordjahr 2021 mit einem Volumen von 113,8 Milliarden Euro bereits ein Rückgang um rund 40 Prozent verzeichnet worden war. Immerhin: Mit einem weiteren Transaktionsrückgang rechnet 2024 nur noch ein Viertel der Befragten – im vergangenen Jahr waren es noch 80 Prozent. 45 Prozent prognostizieren eine Seitwärtsbewegung, knapp ein Drittel sogar eine zunehmende Dynamik. Das Investitionsklima hellt sich also auf niedrigem Niveau wieder etwas auf. Das sind Ergebnisse des diesjährigen Trendbarometers Immobilien-Investmentmarkt, für das EY Real Estate rund 250 Investoren befragt hat, die in den vergangenen Jahren am deutschen Immobilienmarkt aktiv waren.

„Langsam verdichten sich die Zeichen einer Bodenbildung am Immobilien-Investmentmarkt. Die Krise überwunden haben wir allerdings noch nicht“, sagt Florian Schwalm, Managing Partner bei EY Real Estate und Autor der Studie. „Leider sind auch weitere Insolvenzen entlang der Wertschöpfungskette alles andere als unwahrscheinlich. Dies wiederum setzt die Marktpreise der Assetklasse Immobilien weiter unter Druck. 2024 schlägt die Stunde der Restrukturierung.“

So erwarten 92 Prozent der befragten Investoren weitere Abwertungen und 93 Prozent ein zunehmendes Angebot restrukturierungsbedürftiger Immobilien – nicht zuletzt durch auslaufende Finanzierungen. Während eigenkapitalstarke Bestandshalter ihren Fokus nach Ansicht von 77 Prozent der Investoren derzeit eher auf das Asset Management legen, geht eine Mehrheit von 82 Prozent davon aus, dass in dieser Marktphase vor allem Investoren mit Opportunistic- oder Value-Add-Fokus die aktivste Käufergruppe bilden. Projektentwicklern hingegen droht nach Ansicht aller Befragten auch 2024 noch ein schwieriges Jahr, und auch eine Ausweitung der Insolvenzwelle auf Bauunternehmen und Zulieferer wird von 87 Prozent der Marktteilnehmer erwartet.

Attraktivität des deutschen Immobilienmarktes nimmt ab – Finanzierungsumfeld weiter herausfordernd

Insgesamt büßt der deutsche Immobilien-Investmentmarkt nun im zweiten Jahr in Folge an Attraktivität ein. Der Anteil derjenigen Investoren, die Deutschland als weniger attraktiv einstufen, hat im Vergleich zum Vorjahr etwas zugenommen (von 36 auf 42 Prozent), wenngleich ihn immer noch mehr als die Hälfte als attraktiv bewertet. Bemerkenswert ist auch: Obwohl die Befragungsteilnehmer schwerpunktmäßig der Immobilienwirtschaft zuzuordnen sind, präferiert rund ein Drittel 2024 andere Anlageklassen.

„Einige Vorteile, die Immobilieninvestments in der Niedrigzinsphase vor allem gegenüber anderen Anlagen hatten, greifen nicht mehr. Gleichzeitig kommt im Zuge insbesondere energetischer Ertüchtigungen mehr denn je zum Tragen, dass Immobilien sehr arbeitsintensive Anlageobjekte sein können. Die zunehmende Regulierung tut ihr Übriges, dass sich Investoren derzeit eher zurückhalten“, sagt Paul von Drygalski, Director bei EY Real Estate und ebenfalls Studienautor.

Auch das Finanzierungsumfeld bei Banken bleibt rau: 82 Prozent der Investoren prognostizieren eine Konzentration auf kleinere Kreditvolumina, 91 Prozent gehen von steigenden Eigenkapitalanforderungen aus, wobei nur rund die Hälfte annimmt, dass Immobilienbanken eine ausreichende Risikovorsorge betrieben haben. Die Finanzierung über den Kapitalmarkt ist nach Ansicht von 81 Prozent der Befragten aufgrund der stark gestiegenen Refinanzierungskosten derzeit unattraktiv.

Aufhellung im Wohnsegment – Sorgenkind Neubau

Für Wohnimmobilien in sehr guten Lagen erwarten die befragten Investoren 2024 steigende (29 Prozent) oder konstante (47 Prozent) Preise. Lediglich für schwächere Lagen geht die Hälfte der Befragten von sinkenden Preisen aus. Dies stellt eine Aufhellung im Vergleich zum Vorjahr dar, als mehrheitlich sinkende Preise erwartet worden waren.

Der Neubau von Wohnungen hingegen bleibt ein Sorgenkind. Als wichtigste politische Maßnahmen, um ihn wiederzubeleben, sehen die Investoren in dieser Reihenfolge die Schaffung verlässlicher Rahmenbedingungen, etwa bei der Wohnungsbauförderung, die 95 Prozent der Befragten als unzureichend einstufen, die Beschleunigung der Baurechtschaffung sowie die Vereinheitlichung und Vereinfachung der Bauordnungen auf Bundesebene.

„Der Wohnungsneubau erlebt einen perfekten Sturm, und das liegt nicht nur an erschwerten Finanzierungsbedingungen. Dass mehr Wohnungen benötigt werden, ist seit Jahren bekannt und unstrittig. Es gibt viele Hebel, die nur endlich auch betätigt werden müssen“, sagt Schwalm.

Als prägende Trends am Wohnungsmarkt sehen 74 Prozent der Marktakteure 2024 die Konversion frei werdender Büroflächen in moderne Wohnkonzepte, sofern dies wirtschaftlich sinnvoll ist, und ein Abebben der im Zuge der Pandemie eingesetzten „Stadtflucht“, die laut Ansicht von 62 Prozent der Investoren kein nachhaltiger Trend ist. Die Aufteilung der CO2-Kosten wird hingegen überwiegend begrüßt: 58 Prozent der Befragten sehen dadurch einen positiven Anreiz zur Verbesserung der Energieeffizienz von Wohngebäuden.

Weitere Abschläge bei Büroimmobilien erwartet – Logistik stabiler

Für Büroimmobilien erwarten die befragten Investoren wie schon im Vorjahr weiter sinkende Preise. Laut 82 Prozent der Marktakteure kann ohne vermieterseitige Incentives kein langfristiger Mietvertragsabschluss mehr erzielt werden. 80 Prozent der Befragten gaben an, dass ein gestiegenes Qualitätsbewusstsein bei schlecht ausgestatteten Büroflächen sinkende Mieten bewirkt. Laut 69 Prozent der Umfrageteilnehmer führen Unternehmen vermehrt verbindliche Anwesenheitsregeln ein – dennoch gehen 77 Prozent der Befragten davon aus, dass 2024 durch Homeoffice ein „unsichtbarer Leerstand“ ausgelöst wird, der den Büroflächenleerstand weiter ansteigen lässt.

„Auf dem Büromarkt erleben wir gerade einen ‚war for tenants‘, die Mieter geben den Ton an“, sagt von Drygalski. „Der Büromarkt – traditionell die zentrale Spielwiese professioneller Immobilieninvestoren – hat sich zu einem Mietermarkt gedreht. Eigentümer müssen sich auch künftig strecken, um ihre Werte zu sichern.“

Auch im Einzelhandels- und im Hotelsegment gehen die Befragten 2024 überwiegend von sinkenden Preisen aus. Lediglich Logistikimmobilien beweisen Resilienz: Hier werden lageunabhängig überwiegend stabile Preise erwartet.

Zinsniveau weiterhin prägender Faktor

Gefolgt vom demografischen Wandel bleibt aus Sicht der Investoren die Zinsentwicklung auch 2024 der wichtigste Trend für den Immobilienmarkt, wenngleich knapp drei Viertel der Marktteilnehmer 2024 kein weiter steigendes Zinsniveau erwarten. Mit der Zinswende haben auch der Klimawandel und die Digitalisierung vorübergehend an Bedeutung verloren. Allerdings wird nach Ansicht von 92 Prozent der Befragten die Preisdifferenzierung zwischen „grünen“ und „braunen“ Immobilien weiter zunehmen und taxonomiekonforme Immobilien werden bessere Finanzierungskonditionen erhalten (68 Prozent). In diesem Kontext betrachten bereits mehr als zwei Drittel der Marktteilnehmer den Ansatz „Manage to ESG“ auch wirtschaftlich als lohnend. Im Bereich der Digitalisierung nimmt vor allem das Bewusstsein für die Anwendungsmöglichkeiten von Technologien der künstlichen Intelligenz zu: 47 Prozent erwarten dadurch wesentliche Veränderungen für ihr Geschäftsmodell, 37 Prozent prüfen die Anwendung und 7 Prozent nutzen KI bereits in ihrem Geschäftsalltag.

Hier können Sie die Studie kostenlos bestellen.

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