Steuerklauseln – ein Herzstück bei Immobilientransaktionen

Worauf Unternehmen achten müssen, wenn Immobilientransaktionen sicher und reibungslos durchgeführt werden sollen.

Wer Immobilientransaktionen sicher und reibungslos durchführen möchte, benötigt immer eine Vielzahl von Experten aus den unterschiedlichsten Fachgebieten: Die Palette reicht hier vom Rechtsanwalt über den Steuerberater bis zu technischen Beratern.

Ganz wesentlich ist daher eine friktionsfreie Zusammenarbeit dieser Experten, um das bestmögliche Ergebnis zu erzielen und Fehler zu vermeiden. Ein Thema, bei dem die Zusammenarbeit von juristischer und steuerlicher Expertise zentral ist, sind die sogenannten Steuerklauseln.

Wer eine Immobilie erwirbt, sei es im Wege eines Asset- oder Share- Deal, muss eines vermeiden: Die Übernahme von Haftungen für Steuern, die den Zeitraum bis zum Closing betreffen. Dies ist auch jedem Verkäufer einsichtig, ist es doch Marktstandard, dass der Verkäufer die bis zum Closing ausgelösten Steuern und Abgaben tragen soll.

Steuerklauseln sollen nun diesen Markstandard im Kaufvertrag umsetzen. Im Detail kann die Regelung allerdings komplex sein. Es ist sicherzustellen, dass möglichst alle steuerlichen Risiken erfasst und auch sonst keine rechtlichen Fallstricke übersehen werden.

Steuerklauseln sind oft Teil der Gewährleistungszusagen des Verkäufers. Die Gewährleistung und Haftung des Verkäufers werden allerdings häufig beschränkt, indem etwa De-Minimis-Schwellen eingezogen oder Obergrenzen („Caps“) vereinbart werden. Hier ist darauf zu achten, dass die Grundidee der Steuerklausel, nämlich das Steuerrisiko zu verteilen, durch die Gewährleistungsbeschränkungen nicht wieder ausgehebelt wird. Die Steuerklausel sollte daher von den Gewährleistungsbeschränkungen ausgenommen werden.

Der Standardfall weist die Tragung der steuerlichen Risiken bis zum Closing (d. h. Übergang des wirtschaftlichen Eigentums am Target) dem Verkäufer zu. Zeiträume nach dem Closing liegen in der Regel im Verantwortungsbereich des Käufers. Allenfalls denkbar sind Sonderregeln, die auch später eintretende Steuerschäden dem Verkäufer aufbürden. Ob diese oder weitere Sonderregeln vorgesehen werden, ist freilich eine Frage der konkreten Risikolage der Transaktion und wirtschaftlichen Einigung (z. B. über Kaufpreis). Gleichfalls vereinbart werden können auch Regelungen zur ausgewogenen Behandlung von nachträglichen Steuervorteilen zu Gunsten einer jeweiligen Vertragspartei.

Der sachliche Anwendungsbereich hängt naturgemäß vom Transaktionstyp ab:

• Bei Share Deals über GmbH-Anteile geht das gesamte Steuersubjekt über. Entsprechend umfasst die Steuerklausel sämtliche in- und ausländische persönliche Abgaben (KöSt), Abzugssteuern (z. B. KESt), Umsatz- und Rechtsverkehrssteuern (GrESt, Gebühren etc.), aber auch „Abgaben“ im weiteren Sinn wie Beiträge an gesetzliche Sozialversicherungsträger.
• Werden Anteile an KGs oder OGs erworben, scheiden die persönlichen Abgaben des Targets naturgemäß weitgehend aus.
• Steuerklauseln bei Asset Deals sind in der Regel auf das Objekt bezogene und auf mögliche betriebliche Abgaben begrenzt, die im Rahmen einer abgabenrechtlichen Haftungsinanspruchnahme bei Betriebserwerb (§ 14 BAO, § 38 UGB) von der Behörde geltend gemacht werden könnten. Allenfalls kann generell auch eine Freistellung für Personensteuern des Verkäufers auf Basis der allgemeinen zivilrechtlichen Haftung nach § 1409 ABGB reklamiert werden (theoretisch auch bei Share Deals).
• Unabhängig vom Transaktionstyp stets aufgenommen werden in der Regel steuerliche Straf- oder Säumniszuschläge, Verbandsstrafen sowie dinglich besicherte Abgaben (Grundsteuer).

Im Sinne des Verkäufers ist sicherzustellen, dass sich ein Steuerrisiko gar nicht erst verwirklicht. Dem Verkäufer wird daher üblicher Weise das Recht eingeräumt, auf eigene Kosten, aber im Namen des Käufers (bzw. beim Share Deal im Namen der PropCo) Rechtsmittel gegen Abgabenbescheide einzubringen. Der Schadensfall selbst wird zumeist als nachträgliche Kaufpreisminderung abgebildet. Kommt es zur Inanspruchnahme von Abzugssteuern, geht der Regressanspruch gegenüber dem eigentlichen Steuerschuldner über auf den schadloshaltenden Verkäufer.