Gebäudeeigenschaften von Mobilheimen

Die OFD Frankfurt hat sich in einer Rundverfügung vom 10.02.2023 (Az. S 3190 A - 001 - St 72) mit der Frage auseinandergesetzt, ob und wann Mobilheime eine Gebäudeeigenschaft besitzen und welche Konsequenzen dies insbesondere im Hinblick auf die Grundsteuerreform hat.

Hintergrund

Mobilheime insbesondere kleinerer Bauart (Tiny-Häuser) sind in den letzten Jahren immer mehr in Mode gekommen und sind gerade bei der aktuellen Wohnungsknappheit in größeren Städten eine finanzierbare Lösung für eigene vier Wände. Aber auch zur Unterbringung von Geflüchteten setzen Kommunen mitunter Mobilheime ein. Anders als bei klassischen, ortsfesten Wohngebäuden ist ihre steuerrechtliche Einordnung anhand der Kriterien aus Gesetzgebung und Rechtsprechung aber diffizil.

Aktuelle Rechtslage

Die Finanzverwaltung hat bei der Beurteilung von Mobilheimen jeder Art – unabhängig von deren Bezeichnung – für die Beurteilung als Gebäude regelmäßig darauf abgestellt, ob eine feste Verbindung mit dem Grund und Boden vorhanden war, beispielsweise durch einzelne oder durchgehende Fundamente. Untergelegte Steine oder Stützen, die lediglich der Standsicherheit dienen, genügten danach nicht für die Bejahung einer festen Verbindung. Dadurch waren regelmäßig nur Mobilheime in Containerbauweise als Gebäude anzusehen.

Der BFH hat in seiner Rechtsprechung (BFH-Urteil vom 23.09.1988, Az. III R 67/85, BStBl. II 1989, 113) dagegen eine feste Verbindung mit dem Grund und Boden angenommen, wenn bei Bauwerken im Feststellungszeitpunkt entweder eine auf Dauer angelegte Nutzung (mindestens sechs Jahre am gleichen Standort) gegeben ist oder aufgrund der Zweckbestimmung eine dauernde Nutzung zu erwarten ist.

In der neuen Rundverfügung weist die OFD Frankfurt an, Mobilheime schon ab Errichtung – und nicht erst nach sechs Jahren Standzeit – unter Berücksichtigung der Verhältnisse im Einzelfall zu beurteilen. Mobilheimen mit Fundamenten kann direkt die Gebäudeeigenschaft zuerkannt werden und entsprechend auch Einheitswert- und Grundsteuermessbetragsbescheide ergehen. Besteht ein solch festes Fundament nicht, sollen im Zweifelsfall der Einheitswert- und Grundsteuermessbetragsbescheid vorläufig ergehen, wenn nicht sicher ist, ob das Mobilheim für eine Standzeit von mehr als sechs Jahren aufgestellt ist. Falls vor Ablauf von sechs Jahren dann der Standort des Mobilheims geändert wird, ist zu prüfen, ob die Einheitswert- bzw. Grundsteuermessbetragsbescheide aufzuheben oder zu ändern sind.

Bei der Beurteilung des Mobilheims als Gebäude sollen neben den Abgrenzungsmerkmalen zur Gebäudeeigenschaft auch das Vorhandensein von Versorgungseinrichtungen, z.B. Strom, Wasser, Telefon und Kanalisation einbezogen werden. Insbesondere aber soll die Genehmigung der Aufstellung durch die Bauaufsichtsbehörde (Baumitteilung) Anlass für die Überprüfung der Einheitsbewertung eines Mobilheimes sein. 

Grundsteuerbewertung nach bisheriger Rechtslage

Bislang galt folgende Bewertung für Mobilheime:

• Ganzjährig bewohnbare Mobilheime gehören zur Grundstücksart der Einfamilienhäuser (§ 75 Abs. 5 BewG). Sie sind nach § 76 Abs. 3 Nr. 3 BewG im Sachwertverfahren zu bewerten.
• Nicht ganzjährig bewohnbare Mobilheime sind sonstige bebaute Grundstücke (§ 75 Abs. 7 BewG). Sie sind nach § 76 Abs. 2 BewG ebenfalls im Sachwertverfahren zu bewerten.

Für Wochenendhäuser gelten ggf. Sonderregelungen. Als gewöhnliche Lebensdauer sind 10 bis 30 Jahre zugrunde zu legen, in Einzelfällen (z.B. Mobilheimen in Containerbauweise) auch länger.

Grundsteuerbewertung nach der Grundsteuerreform

Da die Grundsteuerreform den Gebäudebegriff nicht verändert hat, gelten die Grundsätze zur Beurteilung, ob ein Gebäude vorliegt, weiterhin unverändert fort.

• Beträgt die Gebäudefläche der auf einem Grundstück errichteten Mobilheime insgesamt weniger als 30 Quadratmeter, bleibt diese für die Ermittlung der Flächenbeträge nach § 5 Abs. 1 bis 3 HGrStG außer Ansatz und sie werden als unbebaut behandelt nach § 5 Abs. 5 HGrStG. Bei der 30 qm - Grenze kommt es immer auf die gesamte Gebäudefläche der aufstehenden Mobilheime an.
• Bei größeren Gebäuden ist bei diesen nach § 5 Abs. 2 HGrStG die Wohnfläche anzusetzen.

Autor/innen: RA StB Michael Pfundt, RA StB Christiane Freund