Rok po Nowelizacji: Transakcje na Rynku Nieruchomości Rolnych

Udziały i akcje w spółce dominującej

Nowelizacja rozszerzyła prawo pierwokupu i prawo nabycia przysługujące KOWR na udziały i akcje w spółce dominującej, która posiada udziały lub akcje w spółce kapitałowej, będącej właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 5 ha albo nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni co najmniej 5 ha. Pojęcie spółki dominującej zostało zdefiniowane w przepisach Kodeksu spółek handlowych. W uproszczeniu spółką dominującą jest spółka, która w określony sposób oddziałuje na inną spółkę prawa handlowego.

Do czasu wejścia w życie Nowelizacji, prawa te dotyczyły wyłącznie udziałów i akcji w spółce kapitałowej, która była właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 5 ha albo nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni co najmniej 5 ha.

Nowelizacja nałożyła zatem obowiązek weryfikacji struktury kapitałowej spółki, w której zbywane są udziały i akcje. Obecnie w celu identyfikacji prawa pierwokupu lub prawa nabycia KOWR, każdorazowo należy dokonać analizy, czy spółka, w której zbywane są udziały i akcje stanowi spółkę dominującą w stosunku do spółki kapitałowej będącej właścicielem lub użytkownikiem wieczystym ziemi rolnej. Weryfikacja tej kwestii jest kluczowa dla ważnego przeprowadzenia transakcji zbycia udziałów lub akcji w spółce. U.k.u.r. przewiduje bowiem sankcję nieważności dla czynności dokonanych niezgodnie z przepisami tej ustawy.

Zgodnie ze stanowiskiem KOWR[1] przepisy wprowadzone przez Nowelizację dotyczą jedynie spółek dominujących, które działają na podstawie polskiego prawa i mają obowiązek rejestracji w KRS. KOWR wskazał także, że omawiane prawo pierwokupu i prawo nabycia odnoszą się wyłącznie do stosunku dominacji/zależności „bezpośredniej”. Obrót np. udziałami lub akcjami spółki „matki” nie będzie objęty prawem pierwokupu/prawem nabycia, jeżeli „spółka córka” nie będzie posiadać wskazanych w przepisie u.k.u.r. nieruchomości rolnych, natomiast takie nieruchomości posiadać będzie dopiero „spółka wnuczka”. We wprowadzonych Nowelizacją przepisach wskazano bowiem, że omawiane ograniczenia w obrocie dotyczą spółki dominującej, która „posiada udziały lub akcje” w spółce kapitałowej. Posiadanie udziałów lub akcji oznacza bycie udziałowcem lub akcjonariuszem w spółce. Status udziałowca lub akcjonariusza w określonej spółce kapitałowej determinować będzie zatem zastosowanie prawa pierwokupu i prawa nabycia do udziałów lub akcji w spółce dominującej.

Warto zauważyć, że Nowelizacja wprowadziła także wyjątek od stosowania prawa pierwokupu udziałów i akcji w spółce. Od 5 października 2023 r. zakup akcji własnych dokonywany przez spółkę w celu ich umorzenia nie skutkuje już powstaniem prawa pierwokupu na rzecz KOWR.

Kryterium użytku rolnego

Nowelizacja zmodyfikowała zakres wyłączeń ze stosowania u.k.u.r. Po wejściu w życie Nowelizacji, przepisów u.k.u.r. nie stosuje się do nieruchomości rolnych, w których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha.

Przed Nowelizacją wyłączenie to odnosiło się do nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha. Jest to ważna zmiana z perspektywy praktyki transakcyjnej. Wcześniejsze brzmienie tego przepisu nie było do końca jasne. Zmiana wprowadzona przez Nowelizację rozwiązała problem tzw. nieruchomości „mieszanych”, w których tylko część stanowiła użytki rolne. Przed wejściem w życie Nowelizacji w praktyce przyjmowano ostrożnościowo, że do takich nieruchomości powinny mieć zastosowanie przepisy u.k.u.r., w tym prawo pierwokupu i prawo nabycia nieruchomości rolnej.

Podsumowanie

Nowelizacja wprowadziła istotne zmiany, które należy uwzględnić podczas m.in. procesu due diligence. W wyniku Nowelizacji zmodyfikowano zakres stosowania wyłączeń u.k.u.r., poprzez odniesienie się do użytku rolnego. Nowelizacja wprowadziła także prawo pierwokupu i prawo nabycia udziałów lub akcji w spółce dominującej. W celu identyfikacji prawa pierwokupu lub prawa nabycia udziałów/akcji w spółce należy przeprowadzić szczegółową analizę. Weryfikacji podlegać powinna m.in. kwestia statusu dominacji/zależności pomiędzy spółkami, a także ocena charakteru nieruchomości, których właścicielem lub użytkownikiem wieczystym jest spółka zależna w stosunku do spółki, w której zbywane są udziały lub akcje.