Reforma Planistyczna

Zintegrowany plan inwestycyjny

Nowym rozwiązaniem jest zintegrowany plan inwestycyjny („ZPI”) stanowiący szczególną formę planu miejscowego. Może on zostać uchwalony przez radę gminy, na wniosek inwestora złożony za pośrednictwem wójta / burmistrza albo prezydenta miasta. Obejmuje on obszar inwestycji głównej i inwestycji uzupełniającej.

Przez inwestycję uzupełniającą należy rozumieć inwestycję w zakresie budowy, zmiany sposobu użytkowania lub przebudowy sieci uzbrojenia terenu, dróg publicznych, linii kolejowych, obiektów infrastruktury publicznego transportu zbiorowego, obiektów działalności kulturalnej, obiektów opieki nad dziećmi do lat 3, przedszkoli, szkół, placówek wsparcia dziennego, placówek opieki zdrowotnej, obiektów, w których prowadzona jest działalność z zakresu pomocy społecznej, obiektów służących działalności pożytku publicznego, obiektów sportu i rekreacji, obszarów zieleni publicznej, obiektów budowlanych przeznaczonych na działalność handlową lub usługową - o ile służy obsłudze inwestycji głównej.

Do wniosku o uchwalenie takiego ZPI, inwestor dołącza jego projekt, który musi spełniać wymogi przewidziane dla projektów miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.

ZPI będzie mógł być przyjęty także dla obszarów, dla których obowiązuje już miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W takiej sytuacji, wejście w życie ZPI spowoduje utratę mocy planów miejscowych lub ich części odnoszących się do terenu objętego tym ZPI.

ZPI uzupełni, a od 1 stycznia 2026 r. zastąpi uchwałę o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, przyjmowaną na podstawie tzw. „specustawy mieszkaniowej” (czyli ustawy z 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących).

Umowa urbanistyczna

Nowością jest także umowa urbanistyczna - zawierana w formie aktu notarialnego umowa, w której inwestor może zobowiązać się na rzecz gminy do realizacji inwestycji uzupełniającej. Załącznikiem do umowy urbanistycznej jest projekt ZPI.

W takiej umowie, inwestor może, w szczególności, zobowiązać się do przekazania na rzecz gminy nieruchomości stanowiących część przedmiotu inwestycji głównej, pokrycia całości lub części kosztów realizacji inwestycji uzupełniającej czy pokrycia całości lub części poniesionych przez gminę kosztów uchwalenia ZPI, w tym kosztów realizacji roszczeń, wynikających z jego uchwalenia.

Gmina natomiast może zobowiązać się np. do realizacji inwestycji uzupełniającej, jeżeli wchodzi ona w zakres zadań własnych gminy czy zwolnić inwestora w całości lub w części inwestora z opłaty planistycznej.

Jeżeli inwestor jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, na której ma być realizowana inwestycja uzupełniająca, w umowie urbanistycznej zobowiązuje się do zbycia tej nieruchomości gminie.

Do czasu zawarcia umowy urbanistycznej wójt, burmistrz albo prezydent miasta może odstąpić od negocjacji, informując o tym radę gminy, co może powodować ryzyko poniesienia przez inwestora kosztów bez pewności, że umowa faktycznie zostanie zawarta.

Warunki zabudowy ograniczone terminem

Zgodnie z nowymi przepisami, od 1 stycznia 2026 r., decyzje o warunkach zabudowy nie będą już obowiązywać bezterminowo - będą wygasać po upływie 5 lat od dnia, w którym decyzja stała się prawomocna. Zasada ta nie będzie mieć zastosowania do decyzji o warunkach zabudowy, które stały się prawomocne przed tą datą.

Rejestr urbanistyczny

Nowela wprowadza także Rejestr Urbanistyczny, prowadzony w systemie teleinformatycznym, który ma działać od 1 stycznia 2026 r. Będą w nim gromadzone informacje z zakresu planowania zagospodarowania przestrzennego, pochodzące m. in. z uchwał o przestąpieniu do sporządzania aktów planowania przestrzennego i gminnego programu rewitalizacji czy wyroków sądów administracyjnych dotyczących decyzji o warunkach zabudowy. Dane w Rejestrze będą jawne (z wyłączeniem danych osobowych) i dostępne nieodpłatnie.

Zmiany w uchwalaniu miejscowych planów

Nowe przepisy wprowadzają wiele regulacji technicznych związanych z procedurą uchwalania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Ponadto, w niektórych przypadkach wprowadzają możliwość sporządzenia i uchwalenia planu miejscowego w postępowaniu uproszczonym. 

Podsumowanie

Wprowadzane przepisy dotyczą wszystkich uczestników procesu inwestycyjnego: małych i dużych inwestorów, a także gminy. Z uzasadnienia Ustawy wynika, że wprowadzane nią zmiany mają na celu uproszczenie, ujednolicenie i przyspieszenie procedur planistycznych. Czy ten cel zostanie osiągnięty – pokaże czas i praktyczne zastosowanie określonych w przepisach procedur.