Przewodnik po polskim rynku nieruchomości 2025

Wolumen inwestycyjny na rynku nieruchomości komercyjnych w podziale na sektory w 2024 r.: nieruchomości biurowe i handlowe na czele stawki

Aspekty prawne, podatkowe i finansowe – klucz do bezpieczeństwa inwestycji

Zaplanowane na 2026 r. zmiany w przepisach w zakresie planowania przestrzennego znacząco wpłyną na rynek budowlany. Gminy będą zobowiązane do przyjęcia nowych planów ogólnych, mających na celu uczynienie procesów inwestycyjnych bardziej przejrzystymi i efektywnymi.

Dodatkowo należy podkreślić, że nowe przepisy, mające na celu ochronę nabywców mieszkań (nowa ustawa deweloperska, której przepisy na dobre weszły w życie w 2024 r.) i obowiązkowe wdrażanie ekologicznych rozwiązań w nowych budynkach, znacząco wpływają na rynek nieruchomości.

Ponadto z perspektywy inwestora planowane jest wprowadzenie kilku innych kluczowych zmian prawnych. Do jednej z nich należy regulacja polskich REIT-ów (Real Estate Investment Trust), czyli spółek inwestujących w rynek nieruchomości SINN, będących polską odpowiedzią na funkcjonujące w niektórych państwach REIT. Chociaż szczegółowy projekt przepisów ani przewidywany harmonogram publikacji projektu ustawy nie są jeszcze znane, wszelkie propozycje w tej kwestii powinny być uważnie monitorowane. Dodatkowo kontynuuje się prace legislacyjne nad tzw. ustawą podażową, która ma na celu zwiększenie dostępności gruntów pod budownictwo mieszkaniowe. Jedną z planowanych zmian jest uwolnienie gruntów rolnych znajdujących się w miastach na cele budownictwa mieszkaniowego.

Co ważne, z dniem 1 stycznia 2025 r. w życie weszły daleko idące zmiany w przepisach dotyczących podatku od nieruchomości. Nowe przepisy zawierają autonomiczną definicję budynków i budowli, niezależną od prawa budowlanego. Może ona prowadzić do zwiększenia obciążeń podatkowych, w tym opodatkowania obiektów, które wcześniej nie były objęte takim podatkiem.

Zmiany te mogą mieć znaczący wpływ na rynek nieruchomości oraz rozwój sektora budowlanego.

Regulacje ESG w sektorze nieruchomości

Sektor nieruchomości odgrywa istotną rolę w obniżaniu poziomu emisji i poprawie efektywności energetycznej, ponieważ budynki odpowiadają za prawie 40% zużycia energii i 36% emisji gazów cieplarnianych w UE. Proces przyjmowania zasad ESG przyspiesza, wpływając zarówno na budowę nowych, jak i na modernizację istniejących budynków. Środki takie jak korzystanie z ekologicznych materiałów, odnawialnych źródeł energii, inteligentnego zarządzania energią czy zrównoważonych rozwiązań transportowych przyczyniają się do zminimalizowania wpływu na środowisko. Ponadto liczba budynków z certyfikatem ESG stale rośnie, przy czym w Polsce w samym tylko 2024 r. wzrost ten wyniósł 24%. Zgodność z wymogami ESG nie tylko wspiera realizację celów klimatycznych, lecz także zwiększa wartość nieruchomości, a zrównoważone budynki stają się bardziej atrakcyjne dla inwestorów i najemców.

Trendy i prognozy – co przyniesie przyszłość?

Zmiany prawne związane z najważniejszymi regulacjami ESG, dotyczącymi przede wszystkim sektora nieruchomości, będą miały znaczący wpływ na wycenę, wyższe koszty utrzymania nieruchomości, pozycję rynkową, a także koszty budowy nowych budynków. Firmy dążą do tego, aby zarówno odnieść korzyści środowiskowe, jak i uzyskać rentowność finansową.

Osiągnięcie neutralności węglowej stanowi poważne wyzwanie. Zgodnie z nowymi kierunkami w regulacjach UE od 2028 r. nowe budynki o powierzchni większej niż 1 tys. m² będą musiały zostać poddane ocenie pod kątem śladu węglowego.

Wymogi ESG coraz mocniej wpłyną na możliwość uzyskania korzystnych warunków finansowania. Zgodnie ze swoimi strategiami na nadchodzące lata banki będą chciały zwiększyć swój portfel kredytów finansujących zielone inwestycje.

Na stabilny rynek nieruchomości wchodzi też szereg nowinek technologicznych, które mogą zmienić oblicze branży. Jedną z nich jest Property Technology (PropTech), umożliwiający wykorzystanie technologii informatycznych (w tym AI) na każdym etapie cyklu życia nieruchomości. PropTech przekształca rynek nieruchomości, usprawniając procesy związane z obrotem, budową, wynajmem i zarządzaniem we wszystkich sektorach rynku nieruchomości.

Dla zachowania konkurencyjności na rynku konieczne będzie wykorzystanie nowych technologii – zarówno przez właścicieli, jak i użytkowników końcowych nieruchomości.