Panorama de l’immobilier et de la ville – 7ème édition – 2023

Pour accélérer la transformation de l’immobilier et de la ville, les dirigeants ont besoin d’une quantité considérable de nouveaux talents

Alors que l’industrie de l’immobilier et de la ville a créé près de 90 000 emplois en 2021 et 2022, les entreprises continuent d’éprouver d’importants besoins en main d’œuvre, en particulier sous l’effet d’un important turnover observé en 2022 :

Certains secteurs se détachent par des intentions de recrutement élevées compte tenu de la difficulté à pourvoir les postes vacants et d’un fort mercato entre entreprises. C’est le cas de l’ingénierie et des prestations techniques, de la construction, de l’investissement ou de la gestion. Dans d’autres secteurs, comme la promotion immobilière et la commercialisation, les intentions sont en baisse, dans le sillage des incertitudes sur l’activité économique, mais les dirigeants confirment qu’ils recruteront quand même pour compenser les départs.

Ces intentions portent avant tout sur des métiers en tension (tels que les métiers de proximité dans le logement social ou ceux les plus techniques, à l’image des artisans dans le second œuvre de la construction) et sur les profils expérimentés plus difficiles à fidéliser (ceux avec 3 à 10 ans d’expérience, capables d’accompagner les recrues les plus jeunes tout en participant au bon déroulement des projets les plus complexes). Les futures embauches doivent également permettre aux entreprises de combler les manques sur les énormes besoins nés de leur transformation environnementale et technologique.

Afin de gagner en expertise, les dirigeants estiment qu’il est grand temps de recruter davantage de collaborateurs issus d’autres secteurs d’activités, comme ceux des médias ou du e-commerce, dont la maîtrise plus avancée des enjeux de la donnée ou de l’investissement technologique est un apport précieux pour les entreprises de l’immobilier et de la ville.

Par ailleurs, les soft skills sont de plus en plus recherchés pour conduire des projets complexes. Les recruteurs disent valoriser des qualités telles que l’esprit d’équipe, l’autonomie ou la rigueur des candidats.

Pour autant, les employeurs éprouvent des difficultés à trouver les bons profils, et en nombre suffisant

Au même titre que l’hôtellerie-restauration ou les métiers de bouche, l’industrie de l’immobilier et de la ville est confrontée à de fortes difficultés de recrutement. Dans la construction par exemple, plus de 25 000 postes étaient encore non pourvus au 3e trimestre 2022.

Selon notre enquête, les trois quarts des entreprises et organisations, toutes catégories confondues, ne trouvent pas les bons profils. Les dirigeants y voient avant tout le fait d’un manque de candidatures, en lien avec l’inadéquation entre les compétences recherchées et les profils des candidats et avec la moindre compétitivité de certaines branches de la filière en matière de rémunération.

Ce constat pourrait s’aggraver dans les prochains mois. En effet, dans un contexte marqué par une inflation galopante et une intense concurrence entre entreprises au sein de la filière, les dirigeants font part d’une hausse importante des prétentions salariales des candidats, mais aussi des équipes en place. Ce mouvement vient faire pression sur le modèle économique des entreprises, déjà sous tension financière avec la hausse des taux, le ralentissement des dépenses des ménages et des entreprises et un renchérissement considérable des coûts de l’énergie et des matières premières.

Enfin, même si l’image des métiers semble s’être améliorée ces dernières années, constituant de moins en moins un frein au recrutement, les dirigeants de la construction (42%), de la commercialisation (30%) et du logement social (30%) sont toutefois encore nombreux à évoquer un déficit d’image de leurs métiers.

De leur côté, les étudiants privilégient rémunération, cadre de travail et perspectives de carrière, mais la quête de sens et la sensibilité environnementale restent fortes

En dépit des incertitudes sur les perspectives économiques dans la filière, les étudiants interrogés se disent optimistes pour leur avenir et semblent plutôt confiants quant au maintien de l’activité dans l’immobilier et la ville et à la poursuite des recrutements.

Si, pour leur premier emploi, les principales attentes des étudiants sont similaires à celles des précédentes années, notre enquête révèle que l’engagement environnemental et les preuves concrètes d’actions en matière de transition écologique s’imposent peu à peu comme un critère d’attractivité RH majeur. Aujourd’hui, 57% des étudiants se disent prêts à refuser une offre d’emploi si les actions déployées par l’entreprise ne sont pas suffisantes au regard de leurs convictions personnelles.

Elle témoigne aussi de l’aspiration des jeunes candidats à rejoindre des projets porteurs de sens et s’inscrivant concrètement dans la transition écologique. En effet, 78% des étudiants nous disent vouloir s’impliquer, au sein de leur future entreprise, dans le déploiement d’actions environnementales.

S’ils valorisent le rôle clé de l’immobilier et de la ville dans la conception des lieux de vie et dans le dynamisme des territoires, c’est bien le rôle que joue la filière dans la transition écologique qui semble le plus susciter leur intérêt. 64% d’entre eux affirment qu’ils trouveraient un sens à leur travail en contribuant à la réduction des consommations d’énergie et des émissions carbone du parc immobilier.

Pour l’heure, les étudiants considèrent cette industrie à mi-chemin sur les enjeux climatiques et environnementaux : si 70% d’entre eux estiment que les acteurs de l’immobilier et de la ville ont pris conscience de l’urgence climatique, mettant en œuvre des plans opérationnels pour y répondre, seuls 21% jugent les actions jusqu’à présent déployées à la hauteur de l’exigence.

Les étudiants perçoivent la filière comme en pleine transformation. Rejoindre l’industrie de l’immobilier et de la ville apparaît donc comme un beau terrain de jeu, un levier majeur pour s’engager contre le réchauffement climatique.

Ce 2ème épisode économique met en lumière 3 zones de tension, qui sont le résultat croisé d’une conjoncture économique troublée et du début de profonds changements stratégiques dans les entreprises et organisations de la filière.

TENSION N°1 : En ce début 2023, les dirigeants se montrent moins optimistes qu’en 2022, sur fond de croissance en berne pour la 1ère filière industrielle française

Avec 10,8% du PIB hexagonal en 2022, l’industrie de l’immobilier et de la ville reste le premier secteur industriel de l’économie française, loin devant la santé, le luxe, la chimie, l’agroalimentaire ou l’automobile.

Pour autant, la filière affiche des résultats mitigés en 2022 (+0,9% de croissance), en-deçà de ceux prévalant pour l’ensemble de l’économie nationale (+2,6%) et des performances enregistrées entre 2020 et 2021 (+6,2%).

L’accumulation de facteurs économiques et géopolitiques assombrit considérablement le moral des dirigeants : début 2023, 52% des 515 dirigeants interrogés se disaient « optimistes » sur leurs perspectives à 12 mois, contre 84% à pareille époque l’année dernière.

Les motifs d’inquiétude laissent néanmoins penser que ce climat est plus conjoncturel que structurel : après un niveau d’activité soutenu jusqu’à la fin du 1er trimestre 2022, les dirigeants confirment le ralentissement provoqué par la guerre en Ukraine et ses conséquences économiques : remontée des taux d’intérêt, augmentation des coûts de l’énergie, tensions sur l’approvisionnement, baisse de la consommation des ménages, etc.

Pour autant, et ce malgré un recul des recrutements en 2022, l’industrie immobilière a créé 27 400 emplois et reste à l’origine de 10% des créations nettes d’emplois en France.

TENSION N°2 : La commercialisation, la gestion et la promotion immobilière souffrent alors que le dynamisme de l’expertise, du conseil et des métiers technologiques manifeste la profonde transformation des modes de production

Le niveau de confiance des dirigeants n’est pas uniforme d’un secteur à l’autre. Certaines activités de conception technique et de création confirment la dynamique des années passées. Dans l’ingénierie, les dirigeants anticipent une sollicitation continue de leurs expertises compte tenu de la complexité croissante des projets immobiliers et des besoins technologiques soulevés par l’adaptation du parc bâti existant. Dans la construction ou l’architecture, les carnets de commandes et les perspectives offertes par le marché de la rénovation semblent également prometteurs pour 2023 et 2024.

À l’inverse, les sources d’inquiétudes sont nombreuses dans la promotion immobilière, la gestion ou la commercialisation. Dans la gestion, les entreprises et organisations du logement social par exemple sont directement impactées par l’inflation et l’augmentation des charges. La commercialisation et la promotion craignent quant à elles de se retrouver en panne de croissance. Le renchérissement du coût des crédits vient notamment limiter les potentiels acheteurs. Par ailleurs, après plusieurs années marquées par une offre en baisse, du fait de la difficulté à obtenir des permis de construire, la hausse des coûts de production aboutit à un nombre croissant d’annulations ou de reports des projets.

TENSION N°3 : Des stratégies bouleversées afin d’accompagner la triple révolution socio-économique, industrielle et environnementale qui impacte la filière

L’industrie de l’immobilier et de la ville se situe au croisement de défis majeurs pour l’économie et la société dans son ensemble. Elle va devoir continuer à fournir des logements, des bureaux, des commerces, des locaux d’activité et des équipements publics dans un contexte de croissance démographique et de forte évolution des besoins.

Il s’agit là d’une véritable révolution socio-économique, que certains qualifient d’anthropologique et qui est attestée par la vision des dirigeants sur les actifs structurellement en demande et en profonde transformation :

• Les attentes mutent fortement en matière de logement : les attentes des clients évoluent, les ménages sont plus nombreux et plus petits (on parle de desserrement) et le chantier de la rénovation énergétique reste colossal.
• Le marché de bureau est marqué par le développement de nouvelles formes d’implantations tertiaires : si les entreprises semblent vouloir réduire significativement les surfaces du fait de l’hybridation des modes de travail, elles paraissent en même temps rechercher des locaux centraux, bien desservis et de meilleure qualité.
• En contraste, l’hôtellerie bénéficie d’un rebond post-Covid, alors que le commerce vit une mutation profonde de ses actifs et que l’immobilier d’activité s’adapte aux nouvelles supply chains internationales et à la progression du e-commerce.

Révolution industrielle ensuite tant les entreprises de l’immobilier et de la ville ont besoin d’une quantité considérable de nouveaux talents. Pour mener à bien la transformation technologique et environnementale de la filière, des centaines de dirigeants ont témoigné, dans notre 1er épisode (à retrouver ici), de l’importance de doter leur entreprise de nouvelles compétences. De plus en plus, ils vont ainsi chercher leurs futurs candidats – jeunes ou expérimentés – dans d’autres secteurs d’activité, comme les médias ou le e-commerce, dont la maîtrise plus avancée de la donnée ou de l’investissement technologique est un apport précieux pour leur propre transformation.

Enfin, le secteur est au cœur de la transition écologique qui touche tant de pans de l’économie hexagonale et de nos modes de vie en général. L’environnement bâti représente encore 43% de la consommation en énergie finale et 23% des émissions de CO2 en France. Son rôle est donc crucial pour atteindre les objectifs fixés par l'Accord de Paris sur le climat et la Stratégie Nationale Bas Carbone. Ces chiffres soulignent l’ampleur des changements stratégiques, opérationnels mais aussi financiers et culturels que la filière doit mettre œuvre : de la réduction des émissions carbone à tous les maillons du cycle de vie du bâtiment (conception, construction, exploitation, démolition) à l’optimisation de l’usage des bâtiments, de la formation des compétences à l’adaptation des villes aux effets les plus brutaux du réchauffement climatique.

Cette révolution est bien illustrée par les trois quarts des dirigeants de notre panel qui affirment que la transition écologique impliquera de modifier structurellement ou substantiellement leur stratégie.

La transformation environnementale de la filière s’impose comme une évidence

Publié le 20 mars 2023, le dernier rapport du GIEC fait état d’une aggravation des tendances de réchauffement climatique (+1,1°C par rapport à la période 1850-1900) et alerte sur l’urgence à agir pour l’ensemble des acteurs économiques. L’industrie de l’immobilier et de la ville constitue un des secteurs d’activités les plus émetteurs en carbone (en considérant l’ensemble du « cycle de vie du bâtiment », elle représente le quart de l’empreinte carbone des Français) et doit à ce titre s’engager dans une transformation profonde pour réduire son impact.

Cette transformation environnementale est un enjeu « business » de compétitivité et d’attractivité des entreprises de l’industrie immobilière vis-à-vis des clients finaux, des investisseurs et des professionnels qu’elles souhaitent attirer.

Pour les clients, publics comme privés, la performance environnementale et énergétique est devenue un critère clé de leurs choix immobiliers. Les investisseurs sont quant à eux poussés à faire évoluer leurs décisions d’investissement et à privilégier des activités plus durables, pour répondre aux nouvelles normes européennes. Enfin, les entreprises doivent de plus en plus démontrer le sens de leur activité et leur impact positif pour la société : 57% des étudiants interrogés se disent aujourd’hui prêt à refuser une offre d’emploi s’ils jugent qu’une entreprise ne déploie pas suffisamment d’actions en phase avec leurs engagements en matière sociétale et environnementale.

Cette transformation est aussi dictée par la réglementation qui se structure et se renforce. Les engagements pris à l’échelle européenne (Loi européenne sur le climat) et nationale (Stratégie Nationale Bas Carbone - SNBC) se traduisent ainsi par des mesures fortes en matière environnementale : décret tertiaire, objectif ZAN, interdiction de location des « passoires thermiques » ou encore nouvelles normes RE2020.

Malgré le volontarisme de ses acteurs, la filière est encore loin d’être à la hauteur de l’urgence climatique

Le chemin à parcourir par l’industrie immobilière est encore long. Les dirigeants interrogés par EY soulignent que le plus gros reste à faire : plus que de simples ajustements, il s’agit d’effectuer de profondes transformations stratégiques ainsi que de considérables investissements à différents niveaux.

Logement : Des efforts indéniables ont été réalisés pour les constructions neuves de logement. 85% des logements construits après 2013 sont ainsi étiquetés A, B ou C au titre du DPE. Néanmoins, les besoins de rénovation restent pour l’essentiel non traités : la France comptait toujours 5,2 millions de « passoires thermiques » parmi les résidences principales au 1er janvier 2022, soit 17% du parc total, selon l'Observatoire national de la rénovation énergétique.

Bureaux : La trajectoire de décarbonation annuelle reste deux fois inférieure aux objectifs de la SNBC (-2,2% de diminution annuelle des émissions de GES contre un objectif de 4,5%), selon l'Observatoire de l'immobilier durable.

Équipements publics : Pour respecter les engagements à horizon 2030 de la SNBC, les collectivités territoriales doivent doubler leurs investissements annuels relatifs aux équipements publics pour atteindre 2,7 milliards d’euros par an, selon l'Institut de l'économie pour le climat.

Locaux d’activités et logistiques : 55% des intercommunalités françaises estiment qu’il existe encore des enjeux de requalification de leur foncier économique, notamment sur le plan énergétique, selon le Cerema.

3 axes prioritaires de transformation ont été engagés pour répondre à ce défi

Les acteurs de la filière font état d’actions de plus en plus volontaristes, en témoignent les engagements pris lors du Sommet 2022 de l’Université de la Ville de Demain portée par la Fondation Palladio. Les 173 participants ont ainsi défini 48 actions collectives pour initier, accélérer ou mettre à l’échelle des initiatives à fort impact.

Néanmoins conscients de la nécessité de généraliser cette dynamique, les dirigeants ont identifié trois axes de transformation majeurs pour les mois et années à venir, dans lesquels devront s’engager l’ensemble des entreprises de la filière.

       1. Revoir les pratiques et les processus de production

Pour soutenir les besoins des citoyens et des entreprises sur le territoire national tout en agissant dans un cadre raisonné, les entreprises de l’industrie de l’immobilier et de la ville anticipent une nécessaire évolution des pratiques depuis la conception jusqu'à l'exploitation des immeubles en passant par la construction. Il s’agit par exemple de multiplier les opérations de recyclage urbain et de réutilisation des friches, de mettre l’accent sur la durabilité et la qualité des projets (par exemple en utilisant des méthodes et des produits plus respectueux de l’environnement).

     2. Mettre en œuvre de nouvelles compétences

Les dirigeants souhaitent continuer à recruter pour accélérer la transformation environnementale de la filière. Les difficultés de recrutement ne semblent donc pas devoir ralentir dans les prochains mois et années. Ils souhaitent également muscler les formations techniques, initiales et continues en adaptant les programmes à l’évolution des métiers. Ils anticipent enfin une réorientation de certains métiers existants vers la réhabilitation, l’exploitation ou la maintenance.

     3. Reconfigurer les modèles économiques

La transformation de la filière, en réorientant les activités vers la rénovation et la réhabilitation, induit des coûts supplémentaires liés à une ingénierie plus complexe, des besoins renforcés en main d’œuvre et des matériaux plus coûteux. Les dirigeants appellent ainsi à ouvrir un débat sur les modèles économiques. Certains d’entre eux affirment qu’il est nécessaire de travailler l’acceptabilité de faire assumer les coûts de rénovation par les clients finaux. D’autres soulignent qu’un engagement plus conséquent de la part de l’État sera indispensable. D’autres enfin estiment que les entreprises devront accepter des marges plus faibles.