Świadectwa charakterystyki energetycznej a sprzedaż i wynajem nieruchomości 

Zasady sporządzania i przekazywania świadectw charakterystyki energetycznej budynków zostały uregulowane w Ustawie. Ustawa implementuje do porządku krajowego unijne przepisy w tym zakresie tj. dyrektywę Parlamentu Europejskiego i Rady 2010/31/UE z dnia 19 maja 2010 r. w sprawie charakterystyki energetycznej budynków (Dz. U. UE. L. z 2010 r. Nr 153, str. 13 z późn. zm.).

Obowiązek sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej ma na celu promowanie budownictwa ekologicznego, które jest efektywne pod względem energetycznym. Informacje zawarte w świadectwach charakterystyki energetycznej pozwalają na zwiększenie świadomości społecznej w zakresie oszczędzania energii w budynkach i ich częściach oraz umożliwiają oszacowanie opłacalności danej inwestycji pod kątem jej efektywności energetycznej. Energooszczędność może być jednym z mierników wartości danej inwestycji, a także przesądzać o jej atrakcyjności.

Świadectwo charakterystyki energetycznej może zostać sporządzone przez osobę wpisaną do rządowego centralnego rejestru charakterystyki energetycznej budynków, prowadzonego przez Ministra Rozwoju i Technologii. W praktyce dokument ten uzyskuje się w agencjach, które specjalizują się w ich wydawaniu i posiadają odpowiednie do tego uprawnienia. Przygotowanie świadectwa charakterystyki energetycznej zajmuje średnio 1-3 dni robocze.

Cena za sporządzenie świadectwa charakterystyki energetycznej waha się zazwyczaj od 250 zł do 2000 zł. Należy natomiast zwrócić uwagę, że ostateczna cena zależeć będzie m.in. od kategorii budynku, jego powierzchni oraz rodzaju instalacji energetycznych, w które wyposażony jest budynek.

Świadectwo charakterystyki energetycznej jest co do zasady ważne 10 lat od dnia jego sporządzenia. Okres ten może ulec skróceniu w przypadku przeprowadzonych robót modernizacyjnych, w wyniku których ulega zmianie zużycie energii budynku. W takich sytuacjach konieczne będzie uzyskanie nowego świadectwa charakterystyki energetycznej.

Kiedy sporządzenie świadectwa charakterystyki energetycznej jest wymagane?

Zgodnie z Ustawą sporządzenie świadectwa charakterystyki energetycznej budynku lub jego części jest w pewnych sytuacjach obowiązkowe. Sytuacje te odnoszą się w szczególności do zbycia na podstawie umowy sprzedaży oraz najmu budynku lub jego części. Obowiązek zapewnienia sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej spoczywa natomiast m.in. na właścicielu oraz zarządcy budynku lub jego części. Wiąże się to z przekazaniem oryginału tego dokumentu, odpowiednio nabywcy, przy umowie sprzedaży lub najemcy, podczas zawierania umowy najmu.

W przypadku umowy sprzedaży, notariusz odnotowuje w akcie notarialnym, że świadectwo charakterystyki energetycznej zostało przekazane nabywcy. Jeśli w dniu sprzedaży przy czynnościach notarialnych nie przedłożono tego dokumentu przez sprzedawcę, notariusz powinien pouczyć stronę zobowiązaną, czyli dotychczasowego właściciela nieruchomości o możliwości obciążenia grzywną za nieprzekazanie świadectwa charakterystyki energetycznej. Wysokość grzywny może wynosić od 20 zł do 5000 zł, a nieprzekazanie świadectwa charakterystyki energetycznej stanowi wykroczenie.

Jeśli chodzi o wynajem budynku lub jego części to wystarczy, aby właściciel nieruchomości przy zawieraniu umowy najmu przekazał najemcy kopię lub wydruk, przekazanego wcześniej w formie elektronicznej świadectwa charakterystyki energetycznej.

Warto podkreślić, że bezwzględny obowiązek przekazania świadectwa charakterystyki energetycznej przez właściciela lub zarządcę budynku lub jego części odpowiednio nabywcy albo najemcy obowiązuje od 28 kwietnia 2023 roku. W tym dniu weszła bowiem w życie nowelizacja Ustawy, która wprowadziła karę grzywny za brak lub niedopełnienie obowiązku sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej.

Co ważne, zarówno przy sprzedaży jak i wynajmie budynku lub jego części, nabywca oraz najemca nie mogą zrzec się swojego uprawnienia do otrzymania świadectwa charakterystyki energetycznej. Oznacza to, że strony umowy sprzedaży lub wynajmu, nie mogą umówić się, że kwestia uzyskania świadectwa charakterystyki energetycznej zostanie pominięta.

Regulacje dotyczące świadectw charakterystyki energetycznej znalazły się także w Prawie budowlanym. Zgodnie z tymi przepisami świadectwo charakterystyki energetycznej dołącza się do książki obiektu budowlanego. Powinno ono także stanowić załącznik do zawiadomienia inwestora o zakończeniu budowy obiektu budowlanego lub wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie.

Sytuacje, w których sporządzenie świadectwa charakterystyki energetycznej nie jest wymagane

Obowiązek sporządzenia i przekazania świadectwa charakterystyki energetycznej nie zawsze będzie miał zastosowanie. Ustawa określa zamknięty katalog wyłączeń. Świadectwa charakterystyki energetycznej nie trzeba uzyskiwać m.in. dla następujących budynków:

• podlegających ochronie na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami;
• przemysłowych oraz gospodarczych niewyposażonych w instalacje zużywające energię, z wyłączeniem instalacji oświetlenia wbudowanego;
• mieszkalnych przeznaczonych do użytkowania nie dłużej niż 4 miesiące w roku;
• wolnostojących o powierzchni użytkowej poniżej 50 m² oraz;
• gospodarstw rolnych o wskaźniku EP określającym roczne obliczeniowe zapotrzebowanie na nieodnawialną energię pierwotną nie wyższym niż 50 kWh/(m²·rok).

Obowiązek uzyskania świadectwa charakterystyki energetycznej nie dotyczy zatem wszystkich budynków lub ich części. Oznacza to, że w przypadku sprzedaży lub wynajmu ww. budynków nie ma konieczności sporządzania i udostępniania świadectwa charakterystyki energetycznej drugiej stronie transakcji.

Planowane zmiany

Ministerstwo Rozwoju i Technologii planuje przyjąć nowy system oznaczania budynków, który ma obowiązywać w ramach świadectw charakterystyki energetycznej. Co istotne nie będzie się to wiązało z żadnymi nowymi obowiązkami dla właścicieli i zarządców nieruchomości budynkowych.

W lipcu 2024 r. rozpoczęto konsultacje publiczne do projektu rozporządzenia w sprawie zmiany metodologii wyznaczania charakterystyki energetycznej budynków oraz świadectw charakterystyki energetycznej, które wprowadzi nowe opisy budynków w świadectwach charakterystyki energetycznej. Nowy system oznaczania polegać będzie na wprowadzeniu klas charakterystyki energetycznej, podobnie jak przy domowych sprzętach AGD. Klasy charakterystyki energetycznej budynków będą ujęte w skali od A+ (klasa najlepsza) do G (klasa najgorsza). Zgodnie z zapowiedziami nowe przepisy powinny wejść w życie 1 stycznia 2026 roku.

Podsumowanie

Przy planowanym zbyciu i wynajmie budynku lub jego części właściciel/zarządca budynku  powinni pamiętać o uzyskaniu świadectwa charakterystyki energetycznej. Obowiązek sporządzania świadectwa charakterystyki energetycznej ma m.in. na celu promowanie budownictwa zrównoważonego energetycznie i ekologicznego. Informacje zawarte w tych dokumentach mogą być pomocne przy ocenie opłacalności danej inwestycji pod kątem jej efektywności energetycznej. Inwestycje zrównoważone wpisują się także w założenia koncepcji ESG. Tym samym, budynki lub ich części spełniające europejskie normy w zakresie zużycia energii mogą być bardziej atrakcyjne dla potencjalnych kupujących lub najemców.