Een geborgde versus een commerciële financiering
Voor het verkrijgen van geborgde financiering kunt u de gebaande paden bewandelen om WSW-borging te krijgen en daarmee leningen aan te trekken. Voor commerciële vastgoedfinanciering zijn er ook gebaande paden, echter lopen deze anders dan de meeste corporaties gewend zijn. Wij laten u graag zien waarin de paden van elkaar verschillen. We noemen de drie belangrijkste:
1. U heeft nieuwe taxaties nodig
Commerciële vastgoedfinanciers kijken voornamelijk naar het vastgoedobject zelf om te bepalen of zij financiering willen verstrekken. De reden is dat zij daar de zekerheid aan ontlenen. Dit in tegenstelling tot de bedrijfsfinancieringsbenadering die het WSW hanteert bij de bepaling of zij borging verstrekt. Daarom eisen vastgoedpartijen altijd recente taxaties op basis van marktwaarde in verhuurde staat. De taxatiemethode die zij hanteren is anders dan u nu gewend bent middels de methodiek die is voorgeschreven voor de Autoriteit Woningcorporaties. Reken dus op extra kosten en een langere doorlooptijd.
2. U heeft andere potentiële financiers tot uw beschikking
Voor een geborgde lening belt u nu de BNG Bank en NWB Bank en wellicht nog een geldmakelaar. Bij een commerciële financiering heeft u keuze uit tientallen geldverstrekkers. Maar welke past nu het best bij uw financieringsvraagstuk? Dit is onder meer afhankelijk van uw financieringsvraag, uw onderpand en andere eisen aan financiers. Denk bijvoorbeeld aan kennis en ervaring met de corporatiesector. Wij zien momenteel veel interesse van buitenlandse financiers, met gunstige rentes, maar ook lagere bevoorschottingspercentages (lees: lagere Loan-to-Value). Wij zien ook buitenlandse partijen die inmiddels wel sectorkennis in huis hebben. Kortom voor het vinden van de juiste partij is kennis en expertise nodig die u waarschijnlijk zelf niet in huis heeft en dus zult moeten inhuren.
3. U heeft goedkeuring nodig van de Toezichthouder en WSW
Zelfs als de financieringsvraag zich afspeelt in een aparte juridische entiteit, dient u toezichthouders vooraf goedkeuring te vragen voor niet-DAEB financiering. Dit heeft te maken met de risicopositie die het WSW inneemt. Leidt uw niet-DAEB financiering tot extra risico op het niveau van de Toegelaten Instelling? Als het antwoordt hierop ‘ja’ luidt, dan is een goed verhaal nodig om de goedkeuring te verkrijgen Wij kunnen ons voorstellen dat het WSW en de Autoriteit beseffen dat een gezamenlijke financiering van de activiteiten van woningcorporaties prima mogelijk is. Want waarom zou dit in de zorg en onderwijs wel kunnen en bij de woningcorporaties niet? In ieder geval dient u er rekening mee te houden dat het goede verhaal hiervoor anders in elkaar steekt dan u gewend bent en dat de niet-DAEB financiering andere tarieven en looptijden kent, die u toch op marktconformiteit wenst te toetsen.