Aperçu de la réglementation des loyers à Bâle-Ville et Genève

Dès 1983, et dans sa forme actuelle depuis 1996, la LDTR a été introduite dans le canton de Genève dans le but de préserver le parc immobilier résidentiel, les conditions de vie ainsi que le caractère de la ville de Genève. La loi a également été conçue pour protéger les locataires et aider économiquement les propriétaires par le biais de subventions à la rénovation. À cette fin, une période de contrôle des loyers de trois ou cinq ans a été instaurée pour les logements qui ont été rénovés, démolis ou transformés et dont les coûts d’entretien sont supérieurs à la moyenne. Le coût de ces travaux ne peut être répercuté que partiellement sur le locataire et seulement jusqu’à un plafond de loyer défini par la loi, qui s’élève actuellement à CHF 3 528 par an et par pièce. Ce plafond est adapté tous les deux ans sur la base du revenu brut moyen des contribuables du canton. Si le loyer précédent d’un logement rénové ou transformé dépasse le plafond, le loyer est fixé à ce montant pendant la période de contrôle. De plus, la loi interdit la réaffectation de logements résidentiels en surfaces à usage commercial et soumet à autorisation la vente d’appartements et de maison jusqu’alors offerts en location.

La législation bâloise (WRFG et la WRSchV) vise à protéger et à préserver les logements locatifs existants à prix abordable et modéré, en particulier durant les périodes de pénurie de logements dans le canton (taux de vacance actuellement inférieur à 1,5 %). La loi interdit les nouvelles constructions remplaçant les bâtiments existants qui ne créent pas au moins 20 à 40 % de surface habitable supplémentaire, ce qui revient souvent à une interdiction. En période de pénurie de logements, les projets de rénovation et de transformation sont subordonnés à une autorisation qui peut être délivrée à l’issue d’une procédure ordinaire, simplifiée ou complète. Dans la procédure ordinaire, le loyer ne peut pas être augmenté, tandis que la procédure simplifiée permet de répercuter sur le loyer jusqu’à 50 % des coûts d’investissement apportant une plus-value , à condition que l’augmentation totale du loyer mensuel ne dépasse pas CHF 80 pour un appartement de 2 pièces, CHF 120 pour un appartement de 3 pièces et CHF 160 pour un appartement de 4 pièces. La Commission de protection du logement, qui est compétente en la matière, dispose d’une marge de manœuvre de +/- 20 %. En cas de hausse plus importante du loyer, la procédure complète est engagée, et le loyer déterminé dans le cadre de cette procédure s’applique pendant cinq ans.

La comparaison entre la LDTR et la WRFG (voir le tableau 1) montre de nombreuses similitudes. Il convient néanmoins de noter que le canton de Bâle-Ville a tiré les leçons de certaines expériences de la ville de Genève. Par exemple, il n’y a pas de plafond de loyer fixe basé sur le nombre de pièces pour les transformations et les rénovations, mais dans la procédure simplifiée, les coûts de rénovation peuvent être partiellement répercutés , quel que soit le loyer antérieur. De plus, le contrôle des loyers à Bâle ne s’applique que lorsque le taux de vacance dans le canton est inférieur à 1,5 %, alors qu’à Genève, le contrôle s’applique en permanence. Enfin, en fixant un plafond annuel de loyer par pièce, la ville de Genève a incité les bailleurs à créer le plus possible de pièces par appartement, ces pièces étant donc exiguës, une situation qui n’est généralement pas dans l’intérêt des locataires et qui a été corrigée par la ville de Bâle dans la loi sur le contrôle des loyers WRFG.

Compte tenu des similitudes entre la LDTR et la WRFG et des similitudes géographiques et démographiques, le canton de Bâle-Ville pourrait à l’avenir connaître une évolution comparable à Genève. Il convient toutefois de noter que les scénarios potentiels ci-dessous dépendent de divers facteurs politiques et liés au marché, et doivent donc être pris en considération dans leur analyse :

• L’écart entre les loyers existants et les nouveaux loyers se creuse et désavantage les personnes à la recherche d’un appartement à louer. 
• La durée de location moyenne s’allonge et les locataires tendent à rester dans leur appartement plus longtemps que nécessaire (p. ex. parents après le départ de leurs enfants).
• Compte tenu de l’incertitude entourant l’application des règles et de l’absence de jurisprudence, l’activité d’investissement et de rénovation restera faible dans le canton de Bâle-Ville pendant plusieurs années. Dans la conjoncture actuelle, il semble que les investisseurs adoptent un comportement prudent.
• Étant donné qu’en pratique, il sera impossible de construire des immeubles neufs de remplacement et que les rénovations totales comportent un risque élevé, les propriétaires examineront probablement les opportunités de rénovation au niveau des appartements, comme à Genève. Les investissements globaux dans les bâtiments existants n’en seront toutefois pas nécessairement dimiminués, comme le montre l’exemple de la ville de Genève au cours des 15 dernières années.
• Plutôt que de se soumettre à des procédures longues et fastidieuses, les propriétaires choisiront probablement des procédures simplifiées qui n’autorisent que de légères hausses des loyers après une rénovation. Comme dans le canton de Genève, il est toutefois possible que les loyers soient augmentés de manière drastique après la fin de la période de contrôle des loyers de cinq ans.

Il est conseillé aux investisseurs du canton de Bâle-Ville d’étudier soigneusement différents scénarios de rénovation avant de déposer une demande de permis de construire afin de tirer le meilleur parti de la réglementation. L’exemple de Genève montre qu’il est possible d’obtenir des rendements intéressants malgré un droit du bail cantonal strict, tout en rénovant le parc immobilier de manière ciblée.

Notes de bas de page :

Note de bas de page 1 : Credit Suisse, Marché immobilier 2014. Structures et perspectives.

Note de bas de page 2 : Loyers actuels : appartements loués au titre d’un bail existant ; loyers proposés : appartements lors d’un changement de locataires.

Note de bas de page 3 : Wuest Partner, Immo-Monitoring 2023|2.

Note de bas de page 4 : EY/HSLU.

Note de bas de page 5 : L’étude évoquée a classé les projets en petits projets (CHF 0 à 0,5 million), projets moyens (CHF 0,5 à 1 million), grands projets (CHF 1 à 5 millions) et très grands projets (plus de CHF 5 millions).