L’objectif principal de l’évaluation est de prendre en considération toutes les caractéristiques d’un bien immobilier pertinentes pour son évaluation. Outre l’analyse des flux de trésorerie et les risques immobiliers, cela inclut les caractéristiques du bâtiment, la qualité de l’emplacement et de l’environnement, l’impact du bien sur la société (p. ex. création d’emplois, amélioration de la qualité de vie) et sa durabilité économique (p. ex. prise en compte des risques liés au climat et de l’épuisement des ressources). À l’évidence, l’expert en charge de l’estimation doit donc répertorier une multitude de caractéristiques pertinentes et veiller à ce qu’il n’y ait pas de double comptage qui pourrait résulter d’une prise en compte opaque de certains critères de durabilité, comme cela peut se produire dans la méthode additive. La solution à ce problème est l’approche « intégrative ». Dans cette méthode, outre les caractéristiques techniques incluses dans la méthode additive, les caractéristiques des biens immobiliers dans les trois dimensions de la durabilité (environnementale, sociale et économique) ayant une pertinence potentielle pour l’évaluation, doivent être examinées au cas par cas sur la base d’une longue liste (voir le Guide d’évaluation de la durabilité et de la valeur de biens immobiliers NUWEL). À la lumière de cette liste exhaustive, l’estimateur peut vérifier, selon le principe d’une check-list, si chaque caractéristique est appropriée et pertinente pour l’évaluation. Cette liste unique, qui rassemble à la fois des caractéristiques pertinentes pour la durabilité (p. ex. macrosituation et microsituation, parcelles, fonctionnalité, durée de vie, etc.) et non pertinentes pour la durabilité (p. ex. utilisation des ressources, santé, fonctionnalité, durée de vie, occupation de surfaces, etc.), permet d’éliminer la distinction entre ces caractéristiques et réduit considérablement le risque de comptabilisation à double ou même d’omissions.
Dans la méthode d’évaluation des cash-flows actualisés (DCF), tous les critères pertinents pour l’évaluation, y compris les caractéristiques de durabilité, sont pris en compte dans les cash-flows modélisés. La présence ou l’absence de caractéristiques de durabilité (voir la section précédente) est donc monétisée. Les mesures prises dans une perspective ESG, comme la location de surfaces de toiture pour la pose d’installations de panneaux solaires, peuvent ainsi générer des revenus supplémentaires, qui ne pourraient pas être perçus avec un bien comparable sans panneaux solaires. S’agissant des coûts induits par les critères ESG, on peut mentionner les frais engagés pour rénover un bien immobilier afin d’améliorer son efficacité énergétique et de réduire ainsi les coûts à long terme (p. ex. diminution des coûts énergétiques grâce à des sources d’énergie renouvelables, baisse des coûts de maintenance, baisse des coûts de réparation grâce à une meilleure isolation thermique et à l’utilisation de matériaux de haute qualité qui évitent les défauts de construction et les problèmes d’humidité, réduction des coûts d’exploitation, car en général, les bâtiments efficaces sur le plan énergétique nécessitent moins de travaux de nettoyage et d’entretien).
Seuls les facteurs qui ne peuvent pas être inclus dans le cash-flow jouent un rôle dans la modélisation du taux d’escompte ou de capitalisation au titre des risques du bien. L’illustration 2 montre de façon sommaire quelles critères de durabilité peuvent être intégrés dans les sources de valeur individuelles « Revenus locatifs », « Vacances », « Frais d’exploitation, d’entretien ou de réparation » et « Taux d’escompte et de capitalisation ». En termes concrets, on peut donc s’attendre, pour le rendement brut annuel des biens immobiliers durables, à une augmentation des loyers (taux de croissance adaptés et capacité de paiement de montants nets plus élevés par les locataires grâce à des frais de fonctionnement moindres) et, par conséquent, à des durées de locations plus longues en raison d’une plus grande facilité de commercialisation et d’un marché plus exigu. Il est en effet plus confortable et plus sain d’habiter dans des logements efficaces sur le plan énergétique, ce qui peut se traduire par des loyers plus élevés et une satisfaction accrue des locataires. De surcroît, les coûts d’exploitation sont réduits (grâce entre autres aux investissements visant à améliorer la durabilité d’un bâtiment pendant la période d’investissement). Le taux d’escompte peut par ailleurs diminuer en raison du risque plus faible du bien. Eu égard à la facilité globalement plus grande à commercialiser des biens immobiliers durables, un Exit Yield plus bas (valeur immobilière plus élevée, risque moindre et potentiel de plus-value à long terme) devrait également se refléter dans les flux de paiement actualisés.
