Un parc immobilier à zéro émissions en 2050: législation actuelle et proposition de mise en œuvre

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Accélérer la décarbonation est devenu une nécessité économique pour créer durablement de la valeur dans le secteur de l’immobilier.

En bref

• Si l’on veut atteindre l’objectif de l’Accord de Paris, à savoir réduire à zéro les émissions nettes, de nouvelles approches structurées devront être suivies pour réduire la consommation énergétique et décarboner l’économie.
• La Loi fédérale sur les objectifs en matière de protection du climat, sur l’innovation et sur le renforcement de la sécurité énergétique harmonise les lois nationales avec l’accord sur le climat.
• Suivant une approche globale, EY a développé l’outil EY Emission Control afin d’aider le secteur de l’immobilier dans ses efforts en matière de développement durable.

Les objectifs climatiques pour 2050 (zéro émissions nettes) et la crise énergétique actuelle appellent de nouvelles approches structurées pour réduire la consommation énergétique et décarboner l’économie. Selon notre dernière enquête (baromètre des tendances du marché de l’investissement immobilier suisse 2023), la majorité des entreprises interrogées (92%) considèrent que la hausse des prix de l’énergie accélère la transformation du parc immobilier. Toutes analysent l’empreinte carbone générée par leur portefeuille immobilier et réfléchissent aux mesures qui seraient les plus efficaces pour leur permettre de faire des économies d’énergie et de rester sur la trajectoire de réduction des émissions qu’elles se sont fixée. La majorité des personnes interrogées dans le cadre de notre étude voient le changement climatique comme une mégatendance.

L’équipe Real Estate and Sustainability d’EY a développé une solution, une approche fondée sur l’analyse de données afin de décarboner le secteur de l’immobilier et d’identifier les mesures les plus pertinentes, tant au niveau des biens que du portefeuille immobiliers. Grâce à un partenariat, EY a aussi accès à un outil d’analyse des risques géophysiques qui permet de quantifier les effets des changements climatiques ainsi que les risques physiques qui en découlent, et de les traduire en indicateurs utilisables. Ainsi, il devient possible de faire toute la transparence sur les risques financiers liés au changement climatique, ce qui facilite la planification stratégique et la prise de décisions pour les entreprises.

Législation en vigueur en Suisse

L’Assemblée fédérale a adopté la «Loi fédérale sur les objectifs en matière de protection du climat, sur l’innovation et sur le renforcement de la sécurité énergétique» (Lcl) à la fin du mois de septembre 2022. Cette loi vise à fixer les objectifs suivants, conformément à l’Accord sur le climat:

• réduction des émissions de gaz à effet de serre et utilisation de technologies d’émission négative;
• adaptation et protection face aux effets des changements climatiques;
• orientation des flux financiers de manière à les rendre compatibles avec un développement à faible émission capable de résister aux changements climatiques.

Cette loi impose au secteur du bâtiment un objectif de réduction de ses émissions de gaz à effet de serre de 82% jusqu’en 2040, et de 100% jusqu’en 2050, par rapport à 1990.

En septembre 2022, le Parlement suisse est aussi parvenu à un consensus sur les détails régissant la promotion de l’énergie solaire. En conséquence, les projets qui avaient été bloqués pendant des années pourront reprendre s’ils intègrent la protection de l’environnement, premièrement; et deuxièmement, une part d’énergie solaire obligatoire sera introduite pour les bâtiments à construire. Les cantons qui feront appliquer le «Modèle de prescriptions énergétiques des cantons» (MoPEC) pour l’alimentation autonome des bâtiments à construire à partir de 2023 ne sont pas affectés. La part d’énergie solaire ne sera obligatoire que pour les bâtiments qui ont une surface imputable de plus de 300 m2. Les cantons peuvent toutefois prévoir une part d’énergie solaire obligatoire pour de plus petites surfaces. D’autres initiatives parlementaires, dans les cantons de Genève et de Zurich, exigent que la part d’énergie solaire obligatoire soit étendue pour s’appliquer aussi aux propriétaires de bâtiments existants dont les surfaces de toiture sont adaptées.

Dans le canton de Zurich, les 120’000 installations de chauffage au gaz naturel et au mazout sont à l’origine, à elles seules, d’environ 40% des émissions de CO2. Et pourtant, plus de la moitié des installations sont remplacées par des systèmes de chauffage à énergie fossile actuellement. Les nouvelles réglementations cantonales prévoient uniquement une suppression des installations de chauffage au gaz naturel et au mazout. En cas de remplacement d’un système de chauffage dans un bâtiment existant, il faut obligatoirement utiliser des énergies renouvelables lorsque cela est techniquement réalisable et si cela induit une augmentation des coûts du cycle de vie de 5% au maximum. Le secteur de l’immobilier dans le canton de Genève sera aussi affecté par la modification de l’ordonnance au printemps 2022, qui prévoit une forte réduction des valeurs énergétiques maximales autorisées pour les bâtiments. Les bâtiments qui dépassent les nouvelles valeurs limites se verront imposer une rénovation énergétique dans les trois prochaines années. La rénovation obligatoire aura lieu par étapes. Les bâtiments ayant les consommations énergétiques par unité de surface les plus élevées seront priorisés. Notons que près de 90% des chauffages fonctionnent encore au mazout ou gaz naturel actuellement.

Pour accroître la transparence en matière d’efficience énergétique, d’autres mouvements, dans le canton de Vaud, demandent que toutes les annonces et tous les baux locatifs incluent un certificat énergétique. Autre exigence: que la consommation d’énergie de tous les immeubles apparaisse sur le cadastre public.

Au niveau européen, des directives plus strictes en matière de décarbonation verront le jour. Avec la directive en ce qui concerne la publication d’informations en matière de durabilité par les entreprises (Corporate Sustainability Reporting Directive [CSRD]), l’Union européenne entend imposer aux grandes entreprises une obligation de publication d’informations non financières et une obligation d’audit à partir de l’exercice 2024. Les entreprises doivent fournir des informations sur plus de 100 indicateurs transsectoriels dans le domaine environnemental, dans le domaine social et en matière de gouvernance (ESG). Parmi ces informations, les émissions de gaz à effet de serre (des catégories 1 à 3) doivent être communiquées.

Ce que nous pouvons faire pour aider nos clients

Afin d’aider le secteur de l’immobilier dans ses efforts en matière de développement durable, EY commence par recueillir les données disponibles sur les bâtiments et leur consommation d’énergie dans son outil EY Emission Control, afin de les analyser. Ces données sont ensuite validées, et les éventuelles lacunes identifiées. Les lacunes pourront être comblées à l’étape suivante, à savoir la visite des immeubles. L’empreinte carbone peut alors être déterminée, pour chaque immeuble comme au niveau du portefeuille global. Afin de définir une trajectoire de réduction des émissions, nous procédons, en concertation étroite avec le client, à une analyse comparative sur mesure en fonction de ses besoins spécifiques. Et pour une meilleure mesurabilité et une transparence accrue, les données CO2 sont rapprochées des indicateurs. Après avoir mesuré l’empreinte carbone actuelle, des mesures pour réduire l’empreinte carbone sont déterminées sur la base des données disponibles, et différentes approches sont modélisées pour en assurer la mise en œuvre. Ces approches sont intégrées dans la stratégie ESG existante, ou bien une nouvelle stratégie pourra être élaborée si nécessaire.