Kanton Basel-Stadt und Genf: Einblick in die kantonale Mietregulierung

Bereits im Jahr 1983 und in seiner heutigen Form (1996) wurde das LDTR im Kanton Genf mit dem Hauptziel eingeführt, das Wohngebiet (Habitat) und die Lebensbedingungen sowie den heutigen Charakter der Stadt Genf zu erhalten. Zudem sollen Mieter geschützt und Eigentümer durch Renovierungszuschüsse wirtschaftlich unterstützt werden. Dazu wurden 3- bzw. 5-jährige Mietpreiskontrollen für Wohnungen, welche renoviert, abgerissen oder neugebaut wurden und somit den einfachen Gebäudeunterhalt übersteigen, eingeführt. Die Kosten für diese Arbeiten dürfen nur teilweise und bis zu einer gesetzlich festgelegten Maximalmiete übertragen werden, die aktuell bei CHF 3'528 pro Zimmer per annum liegt. Dieser Höchstbetrag unterliegt alle zwei Jahre einer Anpassung, welche auf der Grundlage des durchschnittlichen Bruttoeinkommens der kantonalen Steuerzahler vorgenommen wird. Übersteigt die vorherige Miete einer renovierten beziehungsweise umgebauten Wohnung den Höchstmietzins, wird der Mietzins für die Dauer der Mietkontrolle auf diesem Niveau festgesetzt. Zudem untersagt das Gesetz die Umwandlung von Wohnflächen in Gewerbeflächen und macht den Verkauf von zuvor vermieteten Eigentumswohnungen genehmigungspflichtig.

Das Basler WRFG und die WRSchV sehen vor, bestehenden bezahlbaren sowie moderat bepreisten (Miet-) Wohnraum zu schützen und zu erhalten, insbesondere in Zeiten von kantonaler Wohnungsknappheit (Leerstand unter 1.5%). Das Gesetz verbietet Ersatzneubauten, welche nicht mindestens 20-40% mehr Wohnraum kreieren, was in der Praxis oftmals einem Verbot gleichkommt. Renovations- und Transformationsvorhaben unterliegen in Zeiten von Wohnungsknappheit einer Genehmigungspflicht. Darüber wird entweder durch ein einfaches, vereinfachtes oder umfassendes Bewilligungsverfahren entschieden. Während das einfache Verfahren keine Mietzinserhöhung vorsieht, können im vereinfachten Verfahren bis zu 50% der wertsteigernden Investitionskosten auf die Miete umgewälzt werden, sofern die Gesamtmieterhöhung bei 2-Zimmerwohnungen nicht 80 CHF, bei 3-Zimmerwohnungen nicht 120 CHF und bei 4-Zimmerwohnungen nicht CHF 160 CHF pro Monat übersteigt. Die zuständige Wohnschutzkommission hat einen Ermessensspielraum von +/- 20%. Bei grösseren Mietzinsanhebungen werden umfassende Verfahren eingeleitet, wobei die festgelegte Miete für 5 Jahre gültig ist.

Die Gegenüberstellung vom LDTR mit dem WRFG (siehe Tabelle 1) zeigt viele Gemeinsamkeiten. Es ist jedoch festzustellen, dass der Kanton Basel-Stadt aus einigen Erfahrungen der Stadt Genf gelernt hat. So wird bei Umbauten beispielsweise nicht von einem fixen Mietendeckel anhand der Zimmerzahl ausgegangen, sondern im vereinfachten Verfahren eine teilweise Überwälzung der Renovationskosten, unabhängig der vorgängigen Miete, ermöglicht. Des Weiteren kommt die Basler Mietkontrolle nur in Zeiten eines kantonalen Leerstandes unter 1.5% zur Anwendung, im Gegensatz zur Stadt Genf, die in jedem Fall entsprechende Kontrollen vorsieht. Schliesslich hat die Stadt Genf durch die Fixierung einer Mietobergrenze pro Zimmer pro Jahr die Vermieter dazu angeregt, möglichst viele und daher kleine Zimmer pro Wohnung zu schaffen – ein Umstand, der oft nicht im Interesse der Mieter liegt und im WRFG seitens der Stadt Basel korrigiert wurde.

Angesichts der Ähnlichkeiten zwischen dem LDTR und dem WRFG sowie den geographischen und demographischen Gemeinsamkeiten könnte der Kanton Basel-Stadt zukünftig ähnliche Entwicklungen wie Genf erleben. Allerdings hängen folgende Szenarien von verschiedenen marktbezogenen und politischen Faktoren ab und sollten daher unter Berücksichtigung dieser Faktoren betrachtet werden:

• Die Diskrepanz zwischen Bestands- und Angebotsmieten wird grösser und benachteiligt Mietwohnungssuchende. 
• Die durchschnittliche Mietdauer erhöht sich und Mieter neigen dazu, länger als erforderlich in ihren Wohnungen zu bleiben (z.B. Eltern nach Auszug der Kinder).
• Der Kanton Basel-Stadt wird aufgrund der Ungewissheit der Anwendung und fehlender Rechtsprechung in den kommenden Jahren weiterhin eine geringe Investitions- und Renovierungsaktivität aufzeigen. Investoren scheinen im momentanen Marktumfeld grundsätzlich konservativ zu agieren.
• Aufgrund der praktischen Unmöglichkeit von Ersatzneubauten und des hohen Risikos von Totalsanierungen werden sich die Eigentümer, ähnlich wie in Genf, wahrscheinlich für Sanierungen auf Wohnungsebene entscheiden. Dies muss jedoch nicht zwangsläufig zu geringeren Gesamtinvestitionen in den Gebäudebestand führen, wie das Beispiel der Stadt Genf in den letzten 15 Jahren gezeigt hat.
• Anstatt sich auf langwierige Verfahren einzulassen, werden Eigentümer voraussichtlich vereinfachte Verfahren wählen, die nur geringfügige Mieterhöhungen nach der Renovierung zulassen. Ähnlich wie im Kanton Genf besteht jedoch die Möglichkeit, dass die Mieten nach Ablauf der fünfjährigen Kontrollperiode drastisch erhöht werden können.

Investoren im Kanton Basel-Stadt wird geraten, vor der Baueingabe verschiedene Sanierungsszenarien sorgfältig abzuwägen, um im Rahmen des geltenden Rechts optimal zu agieren. Das Beispiel Genf zeigt, wie trotz verschärftem kantonalen Mietrecht attraktive Renditen erzielt und gleichzeitig der Bestand gezielt erneuert werden kann.

Fussnote:

Fussnote 1: Credit Suisse, Immobilienmarkt 2014 : Strukturen und Perspektiven.

Fussnote 2: Bestandesmieten: Wohnungen in bestehenden Mietverträgen; Angebotsmieten: Wohnungen bei Mieterwechsel

Fussnote 3: Wuest Partner, Immo-Monitoring 2023|2

Fussnote 4: EY/HSLU

Fussnote 5: Projekte wurden gem. Studie in kleine (CHF 0-0.5 Mio.), mittlere (CHF 0.5-1 Mio), grosse (CHF 1-5 Mio.) und sehr grosse (mehr als CHF 5 Mio.) eingeteilt