Petr Kozojed: Na realitním trhu došlo k ochlazení. Jaro ale přináší optimismus

O realitním trhu v hlavním městě i regionech mluvil vedoucí týmu Real Estate Petr Kozojed s magazínem Ekonom.

Zvýšení úrokových sazeb, energií, stavebního materiálu i cen bytových jednotek způsobil loni na podzim velké ochlazení realitního trhu. Letos na jaře ale developeři cítí lehký optimismus. O tom, co se děje s tuzemským realitním trhem, jaké jsou rozdíly mezi situací v hlavním městě a regionech a jak vypadá trh rekreačního bydlení, hovořil Petr Kozojed, vedoucí týmu Real Estate v oddělení Strategie a Transakce společnosti EY Česká republika.

Historicky platilo, že zhruba 60 % developerského trhu tvoří hlavní město Praha. Do jaké míry se to pod tlakem extrémně vysokých cen nemovitostí a aktuálního ochlazení na pražském nemovitostním trhu změnilo?

Lze předpokládat, že developerský trh, tedy prodej bytových jednotek, ochladl v České republice jako celek. Zvýšení úrokových sazeb se totiž dotýká a priori všech zájemců o bydlení, nejen tedy těch v Praze. Faktem ale zůstává, že výstavba v regionech probíhá z logiky věci v menším objemu, co se počtu jednotek týče, a je vždy přizpůsobená tomu, co lokální trh unese, respektive nasytí. Praha jako hlavní město zůstává a bude i do budoucna nejvýznamnějším developerským trhem v Česku. Nevidím jediný důvod pro to, aby tomu tak nebylo. Ačkoliv došlo k výraznému ochlazení na realitním trhu jako celku, s příchodem jara 2023 je ve srovnání s podzimem a zimou 2022/2023 cítit lehký optimismus.

U developerské výstavby ale ani v této době nedošlo k žádnému skokovému snížení cen nabízených nových bytů. Za prvé to vzhledem k modelům, financování a závazkům vlastně ani není možné a za druhé to není ani nezbytně nutné. Počet prodaných jednotek se sice skokově snížil, ale velký tlak je kladen jednoznačně na prodej větších až rozlehlých bytů. Garsonky a malé byty mají stále svou klientelu vzhledem k jejich omezenému množství a zejména vzhledem k tomu, že poptávka po pronájmu těch nejlevnějších bytů je stále vysoká.

Jaká jsou ekonomická či právní specifika developerské výstavby v regionech?

Regionální developerské projekty vyžadují vynikající znalost lokality a jsou velice často spojené s místními developery (tzv. patrioty), kteří touto znalostí disponují. Tito investoři umí pracovat s lokálními autoritami, znají dokonale lokální potřeby a nepotřebují realizovat výstavbu v takovém rozsahu a počtu bytových jednotek, jako je to u velkých hráčů na realitním trhu. Vzhledem k tomu, že platí, že cena stavebního materiálu je pro všechny stejná, je důležitou dovedností regionálních developerů realizovat výstavbu s co nejnižšími lokálními náklady na výstavbu, pracovní sílu a místní subdodavatele, v čemž lze spatřovat právě určující rozdíl vůči těžkým vahám na developerském trhu a nejen jim.

Kromě klasického residenčního či bytového developmentu v posledních letech přibývá také developerské výstavby za účelem rekreace (apartmány v Krkonoších, Jeseníkách či na Klínovci). O jak významný segment trhu jde?

Jelikož horská střediska disponují omezeným množstvím pozemků pro zastavění a realitní development a již tak omezeným počtem existujících apartmánů, nemluvě ani o stavebních uzávěrách, lokální regulaci výstavby atd., je tento realitní segment omezen jak co do množství, tak co do dostupnosti. A každý podobný produkt obvykle v dlouhodobém časovém horizontu na hodnotě neztrácí.

Jaká jsou specifika této "horské" developerské výstavby?

Pokud nahlížíme na horskou výstavbu jako na produkci bytových jednotek pro rekreaci, je nutno brát v úvahu rozdílný pohled nabyvatele na akvizici ve srovnání s akvizicí vlastního trvalého bydlení. Přirozeně se jedná o optimalizaci provozních nákladů na jedné straně a na druhé straně by takový byt měl plnit funkci, proč byl nabyt. Jestliže jednou z významných hodnotících položek městské developerské výstavby je vzdálenost MHD, vzdálenost do centra města či prodejny potravin v okolí, jsou oproti tomu priority rekreačního bydlení soustředěny povětšinou na přírodu v okolí či vzdálenost lyžařských tratí.

Jak si podle vás stojí investiční potenciál horských apartmánů v porovnání s klasickými investičními byty?

Na horský apartmán je nezbytné nahlížet úplně jinak než na investiční byt např. v Praze. Jednak totiž sice může posloužit jako rekreační ubytování pro samotného vlastníka apartmánu, spíše ale mohou být výnosy z takového apartmánu tvořeny primárně z krátkodobého ubytování, a nikoliv z dlouhodobého pronájmu. Majitel takového horského bytu pak musí být připraven být také manažerem/ubytovatelem těchto krátkodobých pronájmů, anebo si na tuto správní činnost najmout manažera externího.