Dostupné bydlení může být zatím jen nájemní

Na realitním trhu dochází k mírnému oživení. Alespoň podle Petra Kozojeda z EY. Nabídka nových bytů ale bude podle vedoucího týmu Real Estate v krátkodobém horizontu omezená. Budoucnost řešení bytové situace vidí v bydlení nájemním. 

Co nás čeká na realitním trhu?

Petr Kozojed: Určitě příklon k nájemnímu bydlení. Doposud většina lidí v Česku chtěla byt vlastnit, je to historicky dané. Kapitál na jeho pořízení zpravidla dávala dohromady celá rodina, protože pro mladé páry to bylo často nemyslitelné. Teď ale takový postup spolu s hypotečním financováním zřejmě nebude pro většinu mladých lidí lehce zvládnutelný. Přiblížíme se tomu, co vidíme třeba ve Vídni, kde se nájemní bydlení běžně i dědí.

S ekonomickou situací se řada developerských projektů pozastavila a část jejich kapacity se mění z prodeje bytů na nájemní bydlení. Určitě je také trendem dělat menší byty. Nových na prodej bude v krátkodobém horizontu méně, a jak se snižují úrokové sazby, poroste poptávka

Snižují, ale zatím jen částečně. Nebudou kupující čekat, až sazby klesnou ještě níž?

PK: Pokud někdo čeká na návrat ke dvěma procentům, tak se podle mě nedočká. Mírné oživení je vidět už teď. Navíc tu máme jaro, to se vždycky realitní trh „probouzí“. Podle mě se dokonce blížíme nedostatku malých bytů, protože ty se dobře prodávaly i v době, kdy byla poptávka jinak utlumená. Když to shrnu, vidíme určité oživení. Sice decentní, ale přeci jen oživení.

Hovořil jste o nájemních bytech. Ale nebude i těch nedostatek?

PK: Třeba v Praze jich dostatek asi hned tak nebude. I proto, že poptávka po nich byla hodně vysoká v souvislosti s vlnou uprchlíků z Ukrajiny. Kdo v létě roku 2022 nabídl k pronájmu menší byt, mohl mít přes noc i desítky zájemců. Samozřejmě je jiná situace, pokud se bavíme o pronajímání stometrového bytu, jelikož jde o specifický segment. Zájem ale bude zejména o ty malé a je nezbytné, aby města šla tomuto trendu z hlediska regulace naproti. Otázkou je, zda někteří developeři nyní přecházejí z prodejů na pronájmy jen kvůli aktuální situaci, nebo půjde o dlouhodobý trend. Já bych spíš soudil na dlouhodobý trend. Vlastnické bydlení napříště bude dostupné jen omezenějšímu množství lidí. Bude stále dražší a bude problém jej i efektivně sehnat.

Pořád to ale vypadá, že nabídka ať už na nájmy, nebo prodej bude nízká.

PK: Nemám rád černé scénáře, nebo dokonce vyvolávání paniky. Myslím, že situace se bude zlepšovat s tím, jak se zlepšuje ekonomické postavení a finanční síla obyvatel Česka. Nebude to skokově, nepoměr mezi příjmy a cenami nemovitostí je tady velký. Ale půjde to. Když se podíváte zpátky, dostupnost bydlení byla ještě složitější. Mladá generace samozřejmě nebude schopná si hned tak vydělat na byt z nuly. Zároveň ale také zřejmě nebude mít takovou potřebu vlastnit. To se netýká jen bytů, ale třeba i aut. Není důvod hromadit věci, kumulovat majetek. Dnes si mladí nekoupí lyže, když si je na horách mohou půjčit. Chtějí mnohem víc cestovat a méně se vázat na jedno místo. To je velká změna proti myšlení předchozích generací, kdy se rodiče snažili dětem zajistit a předat bydlení.

Když se vrátíme k výstavbě, nelze pominout téma povolovacích procesů. Věříte ve zlepšení s novým stavebním zákonem?

PK: Každá vláda, téměř každý politik mají bydlení jako jedno z hlavních témat, ale v podstatě se situace dlouhodobě výrazně nelepší. Podle mě levá ruka neví, co dělá pravá v tom smyslu, že politici ne vždy rozumějí nebo chtějí rozumět tomu, co developeři a stavebníci potřebují. Navíc každou změnu provází lobbování zájmových skupin. Dnes jsme z hlediska flexibility povolovacích procesů na chvostu světového žebříčku. Jsem ale optimista, že jejich zkracování nastane.

Významným tématem pro developery je stavění v bývalých průmyslových areálech…

PK: Máme relativně čerstvou zkušenost s prodejem bývalého pivovaru v Pardubicích. Brownfieldy mohou někdy vyvolávat emoce, ale je třeba si uvědomit, že jde často o průmyslové areály, které dřív stávaly na okrajích měst, někdy v místech, která ani nepatřila do jejich katastru. Vývojem, rozrůstáním aglomerací se ale posunuly do jejich center. Tím pádem je pokračování výroby v nich „nesmyslně“ drahé, a naopak se areály stávají součástí rozvojového území, ideálního pro bydlení či práci.

V případě Pardubic to bylo podobné. Vlastník se rozhodl převést výrobu jinam a nás na základě výběrového řízení pověřil hledáním zájemce o areál. Byli jsme překvapeni, jak velký zájem se v době, kdy byl na trhu útlum, objevil. Přitom jde o 3,5 hektaru. Rovněž nás potěšil přístup města, které akceptovalo, že areál je součástí rozvojové části. Dali jsme v průběhu soutěže zájemcům možnost reagovat na nabídky konkurence, a i díky tomu se nakonec podařilo najít zajímavého kupce a vysoutěžit vyšší cenu, než jsme původně předpokládali.

Tento trend bude pokračovat, ovšem je třeba, aby se centra neměnila jen v kancelářské prostory nebo jen byty. Tudíž aby z nich přes den nebo navečer nebyla města duchů. Je třeba, aby to byly promixované zóny.

Daří se to?

PK: Nutno rozlišovat, kde takový brownfield je. V Praze už není v podstatě nic, co by „leželo ladem“. Brownfieldy jsou v podstatě rozebrané a procházejí proměnou, přičemž revitalizace s ohledem na územní plánování je v jejich případech poměrně komplikovaná. Často je nutná sanace a dekontaminace po průmyslové výrobě, přičemž se jedná o poměrně složitý komplex činností vyžadující spolupráci s místní samosprávou, což není vždy jednoduché.

Mnoho brownfieldů je přirozeně na severní Moravě nebo v severních Čechách, což reflektuje původní rozložení průmyslové výroby v České republice. Jsou to obrovská množství zatím nevyužitých ploch, které se naopak budou rozvíjet na základě dotací a ve spolupráci s municipalitami.

Bude tedy bydlení v Česku dostupné za rozumných podmínek?

PK: Já jsem přesvědčen, že „dostupné bydlení“ musí být v podmínkách ČR pouze nájemní. Jakmile vstoupí dotace, podpory nebo participace měst do bydlení vlastnického, tak se s tím v našich podmínkách začne obchodovat. Dostupné bydlení lze zajistit jednak s podporou dotací, jednak dostupnými pozemky, zejména z majetku obcí a měst. Následně musí být proces doplněn o výhodnější než tržní financování. Takto lze vytvořit projekt levnější než standardní developerský s dostupnějším než tržním nájemním bydlením