日本不動產投資攻略 稅務與傳承規劃關鍵

在當前貿易政策不確定、貨幣匯率波動等充滿變數的國際環境中，全球投資者持續關注表現穩健的日本不動產市場，也成為資產配置的重要選擇。安永聯合會計師事務所與安永圓方國際法律事務所，攜手Envision(H.K.)Limited、日本REAX株式會社，於今（6）日共同舉辦日本不動產投資策略展望論壇，從稅務、法律、金融、投資市場趨勢等角度，剖析日本不動產市場，分享專業投資經驗。

日本不動產投資架構與稅務規劃

安永聯合會計師事務所稅務服務部營運長林志翔分享日本不動產的稅務與傳承規劃，常見的投資架構可透過個人直接持有、臺灣公司間接持有、低稅負國家公司間接持有、日本公司間接持有，以及TK-GK架構。

日本不動產投資在不同架構下，須面對國際資產管理與繼承的複雜性，理解稅負影響及實現可持續財富轉移的策略至關重要。林志翔提醒投資者需多加留意、審慎評估。

財富傳承的稅務挑戰

這些投資架構中，在持有日本不動產期間，以透過日本公司間接持有日本不動產的稅負成本較高，主要是因為日本境內公司的所得稅率較高，並且在分配股利給臺灣投資人時，該投資人還需承擔額外的20%臺灣海外所得稅。此外，從傳承稅務方面探討，無論是直接或透過公司持有日本不動產，都可能面臨最高稅率55%的日本遺產及贈與稅。當家族成員具有雙重稅務居民身分，且涉及的國家未與我國簽訂租稅協定時，更可能遇到雙重課稅的問題。

家族財富傳承與永續

在家族財富傳承與永續方面，個人直接持有資產可能增加管理難度及傳承風險，而資產境外化則有助於分散地緣政治風險並規劃境外傳承工具。然而，直接持有境外資產的家族成員，其繼承人將面對複雜的海外遺產認證及繼承程序。因此，建議家族在進行財富傳承規劃前，應諮詢專家以妥善運用傳承工具，降低法律成本，確保財富得以有效且穩健地傳承給下一代。

日本不動產投資架構趨勢與實戰經驗

安永圓方國際法律事務所資深律師黃向晨從法律角度介紹現今的日本法規下常用的各式不動產投資架構，分析優劣。同時分享疫情前後，利用投資架構進行的日本不動產投資案例。在適切的投資架構下，投資人不但可減少投資風險，同時也有助於傳承規劃。

靈活因應 掌握日本房市機會

日本房地產投資是許多投資人的關注焦點，投資實戰經驗、租賃市場變化、簽證與長期規劃等資訊，也是不少投資者想了解的重點。Envision (H.K.) Limited副總經理方冰瑩指出，日本不動產對許多人來說不僅是投資，更是資產配置的一環。然而，日本租賃市場的租金調漲不易，對投資人來說是項挑戰，但隨著觀光旅遊復甦、以及外國人長期旅居等有別於傳統租賃的需求日益增加，若能與日本當地專業團隊合作，建立主動管理模式，不僅能提升收益，更是獲取資本利得的關鍵。

對於想要長期投資、考慮移居日本的人來說，取得適合的簽證是關鍵。日本REAX株式會社 藤田舞董事分享，投資人可以選擇「就勞簽證」或「經營管理簽證」方式申請日本高度人才簽證。申請時，需要留意學歷、職業、年收入等審核標準，累積足夠分數，才能順利申請到日本永久居留權。

台新國際商業銀行東京分行Head of Marketing楊宗翰分析近期日本不動產市場的發展。全球市場的不確定性增加，例如川普關稅風險再起，讓日本政府更加關注匯率波動。而在通膨時代，日本不動產依然具備吸引力，空置率低、租金穩定、旅宿業回暖，尤其是東京都心五區，仍是高資產族群最青睞的投資熱點。

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