Безопасные инвестиции в недвижимость завтрашнего дня

На сегодняшний день рынок недвижимости имеет огромный потенциал роста за счет увеличения доступности капитала и появления альтернативных структур фондов недвижимости.

Уже много лет институциональные инвесторы используют инвестиционные трасты недвижимости (REIT), фонды и партнерства для инвестирования в коммерческую недвижимость. Однако розничные инвесторы пока занимают совсем незначительную долю рынка коммерческой недвижимости.

Розничные инвестиции на рынке недвижимости зависят от двух факторов роста: доход на пенсии и пенсионные выплаты. Пожилые люди хотят получать доход и сохранить свой капитал на пенсии. В то же время, говоря об инвестиционных альтернативах, переход от пенсионных планов с установленными выплатами к пенсионным планам с установленными взносами дает больше возможностей для выбора способов управления капиталом и контроля над ним. Чем больше объем капитала, который можно инвестировать в пенсионные планы с самостоятельным управлением, тем больше возможностей для роста у рынка REIT.

У существующих трастов REIT есть все, чтобы этим. Во всех без исключения странах мира признается необходимость инвестиций в инфраструктуру, при этом новые инвестиционные схемы, во многом схожие с REIT, служат катализатором роста открытых рынков недвижимости и инфраструктуры.

Несмотря на то, что рыночные условия в некоторых странах, например, США, не способствовали первичному размещению акций REIT, в 2018 году к торгам были допущены акции 24 трастов, при этом в качестве основных игроков выступали организации из Японии и Саудовской Аравии. По нашим оценкам, это способствует устойчивому развитию REIT в долгосрочной перспективе. Для компаний или фондов, желающих расширить свою базу розничных инвесторов, предложения других частных фондов могут дополнить зарегистрированные на бирже инвестиционные инструменты. Схемы REIT с внешним управлением, будь то через международные или национальные трасты, дают управляющим фондами компаниям с сильным руководством, обширным опытом и развитой инфраструктурой бэк-офиса возможности диверсификации продуктовых предложений, участия в управлении потоками розничного капитала и новых партнерских отношений для стимулирования роста бизнеса.

У REIT есть все, чтобы создавать ценность

Совершенно очевидно, что сектор REIT сегодня способен еще больше укрепить свои позиции поставщика глобальных инвестиционных инструментов. Несмотря на то, что рынок представлен альтернативными инвестиционными инструментами, зарегистрированные на бирже трасты REIT по всей видимости сохранят статус первого выбора для большинства розничных инвесторов.

На рынке, где по-прежнему лидируют США, присутствуют 38 стран, которые предлагают инструменты REIT и имеют связанное с REIT законодательство в той или иной форме. Они находятся на разных стадиях зрелости, но все обладают высоким потенциалом роста. Согласно последним данным, предложение на индийском рынке REIT составило 33 миллиона квадратных метров, что с высокой степенью вероятности обусловит значительные темпы роста и откроет для Индии доступ к мировым фондовым индексам.

Страны с законодательством REIT

Денежные вливания в сектор обуславливают рост трастов REIT и фондов, но при этом размывают границы между ними и служат основой для возникновения альтернативных структур. Мы ожидаем, что наряду с традиционными зарегистрированными на бирже трастами REIT на рынке появятся инвестиционные инструменты под внешним управлением как в США, так и за их пределами, поскольку оживление в секторе неторгуемых трастовых фондов станет фактором роста розничной коммерческой недвижимости.

Ранее в отношении трастов REIT под внешним управлением возникало много вопросов касательно структуры платежей и конфликта интересов. Однако сейчас они решены или их последствия минимизированы, что вызвало рост популярности REIT за пределами Америки. Теперь не только институциональным, а всем без исключения инвесторам доступны услуги лучших команд руководителей в фондовой индустрии.

Одновременно с этим, все большую распространенность получают международные структуры REIT под внешним управлением. В предложения REIT на Сингапурской фондовой бирже включены портфели американских и европейских активов, в результате чего Сингапур из регионального центра REIT, осуществляющего трансграничные инвестиции на Азиатском рынке, превращается в глобального лидера в этом секторе. Поток капитала с востока на запад и с запада на восток будет продолжать расти на рынках REIT, которые исторически были ориентированы на внутренний рынок, благодаря этому новому своевременному витку развития.

Еще одной потенциальной областью роста в США является сектор неторгуемых трастовых фондов REIT. Поскольку неторгуемые REIT с историческими структурами в значительной степени потеряли свою популярность, объем привлекаемых денежных средств снизился до 4,5 млрд долларов США в 2016 году по сравнению с пиковым значением почти в 20 млрд долларов США в 2013 году. Появление в конце 2016 года ведущей глобальной организации в сфере управления частной недвижимостью стало катализатором сейсмических изменений в секторе. Новые спонсоры приступили к решению сложных задач и сразу показали отличные результаты: 63% всего капитала, привлеченного в 2018 году, пришлось на долю одной управляющей компании. Позднее другие глобальные менеджеры также выпустили аналогичные продукты. Существующие неторгуемые REIT, по оценкам, обладают капиталом в размере 50 млрд долларов США, который ожидает рециркуляция. В данном контексте следует упомянуть, что прогнозный объем сделок за 12 месяцев до июня 2018 года составит 10 млрд долларов США. Судя по сумме привлеченного капитала, розничные инвесторы готовы принять степень неликвидности в обмен на доступ к наилучшим услугам по управлению. Как мы ожидаем, этот рынок будет развиваться, ориентируясь на значительный объем доступного розничного капитала.

Новые структуры REIT как фактор роста первичного размещения акций

В последнее время во всем мире процесс первичного размещения акций приобрел постоянный характер, который, согласно нашим прогнозам, сохранится в течение следующих 12-18 месяцев. В качестве катализаторов этого процесса можно выделить несколько новых тенденций.

Исторически существует четыре направления инвестиций в недвижимость: офисные здания, торговые центры, жилые комплексы и промышленные склады. Однако на зрелом рынке США центральное место последние годы занимают инвестиции в нетрадиционную недвижимость. Сегодня более 445 млрд долларов США приходится на долю сотовых вышек, медицинских учреждений, центров обработки данных, хранилищ данных, деревоперерабатывающей промышленности и семейных REIT. В соответствии с нашими ожиданиями, такая тенденция к расширению спектра недвижимости, входящей в предложения REIT, должна закрепиться за пределами США, особенно на рынках с развитой экономикой. Динамика темпов роста и изменений в структуре рынков REIT по всему миру во многом обусловлена взаимосвязью между нетрадиционными инвестициями и высокими технологиями.

Вторым фактором роста объемов первичного размещения акций, вероятно, станут инфраструктурные инструменты. Во всем мире потребность в инфраструктурных инвестициях имеет критическое значение для решения широко распространенных экономических и социальных проблем. Расширение области применения законодательства REIT на новые типы инфраструктуры – не самая простая задача, однако это может стать важным источником отраслевого роста. Если правительство страны примет решение о разработке концепции, подобной REIT, для целей управления инфраструктурными активами, то такой продукт сможет:

• помочь в наращивании капитала для покупки активов развитой инфраструктуры
• ускорить рост рынка котируемых на бирже инфраструктур
• привнести новые источники капитала в сектор инфраструктуры
• способствовать разработке правительствами нормативно-правовой базы для регулирования частной собственности инфраструктурных активов
• увеличить уровень прозрачности рынка инфраструктуры
• создать добавленную стоимость для инвесторов в долгосрочной перспективе
• вывести из оффшора налоги и регулирование инфраструктурных фондов

Также увеличится присутствие на бирже первично размещенных акций в рамках инструментов REIT под внешним управлением, будь то через международные структуры или на внутреннем рынке.

Сейчас, как никогда, велики возможности для реализации стоимости портфелей физических активов (недвижимости или инфраструктуры), принадлежащих компаниям во всех секторах экономики. Хотя условия на глобальном рынке не самые благоприятные, потенциал создания ценности посредством первичного размещения акций остается главной целью работы руководителей.

Сложность и подверженность рыночному риску первичного размещения акций компенсируется преимуществом первопроходцев, и поэтому мы видим, что в США показатель регистрации на бирже первого резерва REIT составил 77% за 12 месяцев. По мере развития глобальных рынков REIT инвесторам становится все более комфортно работать с концепцией нетрадиционной недвижимости при том, что глобальные рынки по-прежнему нацелены на новые хорошо структурированные предложения в сфере недвижимого имущества.