Petr Kozojed: Proč by ceny bytů mohly v roce 2024 pozvolna růst

Koncem roku 2023 zaznívaly na českém realitním trhu i optimistické prognózy, které očekávají růst cen rezidenčních nemovitostí. Jsou spojeny s optimismem, respektive s nadějí v lepší nemovitostní časy. Zaznívají přirozeně i opačné názory, které očekávají splasknutí realitní bubliny. Je na místě se zeptat, zda vůbec realitní rezidenční bublina existuje? Může být bublinou realitní trh v segmentu rezidenční výstavby, když víme, že na trhu chybí asi 20 tisíc bytů?

Vývoj posledních týdnů v rámci rezidenčního trhu bydlení jasně ukázal, že ekonomický vývoj a konkurenční prostředí konečně vygenerovaly pokles úrokových sazeb. Je to jednoznačně dobrá zpráva pro developery, že může dojít k rozhýbaní transakční aktivity s byty. Dle dostupných údajů z veřejných zdrojů došlo v roce 2023 k propadu evidovaných vkladů vlastnických práv na katastru nemovitostí a rovněž k meziročnímu historickému propadu cen nemovitostí i bytů.

Geopolitická situace ruku v ruce se zvýšenými životními náklady, vysokými náklady na spotřebu energií a inflací proměnily realitní rezidenční trh. Obliba „osobního“ vlastnictví bytů musela ustoupit kruté úrokové realitě a myšlení zájemců o bydlení se soustředilo na bydlení nájemní. Poptávka a uspokojení potřeby vlastního bydlení byla odsunuta do budoucna a nejinak tomu bylo návazně v plánech rezidenčních developerů s výstavbou bytů. Projekty byly pozastaveny nebo částečně přetransformovány na nájemní bydlení, pokud to vůbec v rámci projektování, financování a realizace spojené se zvýšenými stavebními náklady a povolovací byrokracií bylo možné.

Nájemní bydlení se stalo „trendem“ a tématem roku 2023. Obecně se téma dostupného bydlení řešilo na mnoha frontách, jak z pohledu dostupného sociálního bydlení, které by rády poskytovaly municipality, tržně „dostupného“ nájemního bydlení, které mohou do svých portfolií zahrnout (silné) realitní fondy, nebo jako standardní téma nájemního bydlení v činžovních domech. V rámci nájemního bydlení můžeme rovněž vidět trend v posunu od prvoplánového krátkodobého ubytování přes zprostředkovatelské platformy k servisovaným apartmánům s dobou nájmu od týdnů po měsíce.

Za jaké ceny bude trh kupujících ochoten nakupovat?

V roce 2024 lze s výše uvedeným lehkým optimismem předpokládat, že se odsunutá poptávka po vlastním bydlení zvýší. Příznivější úrokové sazby a nižší nabídka rezidenčních projektů by měly opět nastartovat zbržděný proces prodejů bytů v novostavbách. Nicméně je otázka, za jaké ceny bude trh kupujících ochoten nakupovat? Rozhýbe se realitní rezidenční trh novostaveb na základě prosté skutečnosti, že je dostupnější financování nebo budou muset developeři sáhnout ke skutečným slevám, nejen ke kuchyni v ceně v bytu? Počítejme s tím, že se na trh přeci jenom dostaví více likvidity, a jak bylo zmíněno, možná menší nabídka bytových jednotek nebude důvodem pro pokles cen, ba naopak.

S vysokou pravděpodobností můžeme počítat s tím, že se úrokové sazby nevrátí na úroveň roku 2021/2022 a zůstává otázkou, kam až mohou úrokové sazby klesnout v následujících dvou až třech letech. Ačkoliv se snížila životní úroveň a ochota jednotlivců utrácet, nejen vlivem vysoké inflace, výslednou ochlazenou poptávku v maloobchodě nebude jistě kopírovat vzkříšená poptávka po vlastním bydlení.

Dalším faktorem pro budoucí oživení realitního rezidenčního trhu novostaveb je očekávaný pokles úrokových sazeb spořících účtů, které svou atraktivitou a sazbou v roce 2023 dočasně odsunuly investici do bytu a následný výnos z nájmu na druhou kolej. Vezmeme-li v úvahu (hrubý) výnos z pronájmu bytu ve výši 3,5 až 4,5 procenta p.a., byl spořící bankovní účet pro mnoho nejen privátních investorů bezpracnou, efektivnější a jistou investicí, jelikož se zastavil i samotný kapitálový růst hodnoty bytu.

Na rozdíl od komerčních nebo industriálních nemovitostí jsme mohli v průběhu předchozích let u bytů vyjma výnosu z nájemného rovněž kalkulovat s růstem kapitálové hodnoty bytové jednotky v čase, přičemž „kumulovaný“ výnos se pohyboval ve výši nad 10 procent p.a. Již v roce 2024 by opět mohl celkový kumulovaný výnos začít konkurovat výnosům na „pojištěných“ bezrizikových vkladových účtech a jiným investičním prostředkům. A to by mělo jako jeden z faktorů restartovat poptávku investice do bytu jako stabilní investice a vlastního bydlení jako uspokojení touhy vlastnit nemovitost.

I přes možné oživení zůstává faktem, že zejména byty v pražských novostavbách jsou a budou co do schopnosti pořízení jedny z nejméně dostupných v celé Evropě.

Autor působí ve společnosti EY Česká republika jako vedoucí týmu Real Estate v oddělení Strategie a Transakce.