En äkta bostadsrättsförening, eller ett privatbostadsföretag som det heter, är en ekonomisk förening där verksamheten till minst 60 procent består av att tillhandahålla bostäder åt medlemmarna eller delägarna i byggnader som föreningen äger. Ett bostadsföretag som inte uppfyller villkoret utgör en oäkta bostadsrättsförening. Ett privatbostadsföretag kan även utgöras av ett aktiebolag.
Vad får det då för skattemässiga effekter om det är en äkta eller oäkta bostadsrättsförening för medlemmarna? En bostadsrättsinnehavare i en oäkta förening beskattas för en bostadsförmån om årsavgiften är lägre än marknadsmässig hyra för motsvarande hyresrätt. Bostadsförmånen räknas som en utdelning från bostadsföretaget. Någon liknande förmånsbeskattning sker inte av en medlem i en äkta bostadsrättsförening. Vid försäljning av andel i en oäkta bostadsrättsförening beskattas kapitalvinsten med 25 procent jämfört med en äkta bostadsrättsförening där samma vinst beskattas med 22 procent.
För att medlemmar i ett bostadsföretag därmed ska deklarera och beskattas på ett korrekt sätt, utan obehagliga överraskningar, är det viktigt att avgöra om bostadsrättsföreningen är äkta eller oäkta. I ett avgörande från Högsta förvaltningsdomstolen (HFD) ställdes frågan på sin spets på vilka grunder bedömningen egentligen ska ske när det gäller gränsdragningen mellan en äkta och oäkta bostadsrättsförening. HFD fastslog i domen att för en bostadsrättsförening där den enda verksamheten består i att upplåta bostäder och lokaler i föreningens verksamhet utgör taxeringsvärdet värdeunderlaget för att göra bedömningen om villkoret ovan är uppfyllt. Skatteverket anser i ett ställningstagande att domen innebär att en fördelning av taxeringsvärdet ska göras utifrån de hyresvärden som använts i den senaste fastighetstaxeringen av den fastighet som ägs av den bostadsrättsförening bedömningen avser. Hyresvärdena för bostads- respektive lokaldelen av fastigheten representerar då den kvalificerade delen respektive den okvalificerade delen av verksamheten. Värdena hämtas direkt ur det senaste beslutet om fastighetstaxering för föreningens fastighet.
Utgångspunkten har även tidigare varit att värdeunderlaget ska utgöras av hyresvärden för att avgöra hur stor del av verksamheten som utgör kvalificerad användning. Ett normalt förfarande har varit att man utgått ifrån Skatteverkets genomsnittshyror vid bedömningen. Skatteverket tolkar domen som att detta tillvägagångssätt ska frångås och att utgångspunkten ska vara de hyresvärden som deklarerades vid senaste fastighetstaxeringen. Vad som deklarerats i senaste fastighetsdeklarationen spelar därmed en central roll!
Vår erfarenhet med utgångspunkt i domen från HFD är att flera bostadsrättsföreningar som tidigare har ansetts uppfylla kraven för att utgöra äkta bostadsrättsföreningar måste göra en förnyad bedömning. Om en bostadsrättsförening övergår från en äkta till en oäkta medför detta skattemässiga konsekvenser för medlemmarna som måste beaktas och analyseras.
Vårt team har erfarenhet av denna typ av frågor och bistår er gärna med en analys och bedömning av just er situation. Tveka inte att höra av er!
Författare
Stefan Eliasson, Director, Private Client Services, 070-244 70 69
Karin Dagsgård, Senior Manager, Corporate Tax, 073-305 55 34
