Box 3: werkelijk rendement eigen gebruik tweede woning

A-G concludeert over WOZ-waarderingsregel; bij vaststelling werkelijke rendement wordt geen rekening gehouden met eigen gebruik tweede woning

De advocaat-generaal heeft recentelijk een conclusie uitgebracht over box 3 en de wijze waarop het werkelijke rendement moet worden vastgesteld. De vraag die naar voren komt, is of het eigen gebruik van een tweede woning ook tot het werkelijke rendement behoort. Daarnaast is een tweede vraag opgekomen die nog niet volledig is uitgekristalliseerd: welke WOZ-waarden dienen gebruikt te worden bij de vaststelling van het werkelijke rendement van een woning? Dit heeft betrekking op de waardering van de woning aan het begin en einde van het jaar.

Voordeel van eigen gebruik tweede woning

De A-G komt tot de conclusie dat het voordeel van eigen gebruik van een tweede woning tot het werkelijke rendement zou moeten behoren. Echter, er zijn volgens de A-G onvoldoende kwantitatieve aanknopingspunten om de omvang van dit voordeel precies vast te stellen. Daarom adviseert hij om bij de vaststelling van het werkelijke rendement geen rekening te houden met het eigen gebruik van een tweede woning.

WOZ-waarden en waardemutatie

Een andere belangrijke kwestie betreft de WOZ-waarden die gebruikt moeten worden bij de waardering van een woning in box 3. Wanneer een belastingplichtige wil aansluiten bij de werkelijke waarde van een woning, moet ook de waardemutatie van de woning in het betreffende jaar in aanmerking worden genomen. Het gaat dan om de mutatie van de WOZ-waarde. De WOZ-waarde wordt steeds per 1 januari van het jaar vastgesteld. De WOZ wordt elk jaar vastgesteld aan de hand van de WOZ-waarde per 1 januari van het voorafgaande jaar. 

De vraag is of in box 3 de WOZ-waarde van het huidige of het volgende jaar gehanteerd moet worden. 

Stel dat de waardemutatie van jaar t moet worden vastgesteld. Dan zijn er twee mogelijkheden:

Mogelijkheid 1 lijkt beter aan te sluiten bij de wet en mogelijkheid 2 lijkt beter aan te sluiten bij de realiteit omdat daarbij de waardemutatie in het jaar zelf in aanmerking wordt genomen. De A-G laat het aan de Hoge Raad om hierover een eindbeslissing te nemen. 

De A-G geeft tot slot expliciet aan dat zijn conclusie niets zegt over de plannen in het Wetsvoorstel box 3 (de plannen voor invoering van een box 3 heffing op basis van werkelijk rendement).