Baromètre des implantations tertiaires en France - 2ème édition - 2022

Talents, rationalisation immobilière et climat : où vont les bureaux après 2 ans de crise sanitaire ?

S’appuyant sur une enquête unique menée auprès de 300 dirigeants (directeurs immobiliers, DRH, DAF, directeurs généraux) et l’analyse de plusieurs milliers d’implantations depuis 10 ans, l’édition 2022 du Baromètre EY-ADI des implantations tertiaires décrypte la nouvelle géographie des bureaux, les effets de la crise sanitaire, l’évolution des critères d’implantation et la transformation des organisations immobilières vs les attentes de leurs collaborateurs.

En résumé :

• La crise sanitaire n’a pas fortement remis en cause l’hyperactivité tertiaire qu’a connue la France ces dix dernières années. Après un recul logique observé en 2020, l’année 2021 a marqué un rebond en matière d’implantations tertiaires : 1 387 implantations et extensions ont été recensées en 2021, en augmentation de 26 % par rapport à 2020. Cette hyperactivité tertiaire résulte des projets immobiliers de grands groupes, mais aussi de PME et ETI qui dominent d’ailleurs l’activité dans les grandes métropoles.
• Les utilisateurs identifient 4 évolutions majeures qui vont guider la transformation de leurs bureaux et de leurs activités de services : la rationalisation économique, l’hybridation et la fragmentation de l’immobilier, le nouveau contrat social pour réinventer l’attractivité des bureaux, la flexibilité des espaces et des contrats.
• Pour déterminer leurs choix de localisation, de regroupement ou de restructuration, les dirigeants regardent 3 grands critères : l’attractivité RH, la performance économique et l’adaptation aux impératifs écologiques.
• Enfin, pour réussir ensemble la transformation des espaces tertiaires et des métiers de services, dirigeants d'entreprise, acteurs de l’immobiliers et territoires identifient 9 grandes pistes de travail, allant notamment de la redéfinition de l’expérience immobilière des collaborateurs à l’accentuation des efforts en matière d’accessibilité des sites et d’offre en mobilités.

1. Le secteur tertiaire est le principal élément de notre économie et son principal créateur d’emplois

Entre 2012 et 2021, les fonctions tertiaires (centres de décision, centres de R&D, plateformes de back office, agences commerciales) ont été le premier générateur d’implantations et le premier créateur d’emplois en France, loin devant l’industrie, le commerce ou la logistique. Cette hyperactivité tertiaire résulte des projets immobiliers de grands groupes même si ce sont les PME qui dominent le nombre d’implantations par leur très forte présence en région. Le bureau, dans son immense diversité, constitue le principal lieu dans lequel s’exercent les activités tertiaires.

2. La crise sanitaire n’a pas remis en cause l’hyperactivité tertiaire des 10 dernières années

Après le recul enregistré en 2020, l’année 2021 a marqué un rebond en matière d’implantations tertiaires : 1 387 implantations et extensions ont été recensées. Un chiffre assez élevé qui s’explique par un effet rattrapage après le report de nombreux projets au plein cœur de la crise sanitaire.

Manifestation de la reprise et de l’accélération de l’activité économique, le marché de bureaux enregistre lui aussi en 2021 un fort redémarrage. Les principaux marchés régionaux font plus que rattraper le retard pris en 2020 (+39%) et la demande placée y est supérieure à la moyenne annuelle des années 2012-2018 (+19%).

3. Quatre évolutions majeures, accélérées par la crise sanitaire, guident la transformation des activités tertiaires et des bureaux

A. Rationalisation économique et immobilière :

Les entreprises anticipent majoritairement une réduction de leurs besoins en surface immobilière dans les prochaines années. Cette évolution s’observe déjà dans les prises à bail des grands utilisateurs en Île-de-France.

B. Hybridation et fragmentation :

L’installation durable du télétravail et la digitalisation font progressivement éclater les modes d’organisation passant d’une logique d’unité de temps et de lieu à une logique de fragmentation des espaces et temporalités de travail.

C. Contrat social et attractivité des talents :

La crise sanitaire dessine la nécessité d’un nouveau contrat social entre l’entreprise et ses salariés, modifiant les motifs de présence au bureau.

D. Flexibilité des espaces et des contrats :

Afin de s’adapter aux nouvelles occupations et lieux de travail, les entreprises font varier l’aménagement des espaces et les modes contractuels de la gestion immobilière.

4. Pour déterminer leurs futures implantations, les dirigeants mettent l’accent sur 3 grandes priorités

A. Critères relatifs aux ressources humaines :

Ils s’imposent comme la priorité n°1 des dirigeants lors d’une décision d’implantation tertiaire. Alors que l’essor du télétravail – et concomitamment l’élargissement des bassins de recrutement – aurait pu diminuer son importance dans les choix des entreprises, ce critère se maintient comme l’un des plus regardés par les dirigeants, sous l’effet d’une lutte de plus en plus intense pour les talents.

B. Critères économiques et financiers :

Déjà identifiés comme décisifs en 2019, ils continuent de guider les choix des dirigeants dans un contexte de réparation des marges et de rationalisation immobilière.

C. Critères environnementaux :

Les critères environnementaux sont en nette progression et font désormais partie intégrante des processus de décision : la qualité d’accessibilité à l’immeuble, sa performance environnementale, le potentiel du territoire pour décarboner l’activité de l’entreprise deviennent des critères de plus en plus importantes pour les entreprises, en particulier les grands groupes qui cherchent à atteindre leurs engagements.

5. Si les implantations de services en Île-de-France ont fait preuve de résilience en 2021, les grandes métropoles continuent de gagner du terrain

En 2021, l’Île-de-France demeure la première région, tant en nombre d’implantations, en hausse de 53%, que d’emplois créés ou de prises à bail. Mais sa résilience est avant tout le résultat du dynamisme de la capitale, qui a accueilli plus de 60% des implantations tertiaires franciliennes. Il s’agit également du seul territoire d’Île-de-France pour lequel la demande placée retrouve son niveau d’avant-crise. Ailleurs, en 1ère et 2ème couronnes, les niveaux d’activité sont loin de ceux d’avant-crise et les dirigeants interrogés estiment que l’attractivité tertiaire s’y est dégradée.

Les grandes métropoles, elles, continuent de gagner du terrain. Mais leur attractivité tertiaire, qui s’est renforcée depuis la crise sanitaire, doit s’adapter aux enjeux d’une croissance durable. Les dirigeants alertent en effet sur les risques et menaces susceptibles de les pénaliser dans les années à venir (saturation des infrastructures de transport, difficultés de recrutement et de fidélisation des salariés, augmentation du coût de la vie), au profit des grandes agglomérations, dont l’attractivité s’est, elle aussi, améliorée depuis le début de la crise sanitaire.

6. Les 300 dirigeants, experts et acteurs publics interrogés identifient plusieurs pistes de travail afin de réussir ensemble la transformation des espaces tertiaires et des métiers de services

Pour les dirigeants d’entreprise :

• Réinterroger l’expérience immobilière des collaborateurs
• Accélérer la décarbonation de l’immobilier
• Privilégier les solutions permettant une flexibilité maximale des espaces et des contrats

Pour les territoires :

• Accentuer les efforts d’accessibilité des sites et l’offre en mobilités
• Développer des stratégies urbaines qui visent l’attractivité RH
• Accélérer les initiatives de transition écologique et les mettre en cohérence avec celles des entreprises

Pour les professionnels de l’immobilier :

• Renforcer les capacités d’innovation architecturale, technique ou financière
• Décloisonner les pratiques immobilières
• Réinterroger les modèles économiques de la production urbaine et immobilière

Qu’est-ce que le Baromètre des implantations tertiaires ?

Le Baromètre des implantations tertiaires couvre l’ensemble des services marchands, dont le principal lieu d’activité est traditionnellement le bureau. Ils incluent plusieurs fonctions tertiaires d’entreprises, telles que les centres de décision, les plateformes de back office ou de relation client, les centres de R&D et agences commerciales, dont les logiques de localisation sont complexes et aujourd’hui traversées par de profondes mutations.

L’étude exclut donc les services non marchands (administrations publiques, santé, enseignement, action sociale, etc.) ainsi que la partie des services marchands liée au commerce, à la restauration et à la logistique.

Réalisée, par EY et l’Association des directeurs immobiliers (ADI), pour la seconde fois après une première édition en 2019, elle est menée avec le concours d’entreprises et acteurs publics engagés dans la transformation des métiers et des implantations tertiaires (Bordeaux Euratlantique, Grand Paris Aménagement et Steelcase) et l’appui de plusieurs organisations professionnelles (ANDRH, DFCG, Cner, France Urbaine).

Méthodologie

Le Baromètre des implantations tertiaires est le fruit de plusieurs ingrédients :

• Une enquête conduite de février à avril 2022 auprès de 265 dirigeants d’entreprises (directeurs généraux, directeurs immobiliers, DRH, DAF, etc.) ;
• Des entretiens et ateliers de travail avec 36 dirigeants, des territoires et des professionnels de l’immobilier ;
• L’analyse de 45 critères de localisation des activités tertiaires regroupés au sein de 6 grandes familles de critères prioritaires ;
• Une analyse documentaire de 70 sources et études, dont les bases de données 2012-2021 de Trendeo, permettant, notamment, de quantifier les implantations et extensions tertiaires en France sur la dernière décennie.