Waarom The Student Hotel werkt als woonconcept

Charlie MacGregor brak met The Student Hotel de Nederlandse studentenhuisvestingsmarkt open. Toch voelt hij zich nu pas een ‘entrepreneur’.

Ondernemer Charlie MacGregor van The Student Hotel ontwikkelde 15 jaar geleden een nieuw woonconcept voor Amsterdamse studenten zodat zij niet meer anti-kraak hoefden te wonen. Met dit concept brak hij de Nederlandse markt voor studentenhuisvesting open. Inmiddels ligt Europa aan zijn voeten: de komende vijf jaar wil hij nog 38 Student Hotels ontwikkelen. Toch ziet hij zichzelf pas de laatste jaren als een echte ‘entrepreneur’.

Het raadsel van onrendabele studentenhuisvesting

Charlie MacGregor groeide op in het Schotse Edinburgh waar zijn vader een vastgoedonderneming dreef. Die was actief in de markt voor studentenhuisvesting, wat in het Verenigd Koninkrijk een volwassen markt is op campusterreinen van universiteiten. Hij genoot zelf een opleiding op een jongensprivéschool die hij op zijn 15e verliet. MacGregor was “te dyslectisch voor goede schoolprestaties” en leidde in plaats van een studentenleven een ondernemersbestaan. Als jonge twintiger verhuisde hij een tijdje naar Amsterdam waar hij uiteindelijk bleef voor de liefde.

Op het moment dat hij in Amsterdam aankwam, was hij al drie jaar eigenaar van het bedrijf dat zijn vader ooit opgericht had. Hij had een vastgoedproject in Leeds en deed de Britse bedrijfsvoering vanuit Amsterdam. Al gauw legde hij de wortels voor zijn Nederlandse vastgoedprojecten. Dat gebeurde nadat hij op de Bloemenmarkt langs een groepje studenten was gefietst. Ze demonstreerden over huisvesting. “Op een spandoek stond dat studenten niet langer in kraakpanden wilde wonen. Ik dacht: Kraakpanden? Wat?! Ik kwam tot de ontdekking dat studenten in Nederland verschrikkelijk moeilijk aan passende huisvesting kunnen komen. Op huurwoningen moet je in veel studentensteden langer wachten dan je studietijd duurt. Studentencomplexen zijn onaantrekkelijke flatgebouwen in afgelegen delen van de stad. Dus kraken ze, wonen ze anti-kraak, of erger nog, worden ze in een container gehuisvest.”

In zijn ogen was het belachelijk dat Nederland de toekomstige leiders van het land juist in hun vormende jaren wegzet in schamele ruimtes. MacGregor zag niet alleen de armoede van die situatie, maar ook een zakelijke kans. “Het grote raadsel is: hoe kan studentenaccommodatie in Groot-Brittannië big business zijn en in Nederland onrendabel? Die puzzel moest en zou ik oplossen.”

Groeien, tegen de klippen op

De groei is niet constant geweest. In de jaren 2008 en 2009, toen de economische crisis losbarstte, had MacGregor enerzijds een gouden propositie – “het aantal studenten in Amsterdam groeide, omdat er ineens veel minder banen waren voor starters” – en anderzijds een uitdaging met banken en investeerders, die een interne focus kregen. Zo ging een van zijn banken failliet, waarna de curator de panden opeiste. In Luik viel daardoor de bouw van het Student Hotel stil. Het hield hem niet tegen. “Op de momenten dat alles lijkt te mislukken, weet ik dat ik anderen nodig heb om mij erdoorheen te helpen. Toen ook. Ik heb gebedeld bij iedereen die ik kende. Ik moest iemand vinden die ja zou zeggen.” Dat laatste was dan ook wat MacGregor vroeg aan kennissen in zijn netwerk: “Dit is mijn plan, wil je ja zeggen?”

Op cruciale momenten stelt MacGregor zich de situatie als een plaatje voor. ‘In gedachten sta ik in een soort hotelgang, met allemaal dichte deuren. Ik weet dat de oplossing achter een van die deuren op mij wacht. Dus besluit ik om zoveel mogelijk deuren te openen.’ In de praktijk betekent dat: iedere ontmoeting is een potentiële oplossing. ‘Dat past bij de Nederlandse ondernemersmentaliteit: we delen graag. Men is hier heel open en bereid om elkaar te helpen. In de crisistijd heeft die openheid mij erdoorheen geholpen.’ Voor MacGregor gaan deuren dan ook nooit met een knal dicht. ‘Ik sla nooit met deuren. Je weet nooit wanneer dezelfde deur weer voor je opengaat.’

Europese groeispurt

De groeispurt van The Student Hotel begon vijf jaar geleden. In 2016 kocht hij zijn aandeelhouder Carlyle – een Britse vastgoedinvesteerder – uit voor naar schatting 170 miljoen euro. Hij trok een investering aan van 375 miljoen euro van het Britse vastgoedfonds Aermont en de Nederlandse pensioeninvesteerder APG Group. Daarna opende hij als een razende nieuwe vestigingen. In de afgelopen zes jaar tijd heeft het bedrijf 800 vierkante kilometer aan woon- en hotelruimte ontwikkeld. De dertien hotels omvatten opgeteld 5.500 kamers. Dit jaar verhoogden APG en Aermont de investering met nog eens 100 miljoen euro. Dat maakt het mogelijk om komend jaar het aantal Student Hotels te verdubbelen. Het bedrijf zal de deuren openen in Lissabon, Porto, Madrid, Rome, Florence, Bologna, Parijs, Toulouse, Wenen en Delft. “We hebben bewezen dat het model werkt. We’re just getting started.”

Groei komt met uitdagingen

Bij die groei horen veel uitdagingen. Immers, het team van The Student Hotel scout, acquireert, ontwikkelt en exploiteert de hotels tegelijkertijd. “Het kost veel tijd om de pijplijn te vullen. Elk hotelproject is uniek en specifiek op de locatie en het lokale publiek geënt. Wij haten copy-paste.” Omdat het bedrijf hotels in verschillende Europese landen exploiteert, heeft het met grote verschillen in wet- en regelgeving en culturen te maken. Daarvoor moet het bedrijf doorlopend aan training en teambuilding doen, voor alle 600 werknemers. “We moeten de spirit hoog zien te houden en ons merk consistent laten blijven.” Dat illustreert MacGregor met een anekdote. In het Student Hotel in Den Haag sprak hij een oudere dame. “Die vertelde me dat ze veel reist en in elke stad waar ze naartoe gaat, altijd The Student Hotel boekt. Ze vindt het zo’n prettige sfeer in het hotel.” Het overtuigde MacGregor ervan dat zijn studentenhuisvesting ook mensen buiten de doelgroep aanspreekt. “Er is gewoon een grote behoefte aan kamers van goede kwaliteit, in hotels met een gastvrije sfeer, die onderdeel vormen van een lokale gemeenschap.”

Groeien in je rol als entrepreneur

Hoe juist Charlie MacGregor erin is geslaagd om met de combinatie van een hotel, een nieuwe markt aan te boren voor stedelijke studentenhuisvesting en deze razendsnel te veroveren? “Simpel, niemand anders deed het.” De Schotse Amsterdammer heeft zichzelf nooit als entrepreneur beschouwd. “Pas de laatste jaren, sinds The Student Hotel groot is, en sinds ik word uitgenodigd in paneldiscussies met ondernemers, realiseer ik me wat een entrepreneur is. Namelijk een oplosser, iemand is die een idee heeft, en die niet loslaat, maar doorgaat, hoeveel obstakels hij ook tegenkomt.”