The Retail Property Telescope

El mercado de centros comerciales en España está viéndose fuertemente impactado por la crisis sanitaria derivada del COVID-19.

El estudio realizado por el equipo Strategy and Transactions de EY analiza en detalle la coyuntura de este sector destacando el proceso de polarización que se está produciendo entre los centros “Prime” y los centros “Secundarios”.

En España existen actualmente más de 16 millones de superficie bruta alquilable repartida en 567 centros comerciales, de los cuales únicamente 179 son considerados “Prime”. La fuerte evolución del E-Commerce está afectando negativamente a las ventas de los centros comerciales peor localizados ya que la afluencia de público, que ahora compra online no es tan elevada como en el pasado. Esta coyuntura pone en riesgo cerca de 11 millones de m2 de superficie comercial que debe afrontar el reto de reposicionarse para seguir siendo relevante en la mente del consumidor.

La pandemia ha afectado duramente a los hábitos del consumidor español y se espera que en la nueva normalidad haya circunstancias que no tengan vuelta atrás. El consumidor post-covid se caracterizará por tener una elevada conciencia por los productos sostenibles, decantándose siempre por retailers que sean transparentes y exhaustivos con la trazabilidad de su cadena de suministro.

El consumidor del futuro no estará tan dispuesto como en el pasado a realizar desplazamientos largos, premiando a aquellos retailers de proximidad frente a aquellos que ofrezcan sus productos en la periferia. Se trata de un consumidor que prefiere comprar productos de mayor calidad en establecimientos que estén más cerca de su hogar y realizando su compra con mucha más frecuencia a cambio de un menor coste transaccional por cada acto de compra. La realidad de este nuevo consumidor debe ser tenida en cuenta por los principales propietarios de centros comerciales en España para adaptar convenientemente su propuesta de valor y su tenant mix.

El fuerte proceso disruptivo que supone la aceleración del comercio electrónico sobre los retailers está reflejándose en un deterioro notable del negocio de aquellos que no están siendo capaces de adaptarse al nuevo canal, hasta el punto de llegar a la bancarrota y desaparición en muchos de sus mercados locales. Esta situación abre la posibilidad de operaciones de fusión a nivel retailer que producirán una menor huella/ocupación en los centros comerciales, ya que habrá un universo de comercios menos numeroso que el actual.

Toda esta incertidumbre hace necesario replantearse la relación arrendador-arrendatario, tratando de favorecer algo más al segundo en aras de poder exigir al propietario un mayor compromiso en la generación de tráfico en los centros comerciales en los que operan. Los contratos de arrendamiento de los próximos años irán incorporando de forma progresiva un mayor peso de renta variable en función de las ventas y del margen bruto de los inquilinos. Para ello, los valoradores de inmuebles deberán evolucionar e incorporar nuevas habilidades para entender y asesorar sobre las métricas del negocio que son propias de cada categoría de arrendatario.

Los bancos y fondos de deuda deberán evolucionar igualmente su análisis de riesgo financiero, ya que el enfoque clásico se ha quedado obsoleto y en estos momentos ya es preciso una monitorización mucho más activa sobre el performance del activo y de sus arrendatarios, incorporando con cierta periodicidad test de estrés y exigiendo mucha más información sobre el desempeño del arrendatario que la que actualmente pone a su disposición el arrendador. Bajo un contexto de mayor volatilidad de los ingresos (en negativo, pero también en positivo), un mayor control de la gestión por parte del banco será algo que veamos con mucha más normalidad.

Si lo deseas, a través de este enlace podrás ver el webinar de presentación del estudio The Retail Property Telescope 2021 celebrado el pasado 16 de abril.