The Logistics Property Telescope

El mercado inmobiliario logístico español atraviesa una coyuntura de claro sobrecalentamiento.

Apesar del deterioro de la actividad económica global causado por la pandemia, las valoraciones de las naves logísticas de nuestro país continúan creciendo al albur de la presión de los inversores institucionales, quienes han dejado de invertir en centros comerciales y hoteles para incrementar su concentración de capital en almacenes logísticos.

Resulta sorprendente que, a pesar de que 2020 ha sido el año en la historia reciente donde hemos observado una mayor volatilidad en los mercados de capitales, la cotización de los vehículos cotizados que patrimonializan naves logísticas aumentó muy por encima incluso de los niveles pre-pandemia.

El racional que sostienen los inversores institucionales a la hora de apostar por los inmuebles logísticos, es que históricamente la actividad del operador siempre se ha recuperado mucho más rápido (12 meses) que la actividad del inquilino de oficinas o de un centro comercial, segmentos en los que las valoraciones de máximo a máximo inter-ciclos necesitan entre 8 y 12 años para recuperar los niveles pre-crisis. Siendo los activos logísticos, de esta manera, mucho más resilientes que el resto de los segmentos inmobiliarios desde un punto de vista arrendaticio, lo cierto es que los inversores del momento parecen infravalorar el hecho de que la vida útil de una nave logística es mucho más corta que la de un hotel, una oficina o un centro comercial. Así que cegados por la revolución tecnológica que está sucediendo en las naves e-commerce, los capitales permanentes como aseguradoras y fondos de pensiones parecen hoy querer invertir en naves logísticas a toda costa, obviando que si algo ha demostrado la historia es que hasta las naves logísticas son temporales, pues cada 10 años los inquilinos tienden a sustituirlas por otras más modernas. Este factor de riesgo parece no estar siendo considerado por muchos inversores que están conformándose con un pay-back de 25 años de su inversión inicial, cuando hace 10 años en el Corredor del Henares Blackstone compraba estos activos con un pay-back de 9 años, lo que viene a ser un cap-rate del 10% con la ayuda de la inflación interanual.

En cualquier caso, tienen mucha razón aquellos que aseguran que los arrendatarios de naves logísticas pueden hoy pagar una renta mucho más alta que hace años. La logística está evolucionando, y lo hará más cuando los propietarios de naves se concentren en menos manos que las actuales, cosa que tarde o temprano sucederá, al igual que ha venido sucediendo en todos los eslabones de la cadena de valor de la logística en mundial.

Con todo, el mercado internacional apuesta por Europa como destino para invertir el capital de la logística. En 2020, el peor año de inversión inmobiliaria de la época moderna que podamos recordar, registró en Europa un aumento del volumen transaccional del 10%, circunstancia que evidencia que los inversores internacionales apuestan por “reconstruir” el parque logístico de una envejecida Europa. En cuanto a España, como no podía ser de otra manera, está a la cola en cuanto a precios de alquiler y también a precios de venta. Esta percepción de que España es el mercado más barato de Europa es lo que está animando a los inversores extranjeros a tratar de acumular en nuestro país el mayor número de metros cuadrados. ¿Podrán? Veremos si los bancos les financiarán mientras nosotros seguimos comprando y devolviendo lo que compramos desde internet... ¿Quién conduce los camiones?   

Si lo deseas, a través de este enlace podrás ver el webinar de presentación del estudio The Logistics Property Telescope 2021 celebrado el pasado 3 de marzo.