pic

Planovane zmeny v DPH u nemovitosti

03 kvě 2023
Předmět Tax Alerts
Kategorie DPH, nepřímé daně

V současné době se v oblasti DPH u nemovitostí připravuje celá řada změn.

Od července by měla začít platit novela[1], která v souvislosti s novými stavebními předpisy zasahuje i do zákona o DPH. Změn sice není mnoho a z části se jedná spíše o úpravu terminologie, přesto ale existují sporné oblasti. Některé z nich budou předmětem diskuze v rámci nadcházejícího Koordinačního výboru[2].

V brzké době by také měla být publikována zásadní aktualizace metodiky k uplatňování DPH u nemovitých věcí. GFŘ si v ní klade za cíl reflektovat nejen aktuální novelu, ale i zapracovat další posuny, k nimž došlo od vydání předchozí metodiky v roce 2016, zejména vybrané rozsudky.

Aktuální pracovní návrh nové metodiky má přibližně 70 stran, a proto zde není možné pokrýt veškeré změny. Pokusili jsme se vybrat některá témata zajímavá pro širší publikum:

  • Hodnotový limit pro tzv. „podstatnou změnu“ stavby (která vede k opětovnému uplatnění DPH při dodání stavby v následujících 5 letech) by měl být snížen ze stávajících 50 % na 30 % hodnoty stavby. Tento bod je nicméně stále diskutován, jednou ze zvažovaných variant je i jeho přesunutí do připravované novely zákona o DPH.
  • Stávající velmi široká definice stavebních pozemků se značně omezeným okruhem výjimek by měla být v zásadě zachována. Materiál alespoň částečně reflektuje judikaturu, která odmítá zdaňování pozemků s funkčními stavbami (byť pořizovanými za účelem jejich nahrazení novou výstavbou).
  • U nájmů, souvisejících služeb a dodávek energií nájemcům návrh shrnuje judikaturu Soudního dvora Evropské unie. Konkrétním praktickým dopadům se ale bohužel věnuje poměrně omezeně.
  • GFŘ trvá na tom, že pro definice bytového a rodinného domu nebo obytného prostoru je i stěžejní zápis do katastru nemovitostí, tj. nikoli faktické využití stavby. To může být zásadní nejen pro stanovení správné sazby DPH, ale i pro možnost dobrovolně uplatnit DPH u nájmu. Otázka ale ještě může být přehodnocena v závislosti na výsledku jednání Koordinačního výboru.
  • Metodika hledá hranici mezi „soukromou“ správou majetku (kde se DPH neuplatňuje) a ekonomickou činností (která DPH podléhá) u fyzických osob.  K povinnosti registrovat se k DPH přitom může stačit relativně málo, například zasíťování pozemku, aktivní přístup k propagaci při prodeji nemovitosti nebo třeba nákup a rekonstrukce bytu za účelem jeho výhodnějšího prodeje.
  • Návrh zmiňuje několik starších příspěvků projednaných Koordinačním výborem, které GFŘ v oblasti uplatňování DPH u nemovitostí bude nadále akceptovat. Ostatní příspěvky GFŘ považuje za překonané.
  • Daňová správa potvrzuje, že pravidla pro výpočet podlahové plochy u rodinných a bytových domů se odlišuje od obdobného výpočtu pro obytné prostory (byty).
  • Materiál se věnuje také vyřazení nemovitostí z obchodního majetku, které ilustruje na několika příkladech.
  • Vysvětleny jsou i dopady zřízení věcného břemene spočívajícího například v umístění sloupů elektrického vedení nebo inženýrských sítí.

Budete-li mít zájem, rádi s Vámi připravované změny prodiskutujeme podrobněji, případně Vám pomůžeme formulovat připomínky a informovat o nich GFŘ.

S případnými dotazy či komentáři kontaktujte autory článku nebo tým EY, se kterým pracujete.

Autoři:

David Kužela

Nikola Kratochvílová

 

[1] Zákon č. 284/2021 Sb., kterým se mění některé zákony v souvislosti s přijetím stavebního zákona

[2] Příspěvek č. 606/03.05.23 Sporná ustanovení zákona o DPH účinná od 1. 7. 2023

  • Planned changes of VAT rules for immovable properties

    A number of changes are currently being prepared in the area of VAT rules for immovable properties.

    An amendment[1] is due to come into force in July, which also affects the VAT Act in connection with the new building regulations. Although there are not many changes and some of them are more a change in terminology, there are still areas of dispute. Some of these will be discussed in the forthcoming Coordination Committee[2].

    A major update of the methodology for the application of VAT on immovable property should also be published in the near future. The GFD aims not only to reflect the current amendment but also to incorporate other developments that have taken place since the previous methodology was published in 2016, in particular selected judgments.

    The current working draft of the new methodology is approximately 70 pages long and therefore it is not possible to cover all the changes here. We have tried to select some topics of interest to a wider audience:

    • The value threshold for a so-called "substantial change" of a building (which leads to the reapplication of VAT on the supply of the building in the following 5 years) should be reduced from the current 50% to 30% of the total value of the building. However, this point is still under discussion and one of the options under consideration is to move it to the forthcoming amendment to the VAT Act.
    • The current very broad definition of building land with a very limited range of exemptions should in principle be preserved. The draft of the new methodology reflects, at least in part, case law which rejects the taxation of land with functional buildings (even if acquired for the purpose of replacing them with new construction).
    • The draft summarises the case law of the Court of Justice of the European Union regarding rents, related services and energy supplies to tenants. Unfortunately, the specific practical implications are rather limited.
    • The GFD insists that it is also the registration in the Land Registry, i.e. not the actual use of the building, that is crucial for the definition of a apartment building, family house or a living space. This can be crucial not only for determining the correct VAT rate but also for the possibility to voluntarily apply VAT on rent. However, the issue may still be reconsidered depending on the outcome of the Coordination Committee.
    • The draft methodology seeks to draw a line between "private" management of property (where VAT is not applicable) and economic activity (which is subject to VAT) done by natural persons.  Relatively little activity can be sufficient to be liable for VAT registration, for example land development, an active approach to promotion when selling a property, or the purchase and renovation of a flat to make it more profitable to sell.
    • The draft mentions several earlier contributions discussed by the Coordination Committee, which the GFD will continue to accept in the area of VAT application to immovable properties. Other contributions are considered by the GFD to be outdated.
    • The tax administration confirms that the rules for calculating the floor area of family and apartment buildings differ from the similar calculation for residential premises (flats).
    • The material also discusses the exclusion of immovable property from business property, which it illustrates with several examples.
    • The implications of establishing an easement consisting, for example, in the placement of electricity poles or utility lines are also explained.

    If you are interested, we will be happy to discuss the forthcoming changes with you in more detail or help you formulate your comments and inform the GFD about them.

    Please contact the authors of the article or the EY team you are working with any questions or comments.

    Authors:

    David Kužela

    Nikola Kratochvílová

     

    [1] Act No. 284/2021 Coll., amending certain acts in connection with the adoption of the Building Act

    [2] Contribution No. 606/03.05.23 Controversial provisions of the VAT Act effective from 1 July 2023

EY označuje globální organizaci a může se vztahovat na jednu nebo více členských firem Ernst & Young Global Limited, z nichž každá je samostatným právním subjektem. EYG, britská společnost s ručením omezeným, neposkytuje služby klientům.