Petr Kozojed: Mírný optimismus na trhu rezidenčního bydlení

Na trhu s nemovitostmi stále převládá očekávání potenciálních zájemců o koupi bytů a domů k bydlení, že budou ceny klesat, protože se neprodává. Podle Petra Kozojeda, Vedoucího týmu Real Estate, je ale vidět mírně rostoucí zájem o byty a domy k investicím.

Předpovídat vývoj cen bytů je asi složité, nicméně převládá spíš názor, že ještě klesnou. Zastáváte ho také?

Je to skutečně věštění, nicméně já cítím na realitním trhu lehký optimismus. Alespoň ve srovnání s loňským podzimem a přelomem roku, které představovaly takové temné období. Hodně to souviselo s cenami energií, celkovou inflací a sazbami hypoték. Ti, kteří měli dostatek kapitálu pro investice, je v tomto období odložili. Teď se ale možná začali o nemovitosti znovu zajímat, takže bych řekl, že je na tom doposud temném trhu vidět trochu více světla. Důvodem pro to ale je rovněž zájem, někdy i nezbytnost, prodávajích byty prodat, pro což je sleva z kupní ceny jednoznačným podnětem, přičemž developeři podporují prodeje napříklady vlastními verzemi „časově a úrokově zvýhodněných hypoték“ nebo podporou prodeje ve formě slevových akcí.

Nečekají ještě na pokles?

Samozřejmě by rádi nějakou větší slevu, ale to jejich očekávání už není tak velké jako na podzim. Pochopitelně, jakmile je něčeho přebytek, přichází zlevnění. Tento princip platí i u nemovitostí a já věřím, že budou ještě zlevňovat třeba velké byty v panelácích 3-4+1, kterých je opravdu přebytek.

Na druhou stranu u menších bytů, které se dobře pronajímají, došlo spíše ke stagnaci, ale ne k poklesu, pokud ano, tak ne k výraznému. Navíc získávají na popularitě přirozeně pronájmy, takže zájem o investice do takových nemovitostí vidíme i u realitních fondů, které by je rády znovu začlenily do svých portfolií. S růstem úrokových sazeb hypoték a přílivem uprchlíků, který již pominul, se totiž stalo nájemní bydlení rozhodně poptávaným víc než dřív.

Bude rostoucí popularita nájemního bydlení jen dočasná, nebo půjde o trvalejší trend?

Já myslím, že půjde o generační záležitost. Mladší lidé nebudou mít již tendenci věci vlastnit. Na druhou stranu Praha svůj bytový fond rozprodala a v rámci obecních bytů toho nemá k nájmu moc co nabídnout. Vznikají proto i různé myšlenky, jak v rámci České republiky nájemní bydlení zpřístupnit. Vedle toho se řeší i otázky dostupného bydlení - spolkového, družstevního a podobných forem.

Každopádně nemůžeme čekat, že se hypotéky vrátí pod dvě procenta. I to bude nájemnímu bydlení nahrávat.

Výnosy z nájemního bydlení nemohou dosahovat řekněme pěti až devíti procent, jaké jsme v poslední době viděli především u retail parků.

Investice do nájemního bydlení obsahuje nižší riziko. Z retail parku vám mohou nájemci odejít, pokud se jim nabídne jiná alternativa. Jeho hodnota přitom spočívá jen ve výnosu, nikoliv v ceně nemovitosti. U portfolia bytů nebo bytového domu je naopak udržitelnost hodnoty vysoká a lze předpokládat, že zase poroste.

V Evropě navíc vidíme, že silné skupiny investorů pracují s výnosem ve výši dvou až tří procent, zatímco u nás jsou výnosy z nájemního bydlení vyšší.  

Neroztočí tato investiční poptávka po bytech další spirálu zdražování?

Nemyslím, že by se roztáčela spirála zdražování. Když se na to budu dívat z pohledu nejzajímavějšího trhu, kterým je Praha, tak zde stále chybí nějakých deset až dvacet tisíc bytů. Takže jsme u otázky, jak vůbec tady zajistit další výstavbu.

Ovšem i tak je poptávka po koupi bydlení nyní mnohem nižší než poptávka po nájmu. Ta sice oproti loňskému létu mírně klesla, ale stále je vysoká. Trh se tak proměnil ve smyslu, že kupující si dnes může vybírat a tlačit na cenu.

Co ten pokles poptávky po bytech a domech vyvolalo primárně? Zdražení peněz, nejistota, inflace…?

Všechno dohromady. Z hlediska individuálního zájemce o koupi bytu to pak byla nejistota. Ať už ohledně cen energií, nebo eskalace války. Tím, že Rusko zaútočilo na Ukrajinu, skončilo určité období hojnosti. Začala se roztáčet inflační spirála, lidé začali mít jiné starosti než vlastnické bydlení a pokud někdo bydlel v nájmu s tím, že si chce pořídit vlastní bydlení, tak to prostě odložil.

Specifickým tématem je potom bydlení rekreační. Během covidu došlo k obrovské změně náhledu na chaty, chalupy ale i apartmány. Směřovalo do nich najednou obrovské množství peněz a ceny výrazně narostly. Někde se dokonce i zdvojnásobily. Jenže dnes je provoz takových jednotek hodně drahý, navíc se uvolnilo cestování a přehřátý trh tak začal klesat. Část chalup je nyní hůř prodejná. V některých lokalitách se velký přebytek nabídky týká i bytů a apartmánů na horách.

Určitá výhoda těchto nemovitostí spočívá ve skutečnosti, že regulace v horských lokalitách je poměrně přísná. Nové stavby mohou zpravidla stát jen na místech, kde už nějaká jiná stavba byla dřív, nebo kde se podařilo přesvědčit místní úřady, aby nový dům výjimečně povolily. Navíc si rekreační bydlení řada lidí nekupuje z hypotéky, takže růst sazeb neměl tak velký vliv. Přesto i u něj vidíme celkově převis nabídky.

Daří se takové nemovitosti pronajímat?

Je to možné a speciálně u horských bytů a apartmánů lze i dostat vyšší nájem. Ovšem vztahy mezi pronajímatelem a nájemcem jsou zpravidla krátkodobější. Obvykle je třeba mít na místě někoho, kdo se vám o nemovitost stará, a je to celkově složitější.

Některé zájemce dokonce vysoké ceny vyhnaly za hranice, kde si podobné apartmány koupí levněji.

To se asi liší region od regionu. Osobně neznám nikoho, kdo by si kupoval apartmány v Polsku jako alternativu k české části Krkonoš. Jiné to může být třeba na Šumavě, kde možná nejde tolik o lyžařské areály. Pořád se tedy vracíme k tématu rozdílů. S tím, že budou klesat ceny bytů v Pařížské ulici nebo ve Špindlerově Mlýně asi počítat nelze. Protože jejich nabídka je limitovaná. Proto se zastavily v růstu, ale majitelé takovýchto nemovitostí podle mě nejsou nuceni prodávat své jednotky za sníženou cenu.

Zmínil jste otázku varianty družstevní či spolkové výstavby. Je to nějaká cesta k větší dostupnosti bydlení?

Obecně je otázka dostupnosti hodně spojená s dostupností pozemků. Zvláště s tím, jaké pozemky mají k dispozici municipality. Nejčastěji jsme tuto otázku řešili v Praze, která má vlastní developerskou společnost. Druhou věcí je pak povolovací řízení, kde uvidíme, jak to dopadne s novelou stavebního zákona.

Pokud by nabývání bytů zvýhodněnou formou mělo být výhodnější, vzniká otázka, jak ošetřit, aby při dalším prodeji nebyli tito vlastníci oproti ostatním zvýhodněni. Dostupné bydlení vidím jednoznačně jako bydlení nájemní.

Co tedy s nedostatkem bytů?

Jediným výsledkem všech studií je, že bydlení se stane dostupnější, pokud zůstane jako nájemní. Pokud si municipality budou tyto byty nechávat a pronajímat. Tradičně takto postupuje například Vídeň, která si drží vysokou úroveň nájemného bydlení a disponuje opravdu obrovskou sílou bytů. Díky tomu je pak schopna i diferencovat. Přednostně nabízí dobré podmínky třeba učitelům či jiným profesím, které považuje za nutné podpořit. Nakonec je to celé o tom, že je nezbytné více stavět, na vlastních městských pozemcích a byty neprodávat, ale pronajímat.