La Suisse reste un marché attractif pour les investisseurs immobiliers – malgré le retournement des taux d'intérêt et l'inflation

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• Plus de 90% des investisseurs considèrent toujours la Suisse comme un marché attractif pour les investissements immobiliers.
• 65% des personnes interrogées estiment que la persistance d'une inflation élevée constituera un défi majeur pour le secteur immobilier en 2023.
• L'immobilier résidentiel et logistique reste l'un des investissements préférés sur le marché immobilier.
• Désormais, pour plus de 90% des investisseurs, le changement climatique sera la mégatendance la plus importante pour le marché de l'investissement immobilier au cours des prochaines années.

Zurich, 18 janvier 2023 - Parmi les investisseurs immobiliers, la Suisse est toujours considérée comme un pays attractif pour réaliser des investissements dans l'immobilier. 92 % des personnes interrogées considèrent que la Suisse restera un marché attractif voire très attractif pour leurs investissements immobiliers en 2023. Alors que 31% des investisseurs estimaient que le marché était très attractif lors de l'enquête de l'année dernière, la proportion s’élève même à 33% dans l'enquête actuelle. Daniel Zaugg, Sector Leader Real Estate chez EY en Suisse, précise : « Cela s'explique par la stabilité de l'économie ainsi que par le fait que le site reste attractif ».

En ce qui concerne l'évolution du volume des investissements en 2023, il apparaît que 58% des personnes interrogées tablent sur une évolution latérale à un niveau élevé pour l'année en cours. Selon les participants à l'enquête, cette appréciation s'explique en premier lieu par l'incertitude qui règne et la situation difficile en matière de financement. En raison de ces facteurs, 35% s'attendent même à ce que le volume des investissements diminue. L'année dernière, seuls 6% des personnes interrogées étaient de cet avis.

Dans l'ensemble, les investisseurs sont finalement tout à fait optimistes pour l'année 2023. A ce sujet, Zaugg ajoute : « Même en se focalisant sur le contexte international, la Suisse est toujours considérée comme un pays attractif pour les investissements immobiliers ».

Tels sont les résultats du dernier «Baromètre des tendances du marché de l'investissement immobilier » établi chaque année depuis 2011 par le cabinet d'audit et de conseil EY en Suisse. Les résultats de l'étude se basent sur une enquête d'EY Real Estate Suisse (réalisée en octobre 2022) à laquelle ont participé 48 investisseurs actifs sur le marché immobilier suisse. Parmi les personnes interrogées figurent notamment des caisses de pension / fondations de placement, des assureurs, des fonds immobiliers, des particuliers / family offices, des SA immobilières et des gestionnaires d'actifs.

Conséquences de l'évolution des taux d'intérêt et de l'inflation croissante
L'incertitude persistante sur le marché, notamment en ce qui concerne l'évolution future des taux d'intérêt, freine la croissance et constitue, selon les investisseurs, un défi majeur pour le secteur immobilier pour l'année à venir : 67% des investisseurs interrogés pensent que le land banking spéculatif (commerce et propriété foncière dans l'attente d'une plus-value future ou dans le but de les transformer en surfaces agricoles, industrielles, résidentielles ou commerciales) a fait son temps en tant que modèle d'affaires. Environ 65% des personnes interrogées estiment que la persistance d'une inflation élevée posera de grands défis au secteur immobilier en 2023. Karl Frank Meinzer, Head Real Estate Switzerland chez EY en Suisse, remet les choses en perspective : « L'inflation étant nettement plus faible en Suisse que dans les pays voisins, la pression sur les taux d'intérêt est moins forte. C'est pourquoi le financement immobilier en Suisse restera intéressant, du moins en termes relatifs, et apportera de la stabilité au marché des transactions.».

La majorité des personnes interrogées (87%) sont tout à fait ou plutôt d'accord avec l'affirmation selon laquelle l'incertitude persistante sur le marché conduit à un nouvel affinement des profils en matière d'investissement. Les conséquences de l'inflation se font également sentir lorsqu'il s'agit de savoir quels sont les principaux obstacles à la conclusion rapide de transactions immobilières : 65% des personnes indiquent que le manque de clarté de l'évolution macroéconomique – notamment en ce qui concerne l'inflation et la demande de surfaces – constitue l'un des principaux obstacles à la rapidité des transactions.

Les investisseurs s'attendent à une baisse des prix des centres commerciaux, des bureaux et des hôtels
Si l'on s'interroge sur les perspectives attendues pour les différents types d'utilisation, il est clair que les prévisions sont plutôt mauvaises pour les « centres commerciaux », les « bureaux » et les « hôtels ». En ce qui concerne les estimations, une distinction est faite en fonction de la localisation des biens immobiliers (zone 1-a, zone 1-b et périphérie). En ce qui concerne les centres commerciaux, les personnes interrogées ne prévoient une hausse des prix de l'immobilier pour aucune des localisations (0%, 0%, 0%) et une majorité s'attend à une baisse des prix pour les centres commerciaux, quelle que soit la zone d’implantation (51%, 100%, 85%).

Pour les espaces de bureaux de catégorie 1-a, 15% des personnes s'attendent à une augmentation des prix et une majorité de 64% s'attend à ce que les prix demeurent inchangés. Pour les bureaux situés dans les zones 1-b et en périphérie, aucune des personnes interrogées n’anticipe une hausse des prix (0% dans les deux cas) et la plupart des investisseurs prévoient une baisse des prix (64% et 81%).

En ce qui concerne l'hôtellerie d'affaires, une majorité des personnes interrogées s'attend à une baisse des prix dans toutes les zones (1-a : 59%, 1-b : 87%, périphérie : 93%). Ce n'est que pour les hôtels d'affaires en zone 1-a que 4% des investisseurs s'attendent à une hausse des prix. Les estimations sont tout aussi pessimistes en ce qui concerne l'hôtellerie de vacances : pour cette dernière également, la majorité s'attend à une baisse des prix quelle que soit la zone d’implantation (55%, 83%, 87%). Pour les biens immobiliers de l'hôtellerie de vacances, seuls 2% des personnes interrogées prévoient une hausse des prix, et uniquement dans la catégorie 1-a.

L'intérêt pour l'immobilier résidentiel et logistique ne faiblit pas
Les investisseurs s'attendent à une évolution majoritairement stable des prix et, selon la zone, à une hausse des prix pour les types d'utilisation « logement » et « logistique », qui jouissent donc, comme l'année dernière, des faveurs des investisseurs. Une grande partie des personnes interrogées s'attend à ce que les prix de l'immobilier résidentiel restent stables, quelle que soit l’implantation (1-a : 44%, 1-b : 64%, périphérie : 60%). Il est à noter que 44% des investisseurs s'attendent à une hausse des prix de l'immobilier résidentiel en zone 1-a.

Pour l'immobilier logistique, on s'attend à une évolution stable des prix, toutes localisations confondues (55%, 53%, 51%). Ici aussi, ce sont surtout les biens immobiliers situés dans les zones 1-a pour lesquels les investisseurs s'attendent à une hausse des prix cette année (32%).

L'évolution attendue des prix dans les différents types d'utilisation se reflète également dans la disposition des personnes interrogées à investir dans l'immobilier. L'immobilier résidentiel reste le plus prisé : cette année encore, 93% de tous les participants à l'enquête expriment leur intérêt pour ce type d'immobilier (2021 : 93% et 2022 : 93%). En ce qui concerne les immeubles de bureau, on constate une légère augmentation de l'intérêt par rapport à l'année précédente. Alors que l'année dernière, 11% des personnes interrogées se focalisaient fortement sur ce type d'utilisation, leur proportion représente 15% cette année. Les deux types d'utilisation que sont l'hôtellerie et le commerce de détail ne sont pas ou peu mis en avant par la grande majorité des participants à l'enquête (94% pour les hôtels d'affaires et 93% pour les hôtels de vacances, respectivement 94% pour les centres commerciaux ainsi que 78% pour les produits alimentaires / DIY).

Principales mégatendances : Le changement climatique prend le relais de l'évolution démographique
Cette année, la mégatendance la plus importante pour le marché de l'investissement immobilier suisse n'est plus le changement démographique : la majorité des personnes interrogées (91%) estiment que le changement climatique aura un impact important sur le marché immobilier suisse dans les années à venir. Avec 87%, le changement démographique arrive désormais en deuxième position des mégatendances les plus importantes. La numérisation est toujours considérée comme une tendance significative (76%), mais elle perd nettement du terrain par rapport à l'année précédente (91%) et est dépassée par l'évolution des taux d'intérêt (78%). Environ 61% des personnes interrogées pensent que l'instabilité et les incertitudes politiques influenceront le marché immobilier suisse au cours des 5 à 10 prochaines années, ce qui représente une nette augmentation par rapport à l'année précédente (40%). Avec 30%, la mégatendance de la mondialisation des flux d'investissement est celle qui a reçu le moins d'approbation et qui perd de son importance par rapport à l'année précédente (47%). Meinzer déclare à ce sujet : « En raison notamment des nouvelles prescriptions CSRD de la part de l'UE, le reporting ESG sera obligatoire à partir de 2024, du moins pour les grandes entreprises, et entraînera la nécessité d'orienter les investissements immobiliers en fonction de leur durabilité. On s'attend à un effet d'attraction qui pourrait bien continuer à dégrader la valeur des biens immobiliers non durables sur le marché ».

L'importance croissante du changement climatique se reflète également dans la question des projets ESG des investisseurs : la due diligence ESG devient la norme dans les processus d'achat et la hausse des coûts de l'énergie confère de plus en plus d’attractivité à la transformation du parc immobilier. 82% des investisseurs interrogés déclarent vouloir mettre en œuvre des projets liés à l'ESG au cours des 12 prochains mois.

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