Sanction de la nouvelle Loi sur la taxe sur les logements sous-utilisés du Canada

Cadre

De manière générale, la taxe sur les logements sous-utilisés s’applique dans une année civile (à compter de 2022) à toute personne qui est propriétaire d’un immeuble résidentiel au Canada le 31 décembre de l’année civile donnée lorsque :

• le propriétaire n’est pas un propriétaire exclu;
• le propriétaire n’est pas admissible à demander une exemption relativement à son droit sur l’immeuble résidentiel.

Un immeuble résidentiel désigne généralement :

• une maison individuelle ou un bâtiment similaire comprenant au plus trois locaux d’habitation (comme un duplex ou un triplex);
• une maison jumelée ou en rangée, un logement en copropriété ou un local semblable.

Il comprend aussi la proportion des parties communes (le cas échéant) et des dépendances du bâtiment (comme une remise, un chalet, un pavillon de piscine ou un studio) et du fonds sous-jacent ou contigu à celui-ci, qui est attribuable à la maison, au logement ou au local, et qui est raisonnablement nécessaire à son usage résidentiel¹.

À l’égard d’un immeuble résidentiel, un propriétaire s’entend de la personne qui est identifiée comme un propriétaire relativement à cet immeuble en vertu du système d’enregistrement des titres fonciers ou de tout autre système semblable en vigueur là où l’immeuble résidentiel est situé (c.-à-d. le détenteur du titre juridique). Il comprend aussi une personne qui :

• est le détenteur d’un domaine viager relativement à l’immeuble résidentiel;
• est le titulaire d’un bail viager relativement à l’immeuble résidentiel;
• a, en vertu d’un bail de longue durée (soit un bail d’au moins 20 ans ou qui comporte une option d’achat du fonds), la possession continue du fonds sur lequel l’immeuble résidentiel est situé;
• est une personne visée par règlement (à définir par voie réglementaire).

La taxe ne s’applique pas aux propriétaires exclus d’immeubles résidentiels. La LTLSU définit un propriétaire exclu d’un immeuble résidentiel pour une année civile comme la personne qui, au 31 décembre de l’année civile, est l’une des personnes suivantes :

• Un particulier qui est citoyen canadien ou résident permanent du Canada², sauf dans la mesure où le particulier est un propriétaire de l’immeuble résidentiel en sa qualité d’associé d’une société de personnes ou de fiduciaire d’une fiducie (autre qu’un représentant personnel relativement à un particulier décédé)
• Une personne morale cotée en bourse et constituée sous le régime d’une loi provinciale ou fédérale
• Une personne qui est un propriétaire de l’immeuble résidentiel en sa qualité de fiduciaire d’une fiducie de fonds commun de placement, d’une fiducie de placement immobilier (« FPI ») ou d’une fiducie intermédiaire de placement déterminée, au sens de la Loi de l’impôt sur le revenu (Canada)
• Un organisme de bienfaisance enregistré au sens de la Loi de l’impôt sur le revenu (Canada)
• Une coopérative d’habitation au sens de la Loi sur la taxe d’accise (Canada)
• Une municipalité ou une organisation paramunicipale au sens de la Loi sur la taxe d’accise (Canada)
• Une administration hospitalière, un collège public, une administration scolaire ou une université au sens de la Loi sur la taxe d’accise (Canada)
• Un corps dirigeant autochtone ou une personne morale détenue à part entière par un tel corps dirigeant
• Une personne visée par règlement (à définir par voie réglementaire)

Il est à noter que la définition de propriétaire exclu ne comprend pas les sociétés privées canadiennes imposables, les sociétés de personnes, ni les fiducies, et pourrait ne pas comprendre les filiales à peu d’actionnaires d’une société publique. On s’attend à ce que les obligations de conformité d’un grand nombre d’entités de placement immobilier (qui ne sont pas structurées comme des FPI) doivent être évaluées pour déterminer si elles devront se conformer à la LTLSU.

Application de la taxe

La taxe s’applique au taux de 1 % à la valeur imposable de l’immeuble résidentiel. À moins que le montant soit visé par règlement, la valeur imposable d’un immeuble résidentiel pour une année civile correspond à la plus élevée des valeurs suivantes :

• La valeur estimée de l’immeuble aux fins de l’impôt foncier
• Le prix de vente le plus récent de l’immeuble obtenu avant la fin de l’année civile

Toutefois, une personne peut choisir d’utiliser comme valeur aux fins fiscales la juste valeur marchande de l’immeuble déterminée (d’une manière que le ministre estime acceptable) à tout moment à compter du 1^er janvier de l’année civile et au plus tard le 30 avril de l’année civile suivante. Le choix doit être présenté au ministre au plus tard le 30 avril de l’année civile suivante ou à tout jour postérieur fixé par le ministre. En pratique, on ne sait pas ce qui constitue une manière « acceptable » étant donné le pouvoir discrétionnaire du ministre.

La taxe est calculée au prorata en fonction du pourcentage de propriété de la personne relativement à l’immeuble pour l’année.

Exemptions

Un propriétaire qui n’est pas un propriétaire exclu (comme il est décrit précédemment) est tenu de payer la taxe, sauf s’il est admissible à l’une des exemptions suivantes dans l’année civile³. 

Lieu de résidence habituelle — Le propriétaire qui est un particulier n’a pas à payer la taxe pour une année civile lorsqu’un local d’habitation qui fait partie de l’immeuble résidentiel sert de lieu de résidence habituelle à l’une des personnes suivantes :

• Le propriétaire ou son époux ou conjoint de fait
• Un particulier qui est l’enfant du propriétaire ou de son époux ou conjoint de fait, mais seulement si cet enfant occupe la résidence aux fins d’études autorisées dans un établissement d’enseignement désigné

Lorsqu’un particulier qui n’est ni un citoyen ni un résident permanent est propriétaire d’au moins deux immeubles résidentiels, il peut choisir de désigner l’un des immeubles comme sa résidence principale pour l’année. Un particulier qui ne produit pas le choix ne peut demander cette exemption. Si un particulier et son époux ou conjoint de fait sont tous deux propriétaires d’un ou de plusieurs immeubles résidentiels et qu’aucun d’eux n’est citoyen ou résident permanent, ils doivent produire un choix conjoint pour désigner l’un des immeubles comme résidence principale pour pouvoir demander l’exemption. Un seul choix, individuel ou conjoint, peut être produit aux fins de la désignation à titre de résidence principale. Le choix de désigner une résidence principale doit être produit au plus tard le 30 avril de l’année civile suivante ou à toute date postérieure fixée par le ministre.

Occupation admissible — L’exemption pour occupation admissible s’applique pour une année civile lorsque l’immeuble est occupé par un ou plusieurs occupants admissibles à l’égard du propriétaire pour une période d’au moins 180 jours durant l’année. Aux fins de ce critère, seuls les jours qui sont inclus dans une période d’occupation admissible dans l’année sont comptés.

Une période d’occupation admissible est une période d’au moins un mois dans une année civile durant laquelle un occupant admissible a l’occupation de manière continue d’un local d’habitation qui fait partie de l’immeuble résidentiel⁴.

Un occupant admissible est l’une des personnes suivantes :

• Un locataire n’ayant aucun lien de dépendance (aux termes d’un contrat constaté par écrit)
• Un locataire ayant un lien de dépendance qui se voit conférer l’occupation pour une contrepartie qui n’est pas inférieure au loyer raisonnable pour l’immeuble
• Un particulier qui est le propriétaire ou l’époux ou le conjoint de fait du propriétaire et qui est au Canada pour un travail autorisé en vertu d’un permis de travail canadien
• Un particulier qui est l’époux, le conjoint de fait, le parent ou l’enfant du propriétaire et qui est un citoyen ou un résident permanent
• Un particulier visé par règlement (à définir par voie réglementaire)

Cependant, si le propriétaire ou l’époux ou le conjoint de fait du propriétaire est propriétaire de plusieurs immeubles résidentiels et qu’il a produit le choix relatif à la désignation d’une résidence principale (décrit précédemment), le propriétaire et son époux ou conjoint de fait ne pourront être des occupants admissibles des autres immeubles aux fins de l’exemption relative à l’occupation admissible. En outre, une période d’occupation admissible n’inclut pas tout mois civil durant lequel les seuls occupants admissibles de l’immeuble résidentiel sont le propriétaire et/ou l’époux, le conjoint de fait, le parent ou l’enfant du propriétaire, si chacun de ces particuliers réside à un endroit autre que l’immeuble pour un nombre de jours égal ou supérieur au nombre de jours durant lesquels il réside à l’immeuble résidentiel.

Personne morale canadienne déterminée — Un propriétaire qui est une personne morale canadienne déterminée n’est pas tenu de payer la taxe. De manière générale, il s’agit d’une personne morale constituée en société en vertu d’une loi fédérale ou provinciale, à l’exclusion d’une personne morale qui, au 31 décembre de l’année civile, est :

• une personne morale relativement à laquelle des particuliers qui ne sont ni citoyens canadiens ni résidents permanents du Canada ou des personnes morales étrangères détiennent ou contrôlent des actions de la personne morale représentant 10 % ou plus de la valeur des capitaux propres ou des droits de vote de celle-ci;
• une personne morale sans capital-actions, relativement à laquelle le président du conseil d’administration ou un autre particulier agissant comme tel, ou 10 % ou plus des administrateurs ou d’autres dirigeants semblables étaient des particuliers qui n’étaient ni citoyens canadiens ni résidents permanents du Canada⁵.

Société de personnes canadienne déterminée — Une personne qui est le propriétaire d’un immeuble résidentiel uniquement en sa qualité d’associé d’une société de personnes canadienne déterminée n’est pas tenue de payer la taxe. Une société de personnes canadienne déterminée est une société de personnes dont chacun des associés est, au 31 décembre de l’année civile, un propriétaire exclu ou une personne morale canadienne déterminée⁶.

Fiducie canadienne déterminée — Une personne qui est le propriétaire d’un immeuble résidentiel uniquement en sa qualité de fiduciaire d’une fiducie canadienne déterminée n’est pas tenue de payer la taxe. Une fiducie canadienne déterminée est une fiducie pour laquelle chaque bénéficiaire (possédant un droit de bénéficiaire sur l’immeuble résidentiel) est, au 31 décembre de l’année civile, un propriétaire exclu ou une société canadienne déterminée⁷.

Résidence saisonnière — La taxe ne s’applique pas relativement à un immeuble résidentiel qui ne convient pas à une occupation à l’année à titre résidentiel ou qui est inaccessible durant certaines saisons parce que les accès publics ne sont pas entretenus ou opérés toute l’année.

Sinistre ou condition dangereuse — La taxe ne s’applique pas relativement à un immeuble résidentiel qui est inhabitable pour au moins 60 jours consécutifs dans l’année civile en raison d’un sinistre ou d’une condition dangereuse attribuable à des circonstances qui échappent raisonnablement au contrôle du propriétaire. Cette exemption peut s’appliquer au même sinistre ou à la même condition dangereuse que pour un maximum de deux années civiles. Un sinistre s’entend d’un tremblement de terre, d’un incendie, d’une inondation, d’un glissement de terrain ou de tout autre catastrophe naturelle ou événement dangereux. Une condition dangereuse s’entend généralement d’une condition qui est dangereuse pour la santé ou la sécurité des occupants de l’immeuble, comme un élément structurel défectueux ou une contamination par une substance dangereuse.

Rénovations — La taxe ne s’applique pas relativement à un immeuble résidentiel qui est inhabitable pendant au moins 120 jours consécutifs dans l’année civile en raison de rénovations, pourvu que :

• toutes les tâches effectuées à l’égard des rénovations soient effectuées sans délai déraisonnable;
• cette exemption ne se soit appliquée à l’égard de l’immeuble dans aucune des neuf années civiles précédentes.

Année de l’acquisition de droits sur l’immeuble — Une exemption s’applique à l’année civile durant laquelle une personne devient propriétaire d’un immeuble résidentiel, pourvu que cette personne n’ait jamais été propriétaire de l’immeuble dans les neuf années civiles précédentes.

Décès du propriétaire — Une exemption s’applique relativement à un immeuble résidentiel pour une année civile lorsque le propriétaire est décédé durant l’année civile courante ou précédente. Elle s’étend au représentant personnel de la personne décédée (p. ex. l’exécuteur testamentaire ou l’administrateur de la succession du particulier), pourvu qu’il n’ait pas été propriétaire de l’immeuble au cours de l’année civile courante ou précédente.  

Décès d’un autre propriétaire — Lorsqu’un propriétaire d’un immeuble résidentiel décède et que le pourcentage de propriété de ce particulier au moment de son décès était d’au moins 25 %, les droits sur l’immeuble des autres propriétaires sont exemptés pour l’année civile dans laquelle s’est produit le décès et pour l’année civile suivante, pourvu que ceux-ci étaient des propriétaires de l’immeuble le jour où le particulier est décédé.

Nouveaux bâtiments — Une exemption s’applique relativement à un immeuble résidentiel pour une année civile si la construction de l’immeuble n’est pas en grande partie achevée (généralement à 90 % ou plus) avant le mois d’avril de l’année civile. De plus, la LTLSU prévoit une exemption pour un nouvel immeuble qui est détenu par un promoteur à titre de bien figurant à l’inventaire. Plus précisément, la taxe ne s’applique pas à un immeuble résidentiel pour une année civile lorsque les conditions suivantes sont réunies :

• la construction de l’immeuble est en grande partie achevée après le mois de mars de l’année civile;
• l’immeuble est offert en vente au public durant l’année civile;
• l’immeuble n’est pas occupé par un particulier à titre de résidence pendant l’année civile.

Propriétés de vacances ou de loisirs — La taxe ne s’applique pas à un immeuble résidentiel lorsque celui-ci est situé dans une région visée par règlement et que les conditions visées par règlement sont remplies.

Dans le cadre de la Mise à jour économique et budgétaire de 2021 déposée le 14 décembre 2021, le gouvernement a mentionné qu’il prévoirait une exemption pour les propriétés de vacances ou de loisirs. Cette exemption s’appliquerait à un immeuble réunissant les conditions suivantes :

• il est situé dans une région du Canada qui n’est pas une région urbaine située dans une région métropolitaine de recensement ou dans une agglomération de recensement comptant 30 000 résidents ou plus;
• il est utilisé par le propriétaire (ou son époux ou conjoint de fait) personnellement pendant au moins quatre semaines de l’année civile.

Toutefois, les détails de cette exemption n’ont pas encore été confirmés par un règlement.

Anti-évitement

La LTLSU comporte une règle générale anti-évitement semblable à celle que l’on trouve dans d’autres lois fiscales fédérales, notamment dans la Loi de l’impôt sur le revenu (Canada). De plus, la LTLSU contient une disposition anti-évitement plus précise qui s’applique pour supprimer l’avantage fiscal découlant d’une opération ou d’une série d’opérations effectuées pour tirer profit de la modification d’un paramètre (c.-à-d. une modification au taux de taxe ou à un des termes définis dans la LTLSU).

Déclaration et versement

Un propriétaire (autre qu’un propriétaire exclu) d’un ou plusieurs immeubles résidentiels au 31 décembre d’une année civile doit produire une déclaration pour chaque immeuble résidentiel, sauf si le propriétaire est une personne visée par règlement ou si l’immeuble est un immeuble visé par règlement. Une déclaration pour une année civile doit être produite au plus tard le 30 avril de l’année civile suivante. Ainsi, une déclaration pour l’année civile 2022 doit être produite au plus tard le 30 avril 2023. La déclaration doit être présentée selon le formulaire prescrit, contenir les renseignements prescrits et préciser le montant de taxe à payer (s’il y a lieu).

La taxe pour une année civile doit aussi être versée au plus tard le 30 avril de l’année civile suivante. Donc, la taxe pour l’année civile 2022 doit être payée au receveur général au plus tard le 30 avril 2023. Les paiements de 50 000 $ ou plus en vertu de la LTLSU doivent être faits auprès d’une institution financière, comme une banque (y compris une banque étrangère autorisée), une caisse de crédit ou une société de fiducie. Les paiements en retard sont assujettis à des intérêts composés quotidiennement.

Pénalités

Une personne qui omet de produire une déclaration dans le délai prévu est tenue de payer une pénalité égale à la plus élevée des sommes suivantes :

• 5 000 $ si le propriétaire est un particulier, ou 10 000 $ s’il n’en est pas un
• Le total de :
  • 5 % de la taxe applicable sur l’immeuble pour l’année civile
  • 3 % de la taxe applicable pour chaque mois civil complet de retard

Aux fins de la pénalité, lorsqu’une personne omet de produire une déclaration pour une année civile au plus tard le 31 décembre de l’année civile suivante, la taxe applicable est calculée compte non tenu de certaines exemptions (p. ex. les exemptions relatives au lieu de résidence habituelle et à l’occupation admissible).

Comme la LTLSU est une loi complète et indépendante, elle contient aussi diverses dispositions administratives portant sur la conservation des registres, l’opposition et l’appel, les mesures d’exécution dans le cadre de vérifications, le calcul des intérêts sur arriérés et d’autres mesures d’application comparables à celles de la Loi de l’impôt sur le revenu (Canada) et de la Loi sur la taxe d’accise (Canada).

Incidences

La nouvelle taxe sur les logements sous-utilisés du Canada oblige les propriétaires étrangers d’immeubles résidentiels situés au Canada (que la propriété soit directe ou indirecte par l’intermédiaire d’une société de personnes ou d’une fiducie) à produire une déclaration annuelle pour chaque immeuble résidentiel leur appartenant au Canada, créant ainsi un autre fardeau d’observation. Il faut savoir que la propriété de biens immobiliers par l’intermédiaire d’une entité à peu d’actionnaires, canadienne ou étrangère, ne confère pas d’exemption relativement aux obligations d’observation.

À moins que le propriétaire ne soit un propriétaire exclu, l’obligation de production annuelle s’applique même si aucune taxe n’est payable pour l’année; et pour plus de certitude, l’obligation s’étend aux diverses personnes et entités qui ne sont pas des propriétaires exclus, mais qui peuvent remplir un ou plusieurs des critères pour être exemptées de la taxe. Il faudra aussi que les propriétaires étrangers évaluent annuellement leur admissibilité aux exemptions possibles (notamment celle de la résidence principale). Le défaut de produire une déclaration au plus tard à l’échéance prévue peut donner lieu à des pénalités, y compris la perte de certaines exemptions à la taxe si la déclaration n’est pas produite avant la fin de l’année civile suivante.

Les propriétaires non-résidents doivent aussi être à l’affût de taxes semblables imposées par des administrations d’ordre provincial ou municipal. Par exemple, la Ville de Vancouver impose une taxe sur les « maisons vides » ou l’inoccupation, laquelle s’ajoute à la taxe sur la spéculation et l’inoccupation perçue par la Colombie-Britannique. Par ailleurs, l’Ontario a annoncé dans son budget de 2022 qu’il collaborerait avec les municipalités ontariennes qui envisagent de mettre en œuvre une taxe sur les logements vacants. Le but déclaré de cette collaboration est d’aider à maximiser les effets de telles taxes sur l’offre de logements et d’avoir une approche uniforme dans toute la province.

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[1] La LTLSU mentionne aussi qu’un immeuble visé par règlement peut être inclus dans la définition ou en être exclu; toutefois, aucun renseignement n’a été donné jusqu’ici sur les types d’immeubles pouvant être ainsi visés.

[2] Il est à noter que ce sont les notions de citoyenneté et de résidence permanente aux fins de l’immigration qui sont utilisées, lesquelles diffèrent de la notion de résidence aux fins fiscales. Par exemple, les citoyens canadiens qui sont non-résidents du Canada aux fins de l’impôt sur le revenu sont exclus de l’application de la LTLSU.

[3] En plus des exemptions qui suivent, certaines personnes visées par règlement (à définir par voie réglementaire) pourraient aussi être exemptées pour une année civile.

[4] À cette fin, un mois désigne généralement une période commençant un jour donné dans un mois civil et se terminant le jour qui précède ce même jour dans le mois civil suivant. Par exemple, si le propriétaire emménage dans la résidence le 5 mars 2022, l’occupe de manière continue jusqu’au 31 mars 2022 puis la quitte pour quelques mois avant d’y revenir pendant les mois d’été, les jours du mois de mars ne feront pas partie des 180 jours. Toutefois, si le propriétaire occupe la résidence de façon continue du 10 mars 2022 au 9 avril 2022, ces jours seront comptés.

[5] Certaines personnes morales visées par règlement (à définir par voie réglementaire) pourraient aussi être exclues de la définition de personne morale canadienne déterminée.

[6] Certaines sociétés de personnes visées par règlement (à définir par voie réglementaire) pourraient aussi être incluses dans la définition de société de personnes canadienne déterminée.

[7] Certaines fiducies visées par règlement (à définir par voie réglementaire) pourraient aussi être incluses dans la définition de fiducie canadienne déterminée.