‘Sinhogarismo’: España necesita 1.200 millones de euros para acabar con su problema de vivienda más acuciante

• El número de personas sin hogar en España ha crecido un 24,5% en los últimos 10 años, hasta alcanzar las 28.552 personas mientras que se  estima existen unos 3,4 millones de viviendas vacías.
• Andalucía, País Vasco y Castilla y León registran el mayor aumento de personas sin hogar del país.
• Es momento de avivar el diálogo para que administraciones e inversores de impacto pongan en marcha iniciativas conjuntas sostenibles que saquen de la calle a las personas sin hogar.

El sinhogarismo es un problema social complejo, recurrente y con múltiples causas que van más allá de la mera falta de una vivienda, y cuya erradicación requeriría una inversión de 1.200 millones de euros. Es una de las conclusiones del extenso informe elaborado por los equipos de EY Insights, Real Estate (área de Strategy and Transactions) e Impacto social de EY, que ha analizado el fenómeno en España desde múltiples ópticas.

Dicho informe pone el foco en una realidad que está conectada con el problema de la vivienda, pero que va más allá de éste para abatirse principalmente sobre colectivos vulnerables, pero también sobre un buen número de jóvenes o profesionales con sueldos cada día más ajustados. El impulso de la vivienda social desde diversas iniciativas públicas no solo no ha logrado paliar la situación, sino que se está viendo agravada.

Para empezar, el término “sinhogarismo” difiere del hecho de “no tener un techo”. Tal y como señala la Comisión Europea, el sinhogarismo suele incluir situaciones de vulnerabilidad, inseguridad o baja calidad de las viviendas. Las causas más frecuentes que provocan que las personas sufran este tipo de situaciones suelen estar relacionadas con factores como pobreza, desempleo, migración, edad, problemas de salud, relaciones rotas o falta de un apoyo adecuado para personas que dejan de vivir en instalaciones públicas.

El Principio 19 del Pilar Europeo de Derechos Sociales establece la necesidad de vivienda social y apoyos para personas vulnerables, y el Parlamento Europeo ha emitido diversas resoluciones para priorizar los problemas de vivienda, impulso que queda reflejado en la Declaración de Lisboa sobre la Plataforma Europea para Combatir el Sinhogarismo, del 21 de junio de 2021. Ello no ha impedido que la Encuesta de personas sin hogar de 2022 del INE revele que un total de 28.552 personas sin hogar son atendidas en centros asistenciales, lo que supone un 24,5% más que en 2012. La mayoría de las personas sin hogar son hombres (76,7%), pero cabe señalar que el número de mujeres ha aumentado, hasta representar el 23,3%, cifra superior al 19,7% de 2012. Además, el 29,9 % declara no tener ninguna fuente de ingresos.

Por otro lado, y a pesar de que la población en España lleva estancada varios años en torno a los 47.6M de habitantes, con una pirámide de población invertida y en clara tendencia de envejecimiento, el número de hogares continúa con su tendencia al alza hasta los 18.9M en 2022 (un 1% superior a 2020). Los hogares siguen disminuyendo su tamaño medio en número de habitantes por hogar (2,48 personas por hogar en 2022) y se espera que siga esta tendencia, de acuerdo con las estimaciones del INE, con una estimación de 2,36 habitantes por hogar en 2037. Esta tendencia, junto con la expectativa de crecimiento de población debido a los efectos migratorios, presiona al alza la demanda de viviendas en España.

El informe de EY Insights calcula una inversión necesaria de 1.200 millones de euros para revertir esta situación. Considerando que en España hay actualmente 28.500 personas en situación de sinhogarismo, y con una ocupación media cercana a las tres personas por vivienda, tendríamos necesidad de unas 10.000 viviendas. Con un precio medio de la vivienda de unos 100.000 euros (teniendo en cuenta el precio medio de vivienda en España de unos 60 m2 de superficie), a lo que habría que sumar unos 20.000 euros para adecuar la vivienda, llegamos a un coste medio de 120.000 euros por vivienda. Cabe recordar que, según el INE, en España hay cerca de 3,4 millones de viviendas vacías, por lo que el stock necesario existe, a falta de rehabilitar y poner a disposición de este sistema.

El análisis, por provincias

Analizado los datos por provincias, el informe explica que la de Madrid cuenta con 6,7 millones de habitantes y con 3,1 millones de viviendas; desde 2001, la población y el stock de vivienda ha aumentado prácticamente en la misma proporción. La población ha crecido en 26 puntos porcentuales (p.p.) y el parque de viviendas en 2023, con un crecimiento de los precios de alquiler y venta de media más de un 45% en los últimos diez años. El número actual de personas sin hogar en la Comunidad de Madrid es de 4.146, un 17,4% más que en 2012.

En Barcelona, desde 2001, la población y el stock de vivienda ha aumentado prácticamente en la misma proporción. La población de la provincia de Barcelona ha crecido en 19 puntos porcentuales (p.p.) y el parque de viviendas en 17 p.p. Según los últimos datos del INE (2021), la provincia de Barcelona cuenta con 5,7 millones de habitantes y con 2,7 millones de viviendas. Durante los últimos 10 años, el precio del alquiler se ha disparado en Barcelona más de un 65%, mientras que el mercado de venta solo lo ha hecho en un 30%. El número actual de personas sin hogar en Cataluña es de 2.323, un 52,5% menos que en 2012, cuando la cifra era de 4.888.

En la provincia de Valencia, por su parte, la subida proporcional de la población y del stock de vivienda han ido de la mano. Ambas variables crecieron entre el 2001 y el 2008 y se han mantenido estables desde entonces. La subida total de la población ha sido de 16 p.p. y la del parque de viviendas de 21 p.p. Durante los últimos 10 años, el precio del alquiler se ha disparado en Valencia más de un 80%, mientras que el mercado de venta ha crecido un 50%. El número actual de personas sin hogar en la Comunidad Valenciana es de 547, un 55,2% menos que en 2012, cuando esta cifra estaba en 1.220.

En la provincia de Sevilla, desde 2001 el parque de viviendas ha crecido en 24 p.p (actualmente hay 913.515 hogares), mientras que la población ha crecido en 11 p.p. (1,9M de habitantes en 2021). Durante los últimos 10 años, el precio del alquiler ha crecido a un ritmo muy superior al del precio de venta. El número actual de personas sin hogar en Andalucía es de 5.539, un 84,1% más que en 2012, cuando era de 3.009.

En Bilbao, entre 2001 y 2021 la población se ha mantenido prácticamente estable (subida de 2 p.p.). En cambio, el parque total de viviendas ha aumentado en 19 p.p. En 2001 la proporción personas/hogares era del 2,4%, 20 años después ha caído hasta el 2%. Durante los últimos 10 años, el precio del alquiler ha crecido a un ritmo muy superior al del precio de venta, principalmente por el incremento de la demanda por ubicaciones más céntricas, impulsadas principalmente por la llegada de nuevos trabajadores y estudiantes, mientras que el mercado de venta aún no ha recuperado los precios pre-crisis. El número actual de personas sin hogar en el País Vasco es de 4.456, un 123,8% más que en 2012, cuando era de 1.991.

Por último, entre 2001 y 2021 la población de Valladolid se ha mantenido prácticamente estable (subida de 4 p.p.). En cambio, el parque total de viviendas ha aumentado en 24 p.p. En 2001 la proporción personas/hogares era del 2,1%, 20 años después ha caído hasta el 1,7%. Durante los últimos 10 años, el precio del alquiler ha crecido a un ritmo superior al del precio de venta. El número actual de personas sin hogar en Castilla y León es de 2.269, un 153,2% más que en 2012, era de 896, y un 559,6% más que en 2005, cuando era de 344.

Propuestas para el futuro

Las conclusiones del informe de EY aportan propuestas para impulsar la vivienda social y combatir el sinhogarismo. Entre las primeras, se apela al desarrollo de políticas activas, realistas y urgentes para ampliar el parque de vivienda social y la disponibilidad de vivienda a precios asequibles, especialmente para colectivos vulnerables o bajos ingresos. También se sugiere la conveniencia de la modificación del marco legislativo y fiscal que permita la construcción de vivienda social con más agilidad y a precios razonables, especialmente en zonas tensionadas o con problemas relevantes. También la aprobación con nueva normativa y ordenanzas municipales de la participación de empresas del sector inmobiliario en proyectos sostenibles desde el punto de vista social y financiero.

Además, se señala la necesidad de incorporar fórmulas ágiles y seguras desde el punto de vista jurídico para atraer inversores dispuestos a apostar por vivienda asequible para colectivos con bajos ingresos, pero capaces de generar valor; la utilización eficiente de suelo público para la construcción de nueva vivienda social de titularidad pública con gestión eficiente y centrada en colectivos en riesgo de exclusión; se apuesta por la reconversión de oficinas en viviendas -solo en Madrid y Barcelona se podrían reconvertir 2,5 millones de metros cuadrados para construir 28.000 viviendas, algo que reduciría la escasez de oferta y abarataría los precios, tanto en venta como en alquiler- y por facilitar la reconversión de suelo de uso terciario (oficinas y comercial) situado en ubicaciones secundarias en zonas de vivienda asequible gestionadas por terceros. “Este cambio se impulsaría mediante colaboración público-privada y es posible acometerlo ya que, en muchos casos, este suelo no tiene valor como terciario, pero sí como residencial gestionado”, agrega el informe.

En cuanto a las propuestas contra el sinhogarismo, además de la citada estrategia a nivel nacional, se recomienda un impulso general y decidido de programas llamados de “Housing First y Housing Led”, con foco en la aportación de vivienda, pero con apoyo social personalizado por parte de profesionales de servicios sociales y seguimiento continuo; el lanzamiento y ejecución de proyectos con aportación de recursos por parte de inversores y empresas del sector inmobiliario; la aportación de fondos, recursos o bienes inmuebles susceptibles de utilizar en programas de apoyo social a personas sin hogar; la articulación de fórmulas ágiles para apoyar y financiar proyectos de ayuda a personas sin hogar por parte de la sociedad civil: aportación directa de ciudadanos, participación de empresas en el marco de sus acciones de Responsabilidad Social Corporativa o involucración de fundaciones y ONGs.

También se conmina a una actuación rápida y preferente en zonas urbanas tensionadas en materia de vivienda social, en donde viven colectivos con mayor riesgo de exclusión y de caer en el sinhogarismo, así como a una estructuración de incentivos al sector inmobiliario para mejorar la rentabilidad de estos proyectos y, por tanto, incrementar la demanda por este tipo de vehículos.

Para Juan López del Alcázar, socio responsable del sector Private Equity y Managing Partner de Strategy and Transactions de EY: “Las actuales respuestas al sinhogarismo no están logrando revertir este fenómeno sino que, muy al contrario, este cada vez va a más. Por ello, está en manos de todos los agentes implicados -inversores, particulares y administraciones- avivar un diálogo que aporte nuevas ideas capaces de dar solución a este acuciante problema. Con el foco puesto en el inversor, es momento de impulsar aquellas iniciativas de carácter privado residencial, basadas en inversiones de impacto, pero también rentables, sostenibles y comprometidas. Se trata de fórmulas que, además, pueden resultar de gran ayuda para dar salida al gran stock de viviendas existente en nuestro país aportando valor financiero y social.

Para Blanca Hernández, presidenta de la SOCIMI social techô, involucrada en la elaboración de este informe: “En un país con casi 3,5 millones de casas vacías, el sinhogarismo es el problema social más importante en nuestra sociedad. Al mismo tiempo, las administraciones y los inversores de impacto disponen de fondos para apoyar a ONGs con alquileres de casas vacías de vivienda capaces de sacar a las personas sin hogar de la calle. Con estas premisas, desde Techô estamos muy orgullosos de haber desarrollado una solución empresarial inmobiliaria, lanzando un vehículo de inversión de impacto para paliar esta situación”. La iniciativa pasa por comprar estas viviendas a sus propietarios y conseguir un doble retorno: la recuperación de viviendas para poner en el mercado inmobiliario, y a las personas para que puedan reintegrarse en la sociedad. Pero, también, es “un ejemplo de cómo puede funcionar la colaboración público-privada: administraciones-entidades sociales-empresas y particulares. Y, sobre todo, una demostración de que existe la ‘economía humanista’”, finaliza.