Los retos de la construcción para la promoción inmobiliaria

La creciente demanda de vivienda nueva ha generado grandes oportunidades de negocio para los próximos años.

Mucho se está hablando en los últimos meses sobre los progresos del sector inmobiliario en España, gracias a que la creciente demanda de vivienda nueva ha generado grandes oportunidades de negocio para los próximos años que no han pasado desapercibidas para operadores nacionales e internacionales. No obstante, existen ciertos retos a los que el sector está haciendo frente que pueden tener un impacto relevante en su evolución.

Cualquier análisis que hagamos de las tendencias y desafíos del sector debe considerar tres aspectos fundamentales: la oferta de suelo, el control de los costes de construcción y las dificultades para acelerar los plazos con el fin de satisfacer la demanda.

La oferta del suelo

En relación con el primero de los factores, la oferta de suelo, cabe destacar que la proporción del precio del suelo en relación al coste de construcción no para de subir y el resultado de este incremento sostenido ha supuesto que el precio de la vivienda haya llegado a su máximo en determinadas zonas. Por ejemplo, en áreas concretas de Madrid se está empezando a notar una carencia de suelo que viene motivada por diversos factores. Por un lado, por la paralización o retraso en la capital de algunos desarrollos muy relevantes como Madrid Puerta Norte, Operación Mahou-Calderón o Valdebebas, y por otro lado, más a medio plazo, porque no se está incrementando el banco de suelo urbanizable necesario para atender una demanda razonable de vivienda en los próximos 4-5 años. Este hecho está teniendo un impacto económico muy significativo, dado que al haber una escasez de suelo disponible, éste está viendo aumentado su precio.

Control de los costes de producción

Respecto al segundo de los factores, los costes de la construcción, en España se están construyendo aproximadamente 70 mil viviendas anuales y se calcula que esta cifra llegará a las 90 mil en 2020. Esta recuperación del sector de la construcción está provocando que aparezca mucha competitividad y demanda, que unido al incremento del precio de las materias primas y la energía, implica un incremento del precio de la construcción incluso con contratos previamente cerrados. En definitiva, la cadena de valor hace que el precio de la vivienda aumente desde el momento en el que el primer elemento se vuelve más caro.

Dificultades para acelerar los plazos

Por último, en cuanto a las dificultades existentes a la hora de acelerar los plazos de promoción de viviendas para satisfacer la demanda actual hay que mencionar que está fundamentalmente asociado a la escasez de mano de obra cualificada para afrontar los nuevos proyectos que se quieren iniciar. Desde el inicio de la pasada crisis, debido a la paralización casi total de las actividades de promoción, muchos trabajadores del sector de la construcción inmobiliaria abandonaron la profesión e incluso nuestro país con el objetivo de encontrar un empleo. En consecuencia, poner de nuevo en marcha la maquinaria necesaria para volver a unos niveles de vivienda nueva suficientes está siendo un proceso complejo. Muchos promotores abogan ya por la industrialización del proceso constructivo, pero eso es algo que llevará su tiempo.

Consideraciones adicionales

Además de los tres factores mencionados, debemos hacer unas consideraciones adicionales. Las constructoras tienen muy presentes los errores del pasado y no están dispuestas a realizar grandes inversiones que pongan en riesgo su viabilidad. Por ello, los promotores están encontrando dificultades para identificar compañías constructoras que puedan completar los proyectos según los tenían planificados, impactando directamente en el cumplimiento de los plazos para los planes de desarrollo de sus proyectos.

Este mismo problema lo encuentran las compañías constructoras con sus subcontratistas, lo que está llevando a que algunos grupos constructores estén tomando medidas, como llegar a acuerdos con la Fundación Laboral de la Construcción para promover la formación de profesionales de la construcción a través de escuelas de oficios orientadas a buscar soluciones ante las dificultades de encontrar personal cualificado.

Se estima que en España la demanda sostenible de vivienda debería situarse en aproximadamente 150 mil viviendas anuales, algo muy alejado de las cifras de los últimos años, lastradas por la falta de liquidez en el sector. Durante el ejercicio 2018, se prevé la finalización de 70 mil viviendas, y esta gran oportunidad de negocio la han sabido ver un gran número de fondos internacionales que están viniendo a España y que han dotado al sector de la liquidez necesaria.