Offentlige vurderinger og generationsskifte af landbrugsejendomme

Timing ved landbrugsejendomme

For så vidt angår landbrugsejendomme kan timingen af et generationsskifte dog have stor betydning for værdiansættelsen. Dette skyldes overgangen til det nye vurderingssystem.

Ved overgangen til det nye ejendomsvurderingssystem, udvides spændet ved overdragelse efter 1982-cirkulæret fra +/- 15 % til +/- 20 %. Dette sker som følge af at Vurderingsstyrelsen har konstateret, at de nye ejendomsvurderinger statistisk set er behæftet med en fejlmargin på 20 %. Ved overdragelse af ejendomme, herunder landbrugsejendomme efter 1982-cirkulæret, kan værdiansættelsen derfor ske inden for et spænd af +/- 20 % af de nye vurderinger efter ejendomsvurderingsloven, når disse kommer.
 

Dette kunne umiddelbart tale for, at man udskød et generationsskifte af fx en landbrugsejendom indtil de nye vurderinger foreligger efter ejendomsvurderingsloven. Udfordringen er dog, at med overgangen til det nye vurderingssystem foretages der ikke længere vurderinger af værdien af bygninger, som ikke anvendes til beboelse – og hvor der derfor ikke betales ejendomsværdiskat.

Dette betyder, at der på en landbrugsejendom, hvor der både er stuehus, driftsbygninger og landbrugsjord, efter de nye vurderinger alene fastsættes en grundværdi på jorden og en bygningsværdi for stuehuset, hvis dette bebos af ejeren, mens der ikke fastsættes en bygningsværdi på driftsbygningerne. Dette medfører, at en offentlig vurdering efter vurderingsloven ikke vil kunne finde anvendelse i forbindelse med værdiansættelsen af et generationsskifte af en landbrugsejendom, idet hele ejendommen ikke er vurderet. Der ses i øvrigt ikke i 1982-cirkulæret at være grundlag for, at den offentlige ejendomsvurdering kan suppleres af andre vurderinger, fx fra sagkyndige eller lignende, for så vidt angår fx bygninger som ikke er indgået i vurderingen.
 

Ny mulighed for vurdering til brug for generationsskifte

Med henblik på fortsat at kunne få en værdiansættelse af en ejendom til brug for et generationsskifte, er der i ejendomsvurderingslovens § 11, indsat en bestemmelse om, at der til brug for et generationsskifte – enten i form af en overdragelse på personniveau eller i form af kapitalandele i et selskab, kan indhentes en vurdering til brug for værdiansættelsen.
 

Begæringen om værdiansættelsen kan fremsættes af enten ejeren eller en anden med interesse i ejendommens værdi, hvis denne har betydning for fastsættelse af en bo- eller gaveafgift.

Ansættes der en vurdering af en landbrugsejendom efter ejendomsvurderingslovens § 11, foretages en værdiansættelse af hele ejendommen – idet den fastsatte ejendomsværdi for stuehuset dog ”genbruges”. Dette medfører også at der foretages en ny vurdering af såvel landbrugsjord som driftsbygninger.
 

Ejendomsværdierne til brug for en vurdering efter vurderingslovens § 11 skal således ansættes som den forventelige kontantværdi i fri handel for en ejendom af den pågældende type under hensyn til alder, størrelse, beliggenhed og øvrige karakteristika.

Det fremgår af lovforarbejderne til ejendomsvurderingslovens § 11, at:
 

”Er der som et eksempel tale om en landbrugsejendom, vil værdien af landbrugsjorden som udgangspunkt kunne fastsættes ud fra det prisniveau, der er gældende ved handel med landbrugsjord af den pågældende bonitet i det område, hvor ejendommen er beliggende. Tilsvarende skal der ansættes en markedsværdi af driftsbygningerne.”

Dette medfører, at ejendomsværdien fastsættes til handelsværdien. Denne vil i mange tilfælde være højere end den offentlige ejendomsvurdering af landbrugsjorden, som i stedet bygger på en teknisk fremskrevet værdi af landbrugsjorden.
 

Nye vurderinger kan give højere værdier ved generationsskifte

Hvis en landbrugsejendom generationsskiftes på baggrund af en ny vurdering efter vurderingsloven, vil det være nødvendigt at der indhentes en vurdering efter vurderingslovens § 11, idet den gældende ejendomsvurdering ikke vil kunne anvendes til værdiansættelsen.
 

Henset til at en vurdering efter ejendomsvurderingslovens § 11 bygger på en vurdering af ejendommens handelsværdi, vil såvel driftsbygninger og landbrugsjord blive værdiansat ud fra deres handelsværdi i en fri handel.

Det vil derfor ikke længere være muligt at anvende den teknisk fremskrevne værdi af landbrugsjorden, som har dannet grundlag for de nuværende offentlige ejendomsvurderinger – og som også vil være grundlaget for de kommende vurderinger efter vurderingsloven. Dette vil medføre et højere værdiansættelsesgrundlag end hidtil – til ulempe for skatteyder.
 

Når der indhentes en vurdering efter vurderingslovens § 11, vil det imidlertid fortsat være muligt at anvende 1982-cirkulæret på den modtagne vurdering. 1982-cirkulæret er senest ændret ved cirkulære nr. 9792 af 27. september 2021.

Det fremgår af § 1, punkt 6 i det ændrede cirkulære, at overdragelse kan ske inden for et spænd på +/- 20 % af den seneste almindelige vurdering efter vurderingslovens § 5, seneste omvurdering efter vurderingslovens § 6 eller en vurdering indhentet i medfør af vurderingslovens § 11 – medmindre der foreligger særlige omstændigheder.
 

Fastsættelse efter handelsværdien giver højere vurderinger selvom spænd udvides til +/- 20 %

Det er muligt at generationsskifte en landbrugsejendom til en værdiansættelse inden for et spænd af +/- 15 % af den offentlige vurdering. Når de nye vurderinger efter vurderingsloven meddeles, udvides spændet til +/- 20 %.
 

Ved generationsskifte af en landbrugsejendom, der har fået en ny vurdering efter ejendomsvurderingsloven, er det dog ikke længere muligt at bruge denne som grundlag for overdragelsen, da denne ikke indeholder en værdiansættelse af driftsbygningerne. Der skal så begæres en ny særskilt vurdering af ejendommen. Denne vurdering fastsættes efter handelsværdien og vil derfor i udgangspunktet være højere end de nuværende vurderinger – også selvom spændet udvides til +/- 20 %.