EY se refiere a la organización global, y puede referirse a una o más, de las firmas miembro de Ernst & Young Global Limited, cada una de las cuales es una entidad legal independiente. Ernst & Young Global Limited, una compañía británica limitada por garantía, no brinda servicios a los clientes.
Select your location
Local sites
La estrategia, estructura, y capitalización son pasos cruciales en la creación de un fondo inmobiliario.
En resumen:
- Para alcanzar el éxito en un fondo inmobiliario es fundamental definir una estrategia sólida.
- La adquisición y gestión de propiedades requieren un minucioso proceso de due diligence, mientras que el administrador desempeña un rol crucial en la toma de decisiones y la comunicación con los inversionistas.
Los fondos inmobiliarios, también conocidos como “fondos”, surgen cómo una alternativa para inversionistas interesados en aprovechar el potencial de los bienes raíces sin la necesidad de adquirir propiedades directamente. Además, sirven como una vía mediante la cual los desarrolladores inmobiliarios pueden obtener, del público inversionista, los recursos necesarios para desarrollar sus proyectos inmobiliarios.
Los fondos inmobiliarios se pueden describir como una estructura de inversión en la cual se concentra el capital de diversos inversionistas, mediante la participación de estos en el capital del vehículo correspondiente y cuya principal finalidad es adquirir, desarrollar y administrar un portafolio de propiedades.
Para lograr el éxito de un fondo inmobiliario y, por lo tanto, que los rendimientos de sus inversionistas sean atractivos, se requiere un esfuerzo profundo por parte de los stakeholders que participan dentro del mismo durante todas las etapas que integran la vida de los proyectos, los cuales se integran de la siguiente manera:
Creación del fondo
1. Estrategia
En primer lugar, el fondo inmobiliario debe definir su estrategia y, en particular, el área dentro del mercado inmobiliario en la cual pretende enfocarse (industrial, habitacional, comercial, oficinas, usos mixtos, etc.), así como el plazo de inversión y el nivel de riesgo que adoptará.
Estos factores resultan ser de vital importancia, puesto que, los mismos sentarán las bases del mercado al que el fondo inmobiliario se dirigirá y, por consiguiente, el perfil del inversionista que buscará como socio.
2. Estructura y vehículos
Una vez definida la estrategia y, dependiendo de las implicaciones fiscales y legales, se debe llevar a cabo un análisis exhaustivo para determinar el vehículo (o vehículos) de inversión que se van a utilizar para crear y constituir el fondo.
En la práctica, el contrato de fideicomiso resulta ser un vehículo utilizado frecuentemente para la creación de fondos inmobiliarios, toda vez que el mismo resulta ser un instrumento que permite mucha flexibilidad desde el punto de vista fiscal y jurídico, lo cual resulta muy atractivo tanto para el inversionista, como el desarrollador.
No obstante, y, dependiendo del perfil de los participantes, existen otros vehículos que se pueden utilizar para la constitución de un fondo, tales como las SAPI (i.e. sociedad anónima promotora de inversión) o incluso entidades constituidas en el extranjero, como las limited partnership de Canadá.
3. Capital
Cuando ya sea haya establecido y constituido el vehículo, se deberán definir los procesos, mecanismos y tiempos para llevar a cabo la capitalización del fondo inmobiliario, lo cual implicará decidir si los desarrollos y/o activos se financiarán únicamente con las aportaciones realizadas por parte de los inversionistas, o si se requerirá financiamiento adicional de instituciones financieras.
Gestión y administración del fondo
1. Propiedades (adquisición y gestión)
Tras la creación legal de los vehículos y después de haber obtenido el capital necesario, el fondo puede comenzar a comprar propiedades de acuerdo con su estrategia, el cual, si bien pudiera parecer algo sencillo, habría que considerar que, como parte de las responsabilidades "fiduciarias" de los administradores del fondo, dicha adquisición puede convertirse en un proceso complicado.
Esto se debe a que cada compra debe seguir y cumplir con un procedimiento de due diligence detallado de las propiedades (principalmente en la parte legal), con el fin de mitigar cualquier riesgo que pueda perjudicar los activos del fondo y, en consecuencia, los retornos para los inversionistas.
De igual forma, resulta de suma importancia que, al momento de que las propiedades sean adquiridas, estas sean gestionadas por el administrador de forma eficiente, de tal suerte que dicha gestión se traduzca en un mayor rendimiento para los inversionistas.
2. Administrador
El administrador desempeña un papel fundamental dentro del fondo, puesto que supervisa la operación y toma decisiones clave sobre inversiones, financiamiento y llamadas de capital.
También, es responsable de proporcionar informes a los inversionistas sobre el desempeño del fondo, detallando ingresos generados y distribuciones, que pueden variar según el enfoque del mismo, ya sea mediante distribuciones periódicas o a través de reinversiones para un crecimiento a largo plazo.
Resumen
En resumen, los fondos inmobiliarios ofrecen a inversionistas una manera accesible y diversificada de invertir en el mercado inmobiliario sin la necesidad de adquirir propiedades directamente.
Asimismo, vale la pena resaltar que, para lograr los objetivos de un fondo y derivado de los retos a los que se enfrentan sus participantes, es de vital importancia establecer estrategias claras, estructuras legales adecuadas y llevar a cabo una gestión eficiente y diligente por parte de sus administradores.