De nye foreløbige ejendomsvurderinger er udsendt til alle landets ejendomsejere. Som mange har erfaret, er deres boligejendomme steget i værdi – dermed er der også udsigt til, at ejendommene bliver dyrere at generationsskifte.
Hvis man har fået en højere foreløbig ejendomsvurdering, og nu ønsker at overdrage ejendommen til næste generation, er det dog ikke for sent endnu. De foreløbige vurderinger er ikke i sig selv bindende for værdiansættelsen til brug for generationsskifte – og i udgangspunktet er det derfor fortsat muligt at overdrage til den seneste offentlige vurdering – fratrukket 15 % - selvom den foreløbige vurdering skulle være højere.
Vurderinger for erhvervsejendomme
Næste step for vurderingsmyndighederne er udsendelsen af de nye vurderinger for bl.a. erhvervsejendomme. Det er pt. forventningen, at dette umiddelbart skal ske i løbet af 2024 og 2025. Overgangen til det nye vurderingssystem har dog været ramt af en række forsinkelser – og udsendelsen af nye vurderinger er flere gange blevet udskud. Det kan være det sker igen.
Når de nye offentlige vurderinger udsendes for erhvervsejendomme, vil dette dog få stor betydning for gennemførelse af generationsskifter. Dette skyldes, at vurderingsmyndighederne ikke fremover kommer til at vurdere ejendomme, som ikke har betydning for opkrævningen af skatter og afgifter.
Idet der ikke betales ejendomsværdiskat af en erhvervsejendom, har værdien af ejendommen ikke betydning for opkrævningen af skatter af og afgifter. Ejendommen værdiansættes derfor ikke i vurderingen. Fremover vil dette betyde, at en offentlig ejendomsvurdering ikke indeholder en værdiansættelse af ejendommen – men kun af grunden. Dermed kan den offentlige ejendomsvurdering ikke bruges som grundlag for værdiansættelsen.
Ejendomme overdraget mellem fysiske personer
Ved generationsskifte af fast ejendom mellem fysiske personer omfattet af gaveafgiftskredsen, gælder det udgangspunkt, at overdragelsen kan ske til en værdiansættelse inden for et spænd på +/- 15 % af den offentlige vurdering.
Ved overgangen til det nye ejendomsvurderingssystem, udvides spændet ved overdragelse efter 1982-cirkulæret fra +/- 15 % til +/- 20 %. Dette sker som følge af at Vurderingsstyrelsen har konstateret, at de nye ejendomsvurderinger statistisk set er behæftet med en fejlmargin på 20 %. Ved overdragelse af ejendomme, herunder erhvervsejendomme efter 1982-cirkulæret, kan værdiansættelsen derfor ske inden for et spænd af +/- 20 % af de nye vurderinger efter ejendomsvurderingsloven, når disse kommer.
Udfordringen bliver dog her, at disse nye vurderinger ikke indeholder en vurdering af hele ejendomme - men kun grundværdien, mens bygningsværdien ikke er medtaget. Dette medfører, at en offentlig vurdering efter vurderingsloven ikke vil kunne finde anvendelse i forbindelse med værdiansættelsen af et generationsskifte af en erhvervsejendom, idet hele ejendommen ikke er vurderet. Der ses i øvrigt ikke i 1982-cirkulæret at være grundlag for, at den offentlige ejendomsvurdering kan suppleres af andre vurderinger, fx fra sagkyndige eller lignende, for så vidt angår fx bygninger som ikke er indgået i vurderingen.
Generationsskifte af ejendomme i selskaber
Ved generationsskifte af ejendomme i selskabsform finder skattecirkulærerne 2000-9 og 2000-10 anvendelse. Disse cirkulærer indeholder en række "hjælperegler” ved værdiansættelse af selskaber, ved overdragelse mellem interesseforbundne parter.
For så vidt angår fast ejendom fremgår det af cirkulæret 2000-9, at medmindre handelsværdien kendes på anden vis, kan et selskabs faste ejendomme ved overdragelse, værdiansættes således:
”Den regnskabsmæssige post for ejendomme erstattes med den seneste kendte offentlige ejendomsvurdering. Eventuelle ombygningsudgifter tillægges dog, såfremt disse udgifter ikke er indeholdt i ejendomsvurderingen. Udenlandske ejendomme medtages til den bogførte værdi.”
Udfordringen ved overdragelse af selskaber med erhvervsejendomme er den samme som ved overdragelse af erhvervsejendomme mellem fysiske personer ovenfor. Indeholder den offentlige ejendomsvurdering ikke en værdiansættelse af ejendommens bygninger, men kun af grunden, kan denne ikke danne grundlag for værdiansættelsen. De nye vurderinger for erhvervsejendomme vil derfor heller ikke kunne bruges som grundlag for værdiansættelsen ved generationsskifte af et ejendomsselskab.
Den mulige – men ikke optimale – løsning
Med henblik på fortsat at kunne få en værdiansættelse af en erhvervsejendom til brug for et generationsskifte, er der i ejendomsvurderingslovens § 11, indsat en bestemmelse om, at der til brug for et generationsskifte – enten i form af en overdragelse på personniveau eller i form af kapitalandele i et selskab, kan indhentes en vurdering til brug for værdiansættelsen.
Begæringen om værdiansættelsen kan fremsættes af enten ejeren eller en anden med interesse i ejendommens værdi, hvis denne har betydning for fastsættelse af en bo- eller gaveafgift.
