Forbedrede muligheder for generationsskifte/lempede pengetankregler

Skatteministeriet har offentliggjort et udkast til lovforslag, der omhandler succession ved generationsskifte af ejendomsvirksomheder.

Opsummering:

• Aktiv udlejningsvirksomhed med fast ejendom anses ikke for at være passiv kapitalanbringelse (”Pengetankreglen”).
• Selskaber og erhvervsvirksomheder med aktiv udlejning af fast ejendom vil kunne overdrages med succession.
• Forventes at have virkning for overdragelser, der foretages den 1. januar 2025 eller senere. 

Foranlediget af regeringens fremlagte forslag om "Et Stærkere Erhvervsliv" har Skatteministeriet den 1. juli 2024 offentliggjort et udkast til lovforslag, der omhandler lempelse af reglerne for generationsskifte, herunder blandt andet bedre mulighed for succession ved generationsskifte af ejendomsvirksomheder og lempelse af pengetankregler.

Lovforslaget omfatter både ejendomsvirksomheder i selskabsform og personligt ejede erhvervsvirksomheder, og indebærer, at både selskaber med aktiv udlejning af fast ejendom og erhvervsvirksomheder med aktiv udlejning af fast ejendom vil kunne overdrages med succession, hvis også de øvrige betingelser for succession er opfyldt. Hvis overdragelsen sker ved gave, vil overdragelsen endvidere kunne være omfattet af den foreslåede nedsættelse af bo- og gaveafgift fra 15 % til 10 % og de foreslåede regler om skematisk værdiansættelse, hvis betingelserne herfor er opfyldt.

Reglerne om overdragelse af ejendomsselskaber m.m. forventes at have virkning for overdragelser af aktier og erhvervsvirksomheder, der foretages den 1. januar 2025 eller senere.

Aktiv udlejningsvirksomhed med fast ejendom

På baggrund af lovforslaget vil det fremover gælde, at selskaber og erhvervsvirksomheder, der udøver aktiv udlejningsvirksomhed med fast ejendom, skal have adgang til at kunne overdrage virksomheden med succession. Derfor foreslås det, at aktiv udlejningsvirksomhed med fast ejendom ikke skal anses for passiv kapitalanbringelse ved vurderingen af, om et selskabs indtægter eller aktiver for mindst 50 %’s vedkommende vedrører passiv kapitalanbringelse (”Pengetankreglen”).

Adgangen til at anvende reglerne om succession forudsætter således, at der er tale om ”Aktiv udlejningsvirksomhed med fast ejendom”. Følgende betingelser skal være opfyldt, førend der er tale om aktiv udlejningsvirksomhed med fast ejendom:

• udlejning eller bortforpagtning af fast ejendom;
• hvor ejerandelen af den faste ejendom/ejendomsselskabet er mere end 50 %;
• opgaven med indgåelsen af leje- eller bortforpagtningsaftaler eller andre aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden vedrørende den faste ejendom er ikke overladt til en uafhængig fysisk eller juridisk person, der sædvanligvis indgår aftalerne eller sædvanligvis spiller en afgørende rolle ved indgåelsen af aftalerne;
• og ejendommen har været ejet i mindst 1 år før overdragelsen og i hele denne periode har været aktivt udlejet, eller hvis den indgår i en samlet virksomhed med aktiv udlejning af fast ejendom, der har været ejet i mindst 1 år.

Betingelse nr. 2 ovenfor indebærer, at overdragelse med succession kun vil være mulig, når ejerandelen giver overdrageren bestemmende indflydelse på driften af ejendomsvirksomheden. Ved opgørelsen heraf vil der skulle medregnes direkte og indirekte ejerandele, der besiddes af overdragerens børn, børnebørn, søskende, søskendes børn, søskendes børnebørn eller en samlever. Stedbarns- og adoptivforhold sidestilles med naturligt slægtskabsforhold. Derudover vil der skulle medregnes ejerandele, der direkte eller indirekte besiddes af forældre, stedforældre, bedsteforældre, et afdødt barns eller stedbarns længstlevende ægtefælle og visse plejebørn.

Betingelse nr. 3 ovenfor indebærer, at overdragelse med succession kun vil være mulig, hvis ejeren selv aktivt deltager i driften af ejendomsvirksomheden vedrørende den faste ejendom. Det er således en betingelse, at opgaven med indgåelsen af leje-/bortforpagtningsaftaler eller andre aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden ikke er overladt til en uafhængig tredjemand (eksempelvis en ejendomsadministrator). Aftaleindgåelsen vil ikke være overladt til en ”uafhængig”, hvis aftalerne indgås af en eller flere ansatte i ejendomsudlejningsvirksomheden, eller hvis aftaleindgåelsen fx er overladt til et selskab med samme ejerkreds som ejendomsudlejningsvirksomheden. Aftaler af væsentlig økonomisk betydning for driften af udlejningsvirksomheden kan fx være aftaler om ombygning eller væsentlige vedligeholdelsesarbejder vedrørende den faste ejendom.

Der er tale om en uafhængig tredjemand, der ”sædvanligvis indgår aftalerne eller sædvanligvis spiller en afgørende rolle ved indgåelsen af aftalerne”, hvis den pågældende forhandler aftalerne med lejerne/forpagterne, og de herefter normalt indgås, uden at ejeren foretager ændringer heri. Såfremt ejerens kompetence til at indgå aftalerne udelukkende er formel, idet de aftaler, som den uafhængige tredjemand forelægger til underskrift, rutinemæssigt godkendes uden indholdsmæssige ændringer, så vil ejeren herved reelt have overladt opgaven med indgåelsen af leje- eller bortforpagtningsaftalerne til en uafhængig tredjemand. Er der tale om en række ensartede lejemål, vil det afgørende være, om ejervirksomheden selv træffer beslutning om lejeniveauet for de ensartede lejemål.

Ikke muligt at overdrage ”forældrekøb” med succession

Det vil på baggrund af lovforslaget ikke være muligt for erhververen at succedere i overdragerens stilling med hensyn til fortjeneste efter ejendomsavancebeskatningsloven, hvis erhververen vil være skattefri af en eventuel fortjeneste ved et senere salg af ejendommen. En fast ejendom, der er udlejet og tjener til bolig for lejeren eller dennes husstand, vil således ikke kunne overdrages med succession til lejeren.

Kontakt:

• Søren Næsborg Jensen, tlf. 2529 4561
• Claus Pedersen, tlf. 2529 6470
• Andreas Runge Bonde Eriksen, tlf. 2529 3756
• Lasse M. Pedersen, tlf. 2529 6656