Begrænsede successionsmuligheder ved udlejning af fast ejendom

Anvendes successionsreglerne må selskabet ikke være en pengetank. Udlejning af fast ejendom anses dog oftest som passiv investering.

Opsummering:

• Der kan kun successederes i selskaber, som overvejende driver aktiv erhvervsvirksomhed.
• Som hovedreglen er udlejning af fast ejendom ikke aktiv erhvervsvirksomhed.
• Udlejning af fx hotelværelser eller landbrugsejendomme kan dog være aktiv erhvervsvirksomhed.

Det følger af aktieavancebeskatningslovens § 34, at en af betingelserne for at kunne anvende de særlige successionsregler, hvor næste generation i forbindelse med et generationsskifte overtager den udskudte skat, er, at der er tale om aktiv erhvervsvirksomhed. Dette betyder, at hovedparten af selskabets omsætning og aktiver skal relatere sig til aktiv erhvervsvirksomhed, og derfor ikke må stamme fra passiv kapitalanbringelse.

Denne regel giver anledning til en del fortolkning af, hvad der så skatteretligt kan karakteriseres som aktiv erhvervsvirksomhed, og hvad der i modsat fald falder under betegnelsen passiv kapitalanbringelse.

Udlejning af fast ejendom er passiv kapitalanbringelse

Det er Skatteministeriets opfattelse, at investering i fast ejendom som udgangspunkt skal betragtes som passiv kapitalanbringelse.

Som undtagelser hertil nævnes blandt andet, at domicilejendomme og driftsbygninger m.m., der anvendes i driften af aktive virksomheder, ikke skal betragtes som passiv kapitalanbringelse, det samme gælder koncernintern udlejning af en ejendom, som lejer anvender i driften i en aktiv virksomhed. Endvidere vil midlertidig udlejning af ejendomme, der er erhvervet med henblik på et umiddelbart efterfølgende videresalg som led i selskabets sædvanlige virksomhed, fx et typehusfirma, ikke blive betragtet som passiv kapitalanbringelse ligesom fx bortforpagtning af landbrug mv.

Udlejning af fast ejendom kan dog finde sted i forskellige afskygninger, og vurderingen af om der er tale om aktiv virksomhed eller passiv kapitalanbringelse, skal derfor laves konkret.

Udlejning af værelse ved hoteldrift

I Skatterådets afgørelse gengivet i SKM2021.446.SR blev det fastslået, at en ejendom, der anvendes til hoteldrift med tilhørende bemanding af reception, restaurant og værelsesrengøring m.m., ikke kunne sidestilles med en udlejningsejendom i henhold til pengetanksreglen aktieavancebeskatningslovens § 34, og derfor ikke kunne anses for passiv kapitalanbringelse.

Skatterådet fandt videre, at da indtægterne primært stammer fra korttidsudlejning af værelser kombineret med aktivitet i form af bemanding af reception, restaurant og værelsesrengøring m.m. og at når ejendommen blev anvendt i lejers hoteldrift med tilhørende bemanding af reception, restaurant og værelsesrengøring m.m., må den anses for at være omfattet af begrebet "anvendt i lejers drift, hvis den anvendes som domicilejendom, til produktion eller lignende".

Derved var den pågældende hoteldrift en aktiv virksomhed, der ikke kunne sidestilles med passiv kapitalanbringelse. Og ejendommen, der blev anvendt til den pågældende hoteldrift, kunne derfor betragtes som et erhvervsaktiv i henhold til pengetanksreglen i aktieavancebeskatningslovens § 34.

Udlejning af p-pladser i parkeringshus

Skatterådet havde tilsvarende i en tidligere sag, gengivet i SKM2015.577.SR fastslået, at et parkeringshus, hvor der både var indtægter fra parkering på timebasis og parkering via abonnement, ikke kunne anses for passiv kapitalanbringelse.

Skatterådet ændrede Skattestyrelsens oprindelige indstilling i sagen, og afkræftede, at parkeringshuset skulle anses for en udlejningsejendom i henhold til pengetanksreglen aktieavancebeskatningsloven § 34. Det fremgår af sagen, at indtægterne fra parkering på timebasis udgjorde ca. 75 – 80 % af omsætningen vedrørende parkeringshuset.

I en senere sag gengivet i SKM2022.450.SR, har Skatterådet imidlertid fundet, at en parkeringskælder skulle anses som passiv kapitalanbringelse.

Forskellen mellem denne afgørelse og 2015 afgørelsen ovenfor, begrundes dels med en ændring af ordlyden i pengetanksreglen i aktieavancebeskatningslovens § 34 i 2017, dels i, at der i denne nyere afgørelse alene var tale om langtidsudlejning af parkeringspladser og garager – og dermed ikke parkering på timebasis. Garageanlægget var i øvrigt lukket for offentligheden, og fungerede derfor ikke på samme måde som et p-hus.