Perceel met resterende muur na sloop fabriek is een btw-bouwterrein

Hoge Raad geeft stappenplan voor beoordeling bouwterrein

De Hoge Raad heeft recentelijk arrest gewezen over een casus waarbij een perceel is overgedragen. Op dit perceel was enkele jaren voor de juridische levering een voormalige fabriek gesloopt, maar een muur is blijven staan. De muur was 96 meter lang, 2,4 meter hoog en 0,25 meter breed. Ten tijde van de levering had de koper plannen om tien woningen te realiseren op het gekochte perceel. Concreet was in geschil of sprake was van een btw-bouwterrein (belast met 21% btw) of niet (belast met overdrachtsbelasting). In een aantal stappen pelt de Hoge Raad af welke elementen relevant zijn om te beoordelen of sprake is van een btw-bouwterrein of niet.

Dat zijn:

1. Allereerst dient beoordeeld te worden of het gaat om een stuk onbebouwde grond. Met onbebouwde grond wordt bedoeld onroerend goed zonder een gebouw daarop. Een terrein is ook onbebouwd als sprake is van (restanten van) een gebouw die geen functie meer kan vervullen. In de onderhavige casus had de muur echter wél een functie (onder andere als grondkering en terreinafscheiding), aldus de Hoge Raad. 
2. Omdat het gebouw (lees: de muur) nog wél een functie vervult, dan dient beoordeeld te worden of het gaat om een gebouw en een daarbij behorend terrein. Dat is het geval als het bijbehorende terrein dienstbaar is aan het gebouw. Het meest sprekende voorbeeld daarbij is een huis (gebouw) met een tuin (erbij behorend terrein). 
3. Als het vermelde onder 2 niet van toepassing is dan dient de omgekeerde situatie beoordeeld te worden: gaat het om een onbebouwd stuk grond waaraan een gebouw (lees: de muur) dienstbaar is. Dat is bijvoorbeeld het geval als het gebouw verwaarloosbaar is ten opzichte van het onbebouwde gedeelte van het perceel. Het meest sprekende voorbeeld is bijvoorbeeld hekwerk om een weiland. 
4. Is het gebouw niet verwaarloosbaar, dan komt de vraag aan de orde of het gebouw (lees: de muur) en het onbebouwde gedeelte elk een apart btw-regime hebben. Daar is overigens volgens de Hoge Raad in deze casus geen sprake van, omdat het kunstmatig zou zijn om een splitsing te maken in de levering van één perceel. 

De Hoge Raad komt uiteindelijk tot de slotsom dat de derde situatie op onderhavige casus van toepassing is. De muur was verwaarloosbaar ten opzichte van het onbebouwde gedeelte. De muur wordt daardoor “geabsorbeerd” door het btw-regime dat geldt voor het onbebouwde gedeelte. Op het onbebouwde gedeelte waren woningen gepland. Daarom was de levering van het gehele perceel een btw-bouwterrein, aldus de Hoge Raad. 

Dit arrest is relevant en behulpzaam voor de praktijk, omdat de Hoge Raad een duidelijk stappenplan uiteen heeft gezet voor de beoordeling wanneer sprake is van een bouwterrein en wanneer niet.