Mange udlejere har været nødsaget til at genforhandle eksisterede lejekontrakter, som følge af lejernes økonomiske udfordringer i forbindelse med COVID-19 pandemien.
I praksis ses flere typer af huslejereguleringer, herunder midlertidige rabatter, permanente lejenedsættelser, eftergivelse af leje, konvertering fra fast til omsætningsbestemt leje eller en kombination heraf.
IASB (International Accounting Standards Board) udstedte i april 2020 en ændring til IFRS 16 omkring den regnskabsmæssige behandling hos lejere af COVID-19 relaterede kortvarige lejereguleringer (COVID-19-Related-Rent Concessions).
Ændringen til IFRS 16 omkring kortvarige lejereguleringer som følge af COVID-19 gør det muligt for lejere at undlade at vurdere, om en lejenedsættelse mv. som følge af COVID-19 er at betragte som en modifikation til lejeaftalen (som for rene lejenedsættelser har den konsekvens, at lejenedsættelsen skal allokeres lineært over den resterende lejeperiode) og i stedet indregne lejenedsættelsen straks i resultatopgørelsen.
Til trods for at flere interesseparter ønskede tilsvarende ændringer for udlejere, valgte IASB ikke at foretage tilsvarende ændringer i den regnskabsmæssige behandling for udlejere.
Den regnskabsmæssige effekt af huslejenedsættelser mv. for udlejere skal derfor behandles efter de hidtidigt gældende regler. For langt de fleste lejeaftaler (operationelle leasingaftaler), vil huslejenedsættelsen typisk skulle indregnes lineært i resultatopgørelsen over den resterende lejeperiode.
Ovenstående gælder også for udlejere, der aflægger årsrapport efter årsregnskabsloven. Ifølge årsregnskabsloven skal lejeindtægter således også indregnes lineært over den uopsigelige lejeperiode, med mindre en anden systematisk metode bedre giver et retvisende billede. Dette krav betyder i praksis, at der ikke vil være sammenhæng mellem faktureret leje og indregning af lejeindtægter i årsregnskabet vedrørende lejekontrakter med fx trappeleje, ydelsesfrie perioder mv. I sådanne situationer skal kontraktens samlede husleje periodiseres med en lineær lejeindtægt over den faktiske lejeperiode.
Modifikation til operationelle kontrakter
En modifikation til en lejekontrakt er defineret ved, at være en ændring af omfanget eller vederlaget af en kontrakt, som ikke var en del af de oprindelige vilkår eller betingelser ved kontraktens indgåelse.
For at vurdere, hvorvidt der er tale om en ændring af omfanget i en kontrakt skal udlejer vurdere, om der er sket ændring af brugsretten til aktivet eller underliggende aktiver, en ændring af uopsigelighed eller lignende. Det forhold, at der er sket en ændring af brugsretten i en periode som følge af en lovbestemt nedlukning, er ikke at betragte som en modifikation, idet ændringen ikke er sket som følge af en ændring af kontrakten, men som følge af en lovbestemt nedlukning.
For at vurdere, hvorvidt der er tale om en ændring af vederlaget betragtes de samlede faste pengestrømme over lejeperioden. Såfremt der gives huslejenedsættelse vil dette isoleret set være en modifikation.
Hvis huslejenedsættelsen derimod modsvares af en fremtidig merleje, vil det ikke være en modifikation til kontrakten, såfremt de samlede pengestrømme er uændret.
En udskydelse af huslejebetalingen anses ikke for en modifikation, og vil i udgangspunktet blot lede til en fordring mod lejer.
Ved en modifikation af en operationel kontrakt skal udlejer indregne ændringen som en ny kontrakt fra ikrafttrædelsesdatoen. Fra ikrafttrædelsesdagen af den modificerede kontrakt skal både eksisterende lejeperiodiseringer fra den oprindelige kontrakt, såvel som de COVID-19 relaterede reguleringer indgå i den lineære indregning af lejen.
Se eksempel nederst i artiklen.
Hensættelser og eftergivelse af fordringer mod lejer (operationel kontrakt)
Mange udlejere oplever i den nuværende situation, at lejerne ikke kan betale den aftalte og fakturerede husleje. I denne situation vil det skulle vurderes, om der skal hensættes til imødegåelse af tab efter IFRS 9 i lighed med tidligere.
Såfremt udlejer efterfølgende vælger at eftergive en fordring mod en lejer, som følge af lejers manglende evne til at betale, skal udlejer som udgangspunkt anvende det lineære princip for indregning efter IFRS 16, men eftersom der er en tabsindikation, kan udlejer ifølge IFRS 9 vælge at driftsføre dette.
Hvorvidt udlejer vælger at driftsføre en eftergivelse straks eller behandle det som en modifikation, er et valg af regnskabspraksis. Anvendelse af IFRS 9 og dermed driftsførelse af eftergivelsen, kræver dog en objektiv indikation på værdiforringelse af fordringen mod udlejer.
Modifikationer af lange kontrakter
Udlejer skal være opmærksom på, at en forlængelse af uopsigeligheden af en eksisterende lang lejekontrakt kan medføre, at kontrakter som tidligere blev anset som værende operationelle, nu får finansiel karakter.
Vi har på det seneste erfaret, at visse kontrakter som følge af COVID-19 genforhandlinger, bliver forlænget med adskillige år, hvilket kan medføre at nutidsværdien af minimumsbetalingerne til udlejer stort set svarer til aktivets dagsværdi (typisk hvis nutidsværdien af minimumleasingydelserne i aftalen udgør 90 % eller mere af aktivets dagsværdi). I sådanne tilfælde skal det vurderes, om kontrakten skal behandles som en finansiel leasing/lejekontrakt med den effekt, at det udlejede lejemål/ investeringsejendommen skal reklassificeres til et langfristet tilgodehavende . Denne problemstilling kan forekomme for lange lejeaftaler, som fx ses med hoteller, OPP-projekter m.v.
Regnskabsmæssig behandling af en modifikation af finansielle kontrakter
Udlejer skal behandle en modifikation til en finansiel lejekontrakt som en separat aftale, når nedenstående er gældende:
- modifikationen øger leasingsaftalens anvendelsesområde ved at udvide lejers brugsret til den underliggende ejendom
- vederlaget for den øgede brugsret afspejler de isolerede salgspriser for et tilsvarende lejemål
Når ovenstående kriterier er opfyldt, er der regnskabsmæssig tale om to leasingaftaler. Hvis ovenstående kriterier ikke er opfyldt, skal modifikationen behandles i overensstemmelse med IFRS 16.80.
Såfremt modifikationen ville medføre, at kontrakten fra ikrafttrædelsestidspunktet burde have været klassificeres som en operationel lejekontrakt, skal udlejer indregne modifikationen som en ny lejeaftale fra modifikations ikrafttrædelse og måle den regnskabsmæssige værdi af det underliggende aktiv, som en nettoinvestering i ejendommen på tidspunktet for modifikationens ikrafttrædelse.
Såfremt lejekontrakten efter modifikationer fortsat klassificeres som en finansiel leasingkontrakt, skal modifikationen behandles efter IFRS 9.
Ifølge IFRS 9 skal udlejer genberegne nutidsværdien af det genforhandlede vederlag, ved anvendelse af den oprindelige effektive rente. Forskellen mellem den regnskabsmæssige værdi af det finansielle leasing tilgodehavende og genberegningen indregnes direkte i resultatopgørelsen.